Вещные права земельных участков

   Порядок пользования включает в себя совокупность прав и обязанностей всех субъектов, использующих земельные участки  независимо от правовых титулов. Право  пользования землей дает возможность  эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

   Статьей 5 ЗК определен перечень субъектов, не являющихся собственниками земельных  участков. К иным лицам, использующим земельные участки на праве постоянного (бессрочного), отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитутов (далее - землеобладатели). Землепользователями признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования. Предлагаем рассмотреть проблему соотношения норм ГК и ЗК, а также провести сравнительный анализ действующих норм ГК и ЗК, регулирующих право постоянного (бессрочного) пользования, определив при этом, в каких случаях нормы одного из них имеют приоритет перед нормами другого при регулировании данного вопроса.

   Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, находящимся  в государственной или муниципальной  собственности, предоставляется гражданам  и юридическим лицам на основании  решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять  земельные участки в такое  пользование (п. 1 ст. 268 ГК).Согласно п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

   С введением в действие ЗК указанные  нормы претерпели весьма существенные изменения. После 30 октября 2001 г. в постоянное (бессрочное) пользование земельные  участки предоставляются только государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления. ЗК ограничил  круг лиц, которые могут иметь, а  тем более приобрести (получить) земельные участки на указанном  вещном праве.Тем самым ЗК ограничивает права других субъектов, полностью блокируется действие норм ГК, которые фактически утрачивают силу. Однако Закон о введении ЗК не может отменить действие соответствующих статей ГК. Исключение рассматриваемого вещного права из сферы правового регулирования означало бы существенное нарушение конституционных прав землепользователей.

   В соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК право  постоянного (бессрочного) пользования  находящимися в государственной  или муниципальной собственности  земельными участками, возникшее у  граждан или юридических лиц  до введения в действие ЗК, сохраняется. Однако если после приобретения объектов недвижимости право пользования земельным участком не было оформлено, то у лица как покупателя недвижимости, расположенной на спорном земельном участке, не возникает право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком .

   Согласно  п. 2 ст. 269 ГК лицо, которому земельный  участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено  законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых  он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого  имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом  для себя, являются его собственностью.

   В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком переходит в  порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК).

   Право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком может быть также  приобретено собственником здания, строения, сооружения и иного недвижимого  имущества в случаях, предусмотренных  ст. 271 ГК. Бесспорно, нормы ГК, регулируя отношения между собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, и собственником этого участка, ориентированы на то, что собственник здания приобретает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, если законом или договором не установлено иное.

   Так, индивидуальный предприниматель Г. обратился в арбитражный суд  с иском к администрации города о признании права бессрочного  пользования земельным участком, занимаемым кафе, и об обязанности  ответчика выдать документ, подтверждающий право на данный земельный участок. Однако судом не установлено, на каком  правовом режиме использовался земельный  участок до совершения сделки купли-продажи  расположенной на нем недвижимости, следовательно, суд не может исходить из того, что к новому собственнику недвижимости переходит право бессрочного (постоянного) пользования земельным  участком. Если продавец строения обладал  правом пользования на земельный  участок, то такое право приобретает  и покупатель. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право  на землю. Однако отсутствие документов на право пользования земельным  участком судами не рассматривается  как основание самовольного занятия  земельного участка Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства .

   Согласно  п. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК при  покупке зданий, сооружений, расположенных  на земельных участках, предоставленных  на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, это право по выбору покупателя должно быть переоформлено на право собственности  путем выкупа земельного участка  либо на право аренды. В соответствии с п. 3 ст. 3 Закона о введении ЗК приватизация земельных участков, которые используются гражданами на титуле постоянного (бессрочного) пользования, сроком не ограничивается. Совершенно очевидно, что здесь неприменим принцип о соотношении общего и специального законодательства, поскольку в этом случае нет ни специальных субъектов, ни специальных объектов регулируемых отношений И. Таким образом, по общему правилу действуют нормы федерального закона, который был принят позже по срокам, а именно - ЗК.

   Поэтому справедливо складывается мнение, что  вступивший в силу новый ЗК окончательно закрепил нормы, регулирующие правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками, однако эти нормы  либо в большей степени не соответствуют  либо кардинально отличаются от норм ГК, регулирующих аналогичные правоотношения.

   Согласно  п. 5 ст. 20 ЗК граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право  однократно бесплатно приобрести их в собственность. Государство поставило "бессрочных" владельцев земли перед выбором: или аренда или приватизация. Однако только 4% граждан приняли новые условия игры, так как для того чтобы посетить, причем не один раз, органы Роснедвижимости, БТИ, архитектуры, землеустройства, кадастровые и регистрационные палаты, нотариальные конторы, органы местного самоуправления, нужны не менее полугода и серьезные материальные издержки.

