Виды и формы земельной собственности

Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки — право  владеть, пользоваться и распоряжаться  земельными участками с соблюдением  обременении и иных условий, установленных  законом.

Право частной собственности  граждан и юридических лиц  на земельные участки возникает  в результате приватизации государственных  и муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставной (паевой) капитал  юридического лица.

Российское законодательство под частной собственностью понимает имущество и земельные участки, находящиеся также у юридических  лиц. А между тем, юридические  лица неодинаковы. Есть среди них  государственные и муниципальные  предприятия. Они иногда осуществляют свою деятельность на землях, не имеющих  статуса частной собственности.

Земельные участки, используемые предприятиями и общественными  организациями, благотворительными и  общественными фондами, религиозными организациями, функционируют на праве  хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями.

Поэтому проблема определения  субъектов частной собственности  на землю и другие природные ресурсы  требует своего решения.

Существуют общие закономерности, свойственные праву собственности  юридического лица безотносительно  к его конкретному виду:

1) именно юридическое  лицо является единым и единственным  собственником принадлежащего ему  имущества;

2) в собственности юридического  лица находится имущество, переданное  ему в качестве взноса его  учредителем (участниками, членами), а также имущество, произведенное  по иным основаниям в процессе  деятельности (п. 3 ст. 213, п. 1 ст. 66 ГК  РФ);

3) юридическое лицо, подобно  другим собственникам, вправе  совершать в отношении своего  имущества любые действия, лишь  бы они не противоречили закону, иным правовым актам и не  нарушали права и охраняемые  законом интересы других лиц;

4) в определении правового  режима имущества, принадлежащего  юридическому лицу на праве  собственности, в установлении  полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению им  велика роль учредительных документов.

В отношении имущества, которое согласно закону может находиться в собственности юридического лица, в п. 2 ст. 213 ГК РФ установлено правило  о недопустимости стоимостного и  количественного ограничений объектов права собственности юридических  лиц.

Земельные участки сельскохозяйственного  назначения продаются в частную  собственность сельскохозяйственного  профиля по нормативной цене.

Земельные участки сельскохозяйственным предприятиям (хозяйственным товариществам  и обществам, производственным кооперативам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

Иностранные юридические  лица, международные организации  с участием иностранных и российских юридических лиц, иностранные государства  могут иметь земельные участки  только на правах аренды.

Наряду с некоторыми общими чертами, право частной собственности  на землю юридических лиц имеет  специфические особенности —  обязанность использовать землю  в соответствии с основным целевым  назначением, бережно, рационально, повышать ее плодородие и т. д.

Земельные участки других категорий (кроме земель сельскохозяйственного  назначения) передаются в частную  собственность юридическому лицу за плату в порядке, определенном законодательством  РФ.

Передача земельных участков в собственность юридическим  лицам производится в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Законодательством установлено, что земельные участки могут  принадлежать юридическим лицам  на праве долевой собственности  с определением для каждого из них конкретной земельной доли без  выдела ее в натуре.                                         

Передача земельных участков в собственность юридическим  лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх  норм выкупается по договорной цене.

При приватизации предприятий  и других объектов, расположенных  в городах, земельные участки  собственнику недвижимости предоставляются  в долгосрочную аренду.

 

 

 

3. Право общей собственности  на земельный участок. 

 

Общая собственность на землю является одним из видов  частной собственности. Для общей  собственности характерна множественность  субъектов права собственности, которые именуются участниками  общей собственности. Общая собственность  возникает, прежде всего, на имущество, которое не может быть разделено  без изменения ее назначения. Недопустимость раздела вещи может быть установлена  непосредственно законом. Делимое  имущество поступает в общую  собственность. Общая собственность  на имущество является долевой за исключением случаев, когда законом  предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так, собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства на землю  и средства производства является совместной. Члены крестьянского хозяйства  своим соглашением могут перейти  на режим общей долевой собственности  лишь тогда, когда это допустимо  законом (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

В общую совместную собственность  могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а  также земли общего пользования  садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В общую совместную собственность  граждан, являющихся членами указанных  сельскохозяйственных предприятий, передаются сельскохозяйственные угодья в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность, умноженной на число членов (работников) данного конкретного хозяйства. Остающиеся сельскохозяйственные угодья включаются в фонд перераспределения на конкурсной основе членами данного сельскохозяйственного предприятия, другими гражданами и юридическими лицами для сельскохозяйственных целей.            

В отличие от долевой  собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделяющегося собственника имеет место лишь как исключение, член крестьянского хозяйства может при выходе из него получить только денежную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).

Итак, земельный участок  может находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения  долей (совместное, владение).

