Сравнительный подход к оценке имущества

ЧОД_ia – чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Ц_ia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

3. далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле

Ц_об = ЧОД_о* К_кап = ЧОД_о * [∑^m₁(ЧОД_ia/Ц_ia)]/m,

где ЧОД_о – чистый операционный доход от оцениваемого объекта. 

     Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у.е.

Информация  о сделках купли-продажи

 

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого  величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта  будет равна:

Ц_об = 50000 у.е. / 0,08 = 625000 у.е. 

Анализ  полученных результатов  и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода.

      Заключительным  этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с  целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При  этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

      Наибольший  вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен  и расчет таких величин, как мода и медианы. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

• количество отобранных аналогов минимально;
• величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная  оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае. 

3. Решить  задачу.

Агентство по недвижимости сдало в аренду в  качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 д. ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору агентство должно получить 1% комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.

Условие задачи:  

Цена  – 1000 д.ед. с повышением на 10% ежегодно,

Срок  – 3 года,

Отчисление  комиссионных агентству (по договору):

      1-ый  год – 1%,

      2-ой  год – 5%,

      3-ий  год – 1%.

Вычислить: Сумму, заработанную агентством.

Решение:

1. Вычислим стоимость аренды помещения за каждый год:

 

1-ый  год→1000 д. ед. * 10% /100% = 100%

                   1000 д. ед. + 100% = 1100 д. ед.  

2-ой год→1100 д. ед. * 10% /100% = 110%

                 1100 д.  ед. + 110% = 1210 д. ед.  

3-ий  год→1210 д. ед. * 10% /100% = 121%

1210. ед. + 121% = 1331 д. ед.

 

2. Вычислим  количество комиссионных, за каждый год:

 

1-ый  год→1100 д. ед. * 1% /100% = 11 д. ед. 

2-ой  год→1200 д. ед. * 5% /100% = 60,5 д. ед. 

3-ий  год→1331 д. ед. * 1% /100% = 13,31 д. ед.

 

3. Вычислим общую сумму, заработанную агентством:

 

∑ = 11 д. ед. + 60,5 д. ед. + 13,31 д. ед. = 84,81 д. ед.  

Ответ: За три года агентство получит 84,81 д. ед. комиссионных.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Учебник «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой, Москва, «Финансы и статистика», 2005 г.