   В свою очередь, условия переоформления прав на земельные участки граждан  отличаются от условий переоформления прав на земельные участки юридических  лиц. Так, в ст. 20 ЗК и п. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК устанавливается различный  порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования для граждан  и для юридических лиц, однако законодателем не была упомянута  категория граждан, имеющих статус индивидуальных предпринимателей без  образования юридического лица .Более того, п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" подчеркнул, что согласно ст. 23 ГК к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

   Поскольку юридические лица в силу п. 5 ст. 20 ЗК не имеют права на безвозмездное  приобретение земельного участка в  собственность, то граждане, имеющие  статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками  на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать  в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления  предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.Б.И. Уткин отмечает, что "пункт 1 статьи 268 ГК, разрешающий предоставление земельных участков на данном виде права гражданам, имеет преимущество над пунктом 2 статьи 20 ЗК, запрещающим им делать то же самое"..

   На  граждан в отличие от юридических  лиц законом не возлагается обязанность  перерегистрировать свое право. В отношении  юридических лиц (коммерческих организаций) установлен конкретный срок переоформления этого права, а именно до 1 января 2008 г., в течение которого они обязаны  переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по выбору либо на право аренды, либо выкупить земельный участок в  собственность.Юридические лица подают заявление о предоставлении земельного участка на праве собственности или на праве аренды, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимают решение о предоставлении земельного участка на соответствующем праве в порядке, предусмотренном ст. 29 ЗК. 

   1.3 Прекращение прав на земельные участки 

   Права на земельный участок могут быть также прекращены. Общие основания  прекращения прав на земельный участок  установлены ст. 44 - 48 ЗК РФ. От прекращения  прав следует отличать их ограничения, когда субъект не лишается данной правовой возможности, но она временно не может быть реализована, право  в таком случае как бы "консервируется", но полностью восстанавливается  с отпадением оснований для ограничения.

   В числе оснований прекращения  права собственности на земельный  участок ЗК РФ называет и отказ  собственника от права собственности (ст. 44 ЗК РФ), а в ст. 53 ЗК РФ содержится более подробное регулирование  возникающих при этом отношений. В частности, п. 1 ст. 53 ЗК РФ предусмотрено, что отказ от осуществления принадлежащего собственнику права на земельный участок не влечет за собой прекращения соответствующего права. Эта норма требует пояснений.

   Рассматриваемое правило является аналогичным норме  гражданского права, изложенной в п. 2 ст. 9 ГК РФ: "Отказ граждан и  юридических лиц от осуществления  принадлежащих им прав не влечет прекращения  этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом". Смысл  такого рода оговорок состоит в том, что следует различать право  как предусматриваемую и защищаемую законом возможность определенного  поведения, с одной стороны, и  как фактические действия, реализующие  эту возможность, - с другой. Понятие "отказ" целесообразно рассматривать  как заявление об этом, намерение  в данном конкретном случае не использовать имеющиеся возможности; именно поэтому  в п. 1 ст. 53 ЗК РФ для характеристики отказа в скобках дополнительно  указано - "подача заявления об отказе". Допустимы и другие формы отказа, в том числе безвозмездное  отчуждение в чью-либо пользу. В целом  же к отказу от права собственности  на земельный участок следует  применять также нормы ст. 236 ГК РФ, требующие определенности, безусловности, завершенности действий, свидетельствующих об отказе.

   В силу п. 2 ст. 53 ЗК РФ такие участки  приобретают правовой режим бесхозяйной  недвижимой вещи, и их судьба подчиняется  правилам ст. 225 ГК РФ. Такие участки  принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права  на недвижимое имущество по заявлению  органа местного самоуправления. По истечении  года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным  имуществом, может обратиться в суд  с требованием о признании  права муниципальной собственности  на это имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

   Но  отказ от прав не освобождает соответствующее  лицо от обязанностей, которые возложены  на него государством в связи с  обладанием земельным участком. Соответствующая  норма предусмотрена и абз. вторым ст. 236 ГК РФ: "Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом". Данное положение предопределено тем, что обладание правом собственности порождает не только права, но и обязанности, обременяет собственника (ст. 210, 211 ГК РФ). Указанная норма полностью применима и в отношении отказа от земельного участка, поскольку земля, ее местоположение, полезные качества не только имеют общенациональное значение; отсутствие ухода за участком, непроведение соответствующих агротехнических мероприятий способны принести конкретный вред сопряженным участкам, хозяйственной деятельности на них.

   Однако  возникает вопрос: влечет ли намерение, выраженное в отказе, какие-либо правовые последствия? Безусловно, влечет. Так, уже отмечалось, что в силу заявления  относительно данного земельного участка  устанавливается правовой режим  бесхозяйного имущества. Поскольку  по смыслу закона само право собственности  на данный объект за собственником  пока сохраняется (до появления нового собственника), то он может после  соответствующего заявления вернуться  в прежний режим собственности. Это означает, что продолжать осуществление  своего права собственности собственник  может только после процедуры  противоположного по смыслу заявления, хотя титул собственности все  это время сохраняется за ним.

   Ст. 49 ЗК РФ, предусматривая основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, не определяет соотношения прекращения прав при изъятии и прав по ранее действовавшему договору. В связи с этим нет координации между основанием для прекращения отдельных прав, например договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) и основаниями для изъятия земельных участков по ст. 49 ЗК РФ. Такое положение в конечном счете вызывает споры и неправильное применение на практике Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти.