Вещные права земельных участков

   Очевидно, при изъятии земельного участка  для государственных или муниципальных  нужд может возникнуть несколько  различных ситуаций. Самая простая - когда участок изымается у  собственника, являющегося гражданином  или юридическим лицом; в таком  случае право собственности просто прекращается. Значительно сложнее  оценить ситуацию, если решение об изъятии принимает, например, субъект  РФ в отношении участка, находящегося в муниципальной собственности, или, скажем, Российская Федерация принимает  решение об изъятии в отношении  земельного участка, находящегося в  собственности субъекта РФ. Более  того, хотя бы теоретически в отношении  одного и того же земельного участка  может быть вынесено решение об изъятии  различными публичными образованиями. Правового механизма по разрешению такого рода коллизий пока не создано; возможность его создания следует  связывать также с завершением  процесса разграничения принадлежности земель различным публичным образованиям.

   Не  просто решать и вопросы о природе  прав публичных образований в  ходе их осуществления. По общему правилу  отношения этих субъектов в гражданском  обороте, где они выступают как  собственники соответствующих земель, должны строиться с учетом ст. 124 - 125 ГК РФ - к ним применяются "нормы, регулирующие участие юридических  лиц..." в гражданских правоотношениях. Однако не всегда можно сделать вывод  о гражданско-правовой природе отношений  публичных образований, тем более если это взаимоотношения публичных образований друг с другом при осуществлении ими своих именно публичных функций. Например, до сих пор нет ясных ответов на вопрос об экономической стороне взаимоотношений между публичными образованиями; например, муниципалитет предоставляет участок учреждению субъекта РФ в постоянное (бессрочное) пользование, но он, конечно же, мог бы с большей выгодой для своего бюджета передать этот же участок в аренду. В данном случае существен вопрос и об обязательности такого предоставления, и о его условиях. Заслуживает специального анализа и вопрос о приоритете тех или иных конкретных публичных интересов.

   Закон также не содержит норм, которые  бы увязывали вопросы изъятия  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд и приватизации земельных участков. Права, возникающие  в результате приватизации земельных  участков, в принципе одинаковы с  правами, возникающими в результате простой покупки земельных участков. Однако сами отношения по приватизации, а также основания приватизации земли строятся по особым правилам (ст. 217 ГК РФ). Имеющиеся здесь проблемы заслуживают самостоятельного исследования и в данном учебном пособии  не рассматриваются. Отметим лишь, что в настоящее время выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится собственниками недвижимости на этих участках фактически в упрощенном порядке (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). При этом они имеют исключительное право на приобретение участка, что должно толковаться как наличие обязанности публичных образований продать этим лицам соответствующий земельный участок.

   Еще одним существенным пробелом земельного законодательства при регулировании  отношений по изъятию земельных  участков является отсутствие универсальных  норм, адресованных для различных  случаев изъятия, в том числе  с участием различных субъектов. Фактически, исходя из смысла ЗК РФ, изложенные в нем нормы об изъятии адресованы почти исключительно для отношений "публичное образование - частное лицо".

   Что же касается общих гарантий и компенсаций  при изъятии земельных участков, то они предусмотрены как земельным (ст. 55 ЗК РФ), так и гражданским  законодательством (ст. 280 - 283 ГК РФ) и  сводятся к следующим:

   а) решение об изъятии выносится  только в исключительных случаях;

   б) такое решение подчиняется строгой  процедуре его принятия - проводится государственная регистрация такого решения, мотивировка принятия должна быть основана именно на государственных  или муниципальных реальных интересах, орган, принимающий решение, должен обладать надлежащей компетенцией, заинтересованные лица предварительно извещаются;

   в) принудительное изъятие части земельного участка возможно только в судебном порядке;

   г) собственник вправе получить вместо изымаемого другой равноценный участок (если таковой имеется);

   д) должна быть обеспечена полная компенсация всех потерь и убытков, вызванных изъятием, включая упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ).

   К компенсациям относится возмещение убытков (расходов и упущенной выгоды), потерь сельскохозяйственного производства (экономических потерь, вызванных  изъятием угодий или изменением их целевого назначения) и потерь лесного  хозяйства, и они преимущественно  изложены в ст. 57, 58 ЗК РФ. Заметим, что  Положение 1993 г., имеет силу только в  части возмещения потерь сельскохозяйственного  производства.

   Если  не учитывать особенности возмещения потерь лесного хозяйства, подчиняющихся  особым нормам, то после принятия указанных  выше Правил, все вопросы компенсации  убытков фактически подчиняются  единому режиму - в соответствии с п. п. 1, 6 Правил определение размера  убытков производится в соответствии с гражданским законодательством. Такой подход следует одобрить, поскольку  он позволяет методически единообразно производить расчет убытков (но не потерь сельхозпроизводства) в разных ситуациях.

   К числу недостатков следует отнести перечневый прием изложения случаев, когда и кому возмещаются убытки (п. 1 ст. 57 ЗК РФ); используемая законодателем юридическая техника приводит лишь к новым вопросам. Так, подп. 2 п. 1 ст. 57 ЗК РФ "ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц" предусмотрено как самостоятельное основание для возмещения убытков, а далее (подп. 3) в качестве отдельной причины названо "временное занятие земельных участков" (кстати, кем?, в силу чего?, в результате правомерной или неправомерной деятельности?, на какой именно срок?). Совершенно понятно, что в определенной части логический объем этих понятий совпадает. Аналогично (т.е. отрицательно) следует оценить и норму подп. 1 п. 2 в ее соотношении с подп. 4 п. 1 - если убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подп. 1 п. 2), то зачем указывать этих лиц в подп. 4 п. 1, когда им убытки не возмещаются? Тем более что по смыслу данной статьи в ней речь идет о любых действиях, которые вызывают убытки, и в силу ст. 15 ГК РФ нет никакой необходимости описывать частные, отдельные, конкретные случаи возникновения обязанности возместить убытки. Если же предположить, что в ст. 57 имеются в виду так называемые экономические убытки, но тогда встает вопрос: зачем смешивать различные категории?

   Перечень  недостатков ст. 57 ЗК РФ может быть продолжен, тем более что отсутствие в ней системности и несоблюдение принятой в праве терминологии, оказывает  отрицательное влияние и на иные (подзаконные) акты.

   К сожалению, земельное законодательство чрезвычайно редко использует договорные формы взаимодействия; в данном случае расходы по консервации правильнее было бы разложить между всеми  заинтересованными лицами: государством, муниципальными образованиями, физическими  и юридическими лицами - собственниками, арендаторами, но для этого требуется  именно договорный механизм, более  гибкий по сравнению с правилами  возмещения убытков и потерь производства при изъятии для государственных  или муниципальных нужд.

   В этой связи было бы целесообразным провести одновременную ревизию  имеющихся норм о возмещении убытков  и потерь сельскохозяйственного  производства. При этом было бы правильно  создать единую методологию расчета, позволяющую исключить совпадение экономических категорий, применяемых  при расчете.

   Следует признать, что расчет упущенной выгоды как части убытков опирается  на те же показатели, которые используются при расчете потерь сельскохозяйственного производства, что может послужить основанием для путаницы.

   ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

   Состояние экономики нашего государства находится  в прямой зависимости от того, насколько  рационально используются национальные природные ресурсы, в том числе  и земля. Одним из условий повышения  эффективности ее использования  является создание продуманного, гибкого  и надежного оборота земельных  участков, позволяющего обеспечить перераспределение  их под контролем государства  как в хозяйственных, так и  в иных целях.При этом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функцию перераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, кто хочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспечения исполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функцию хозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободных земель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управления ресурсами соответствующего административно-территориального образования (города, сельского района и т.п.). Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке.

   Безусловно, земля обладает особой ценностью  не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами  сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются  значительные особенности оборота  земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни  и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы. 
 
 
 
 

   СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 

   1. Конституция Российской Федерации: 1993 г.

   2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)

   3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

   4. Земельный кодекс Российской

   6. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли: учебное пособие/ Ф.Х. Адиханов: М., Государство и право. – 2001. – 435 с.

   7. Баринова Е.Л. Вещные права - самостоятельная категория: Учебник / Е.Л. Баринов: М., Хозяйство и право. - 2007. – 235 с.

   8. Белов В.А.: Ценные бумаги в российском гражданском праве./ В.А. Белов - М., Статут. 2006. - 568 с.

   9. Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. / под ред С.А. Боголюбов: М., Юристъ. 2008. - 786 с.

   10. Болвачева Н.Е. Ограничения как средство гражданско-правового регулирования: учебное пособие / Н.Е. Болвачева: М., Статут. 2003. - 572 с.