Если размер участков долевой  собственности на земельный участок не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, земельные доли являются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может  быть установлен порядок определения и изменения их земельных долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка.

Каждый участник общей  долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в  уплате налогов, сборов и иных платежей по общему земельному участку, а также  в издержках по его содержанию и сохранению.

При продаже земельной  доли в праве общей собственности  на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой  собственности имеют преимущественное право продаваемой земельной  доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случаев продажи с аукциона.

Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, и выдел из него земельной  доли может быть осуществлен при  условии предварительного определения  земельной доли. Причем доли каждого  из них.

При приватизации земель колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, которая осуществляется по решению трудового коллектива соответствующего предприятия, принимается  решение о реорганизации хозяйства  и передаче в соответствии с законодательством  земель в собственность граждан, которые имеют право на земельную  долю. Причем они бесплатно получают земельные участки из земель реорганизованных сельскохозяйственных предприятий в пределах средне-районной нормы бесплатной передачи земель в собственность.

Сельскохозяйственным организациям предоставлено право выкупа земельных  угодий сверх причитающейся хозяйству  бесплатной средне-районной земельной доли.

Оставшиеся после бесплатной передачи земельных долей в собственность  граждан сельскохозяйственные угодья реорганизуемых предприятий включаются в фонд перераспределения земель и могут отграничиваться в  натуре.

При реорганизации указанных  сельскохозяйственных предприятий  могут создаваться хозяйственные  общества, товарищества, производственные и потребительские кооперативы  и предприятия иных организационно-правовых форм.

Перераспределение земельных  долей при реорганизации хозяйств может производиться их собственниками на внутрихозяйственных закрытых аукционах, в которых принимают участие  только собственники земельных долей.

Порядок выделения земельных  долей из земель реорганизованных сельскохозяйственных предприятий (подача заявления в  орган, уполномоченный для этого, принятие решений и т. п.) регламентируется законодательством.

Членам сельскохозяйственных организаций, вступившим в хозяйственные  товарищества, производственные кооперативы, которые получили земельные участки  в собственность, выдается документ, подтверждающий количественное и стоимостное  выражение их земельных паев. Полученные ими свидетельства на право собственности  на землю утрачивают силу.

Пайщик обязан ознакомиться лично с уставом вновь создаваемой  организации и поставить на нем  свою подпись в подтверждение  согласия с ним.

Сельскохозяйственные организации  имеют право на участие в их управлении и получение части  доходов согласно принятому в  уставе порядку. Участники сельскохозяйственных организаций при выбытии из них получают возмещение стоимости земельных паев за счет хозяйства.

Указанные сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с законодательными и иными нормативно-правовыми  актами РФ, а также положениями  настоящего Указа с учетом ранее  принятых собственниками земельных  долей обязательств. Возмездное отчуждение земельных долей производится с  соблюдением правил, предусмотренных  ст. 250 ГК РФ.

Выделяемые  в натуре в счет земельных долей  земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих участков может быть изменено в соответствии с законодательством РФ.

Органам местного самоуправления предоставлено право  по заявлению собственника выкупать его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам РФ для производства сельскохозяйственной продукции. Порядок и условия выкупа этих земель устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Местоположение  земельного участка, выделяемого в  счет земельных долей для образования  крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сельскохозяйственных организаций  и личного подсобного хозяйства  или выкупа органами местного самоуправления, определяется в месячный срок по соглашению между собственниками земельных  долей.

В случае разногласий  решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов  по земельным ресурсам и землеустройству. При этом должны быть обеспечены рациональная организация территории (компактное размещение) и качество земель выделяемого  участка не ниже среднего по хозяйству.

При выкупе земельных  долей для государственных или  муниципальных нужд с изменением в соответствии с законодательством  РФ их целевого назначения местоположение земельного участка определяется на основании градостроительной документации или акта выбора земельного участка  под строительство объекта.

При несогласии собственников земельных долей  с местоположением выделяемого  им земельного участка споры решаются в судебном порядке.

Оборот земельных  паев в стоимостном выражении  внутри хозяйств между его членами  осуществляется в соответствии с  их уставами. Законами субъектов РФ и уставами хозяйств устанавливается предельное количество земельных паев, которые может иметь участник сельскохозяйственной организации.

Далее надо учитывать, что  граждане, работающие в данных сельскохозяйственных предприятиях, вправе выйти (уволиться) со своей земельной долей.

В сельскохозяйственных организациях, которые являются собственниками земли, происходит своеобразное двойное действие правомочий земельного собственника:

а) граждане — собственники своей доли, участвуя в хозяйственной  деятельности предприятия, осуществляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению своей земельной долей, повышая плодородие почв, выращивая сельскохозяйственные культуры, увеличивая поголовье скота и т.п.;