Сравнительный подход к оценке имущества

1. Ответить  на вопрос теста:

Экономический принцип, гласящий, что при наличии  нескольких сходных или соразмерных  объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, является принципом:

а) замещения

б) соответствия

в) прогрессии и регрессии

г) полезности

Ответ: А.

2. Раскрыть суть вопроса: Сравнительный подход к оценке имущества. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи.

 

Сравнительный подход к оценке имущества.

   Сравнительный подход – один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.         Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

   Исходной  предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

   Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вкладов. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

   Основополагающим  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основные  этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1-й  этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й  этап.   Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й  этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводиться итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

   На  первом этапе необходимо сегментирование  рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и  субъекты

Сходные объекты по:

• Назначению использования;
• Качеству;
• Передаваемым правам;
• Местоположению;
• Физическим характеристикам.

   Сходные субъекты по:

• Платежеспособности;
• Возможности финансирования;
• Инвестиционной мотивации.

Сопоставимые  объекты должны относится к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• срок окупаемости;
• независимости субъектов сделки;
• инвестиционной мотивации.

     В частности, необходимо отслеживать  следующие моменты.

     Срок  экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов.

   Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компанией;
• имеют взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей имущества умерших лиц;
• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества.

Инвестиционная  мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.

     Объект, степень которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с  иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первой ситуации – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

      Основные  критерии выбора сопоставимы  объектов (аналогов):

1. Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2. Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (в случае его полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3. Условия и время продажи.

Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4. Местоположение.

Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5. Физические характеристики.

Физические  характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

     Единицы сравнения.

     Поскольку объекты различаются по размеру  и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных  объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности  и требуется проведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м²) , либо экономическая.

     На  различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы  сравнения.

Единицы сравнения земли:

• цена за 1 га;
• цена за 1 сотку;
• цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных  участков:

• цена за 1 м² общей площади;
• цена за 1 фронтальный метр;
• цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
• цена за 1 м³.

   В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения доходов и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. 

   Оценка  на основе соотношения  дохода и цены продажи. 

   В этом случае в качестве единиц используются.

1. Валовый рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовый рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогам;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта  рассчитывается по формуле:

Ц_об = ПВД_о* ВРМ_а = ВПД_о* [∑^m₁ (Ц_ia/ПВД_ia)]/m, где

 Ц_об – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД_о – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_а – усредненный валовой рентный мультипликатор;

Ц_ia – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД_ia – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов. 

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Расчет  валового рентного мультипликатора 

ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5,43 + 4,8) /3.

Ц_об = 150000 у.е.* 5 = 750000 у.е.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки  и сопоставимыми аналогами, так  как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

      Этот  метод имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации.

Основные  этапы расчета стоимости объекта:

1. подбор сопоставимых  (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
2. общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

К_кап = (∑^m₁(ЧЧО_ia/Ц_ia)]/m, где

К_кап – общий коэффициент капитализации;