Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

    Региональные  целевые программы обеспечения  плодородия земель сельскохозяйственного  назначения разрабатываются и утверждаются в порядке, предусмотренном законами и иными нормативными правовыми  актами субъектов Российской Федерации.

    Государственный учет показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения проводится в целях обеспечения органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, заинтересованных граждан и юридических лиц информацией о состоянии плодородия указанных земель.

    Государственный учет показателей состояния плодородия земель сельскохозяйственного назначения включает в себя сбор и обобщение  результатов почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения.

    Порядок государственного учета показателей  состояния плодородия земель сельскохозяйственного  назначения устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

    Мониторинг  плодородия земель сельскохозяйственного  назначения является составной частью государственного мониторинга земель, порядок проведения которого устанавливается  земельным законодательством. 

    Обеспечение плодородия земель сельскохозяйственного  назначения должно осуществляться при  условии соблюдения экологических  требований, установленных законодательством  Российской Федерации.

    Органы  государственной власти содействуют  развитию агрохимического обслуживания посредством утверждения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, государственных заказчиков, которые размещают заказы на:

    производство  и поставки агрохимикатов и пестицидов производителям сельскохозяйственной продукции;

    добычу  торфа и производство продуктов  его переработки;

    производство  оборудования и машин для осуществления  агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных  мероприятий. 

    Споры, возникающие в области обеспечения  плодородия земель сельскохозяйственного назначения, разрешаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

    Нарушение законодательства Российской Федерации  в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Граждане, юридические лица обязаны возместить ущерб, причиненный ими в результате нарушения законодательства Российской Федерации в области обеспечения  плодородия земель сельскохозяйственного назначения, в порядке, установленном гражданским законодательством.

3. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

    Термин  «оборот» тех или иных объектов может  пониматься в двух основных значениях  — фактическо-юридическом и чисто юридическом.

    В фактическо-юридическом значении оборот объектов понимается в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т.д.) перемещения  их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, Конституция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 74 Конституции РФ).

    В чисто юридическом значении данный оборот понимается в сменах прав на объект, который не перемещается в пространстве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота происходит не перемещение объекта, а перемещение указанных прав. И поскольку земля может находиться в частной, государственной и иной формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ), то «оборот» этих форм собственности осуществляется в порядке, определяемом федеральным законодательством (п. 3 ст. 36 и п. 1 ст. 72 Конституции РФ).

    Федеральный закон от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», определяя в ст. 1 сферу действия этого Закона, устанавливает главным критерием регулируемых им земельных отношений именно результат в виде смены или изменения вида прав на земельные участки.

    Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного  назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории  земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

    Критерии  ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами.

    1. Значимостью земель сельскохозяйственного  назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества.

    2. Точной определенностью земель, обладающих статусом сельскохозяйственного назначения.

    3. Необходимостью обеспечения рациональной  структуры земель сельскохозяйственного назначения.

    4. Необходимостью соблюдения требований  п. 3 ст. 17 Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

    5. Приоритетом публичного интереса  при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения.

    6. Главная цель правового регулирования  оборота земель сельскохозяйственного назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории.

    Эффективно  же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

    В Федеральном законе «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»  предусмотрены следующие основные способы включения в отношения  по этому обороту наиболее эффективных  землепользователей:

• конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 10), позволяющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;
• продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего использования этого угодья в порядке аренды (ст. 10);
• принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случаях ненадлежащего использования этих угодий (п. 3 ст. 6).

    В то же время потребность в эффективном  использовании земель сельскохозяйственного  назначения не должна войти в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих, земель.

    Во  исполнение положений п. 1 ст. 9 Конституции  РФ, определившей земле статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей ограниченный оборот земель, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрел жесткий государственный контроль за реализацией этого оборота.

    Правовые  методы и формы  осуществления оборота  земель сельскохозяйственного  назначения.

    Правовые  методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

    Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных  угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

    В частности, для перехода земельных  угодий из публичных форм собственности (государственной и муниципальной) в частную собственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков (ст. 1.4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), т.е. специальной системы сделок, имеющих строго целевое назначение и обусловленных особыми процедурами их совершения.

    В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще используемого земельного участка в принудительном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона), т.е. из частной собственности это сельскохозяйственное угодье перейдет в публичную собственность (государственную или муниципальную).

    Административно-правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

    от  имени российского государства соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с последующей продажей их с публичных торгов (ст. 284—286 ГК РФ), Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;

• органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возникнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков в судебном порядке (ст. 4 и 5 указанного Федерального закона);
• принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. В частности, ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, общества и государства, с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции;
• органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в специальном порядке.

   Оборот  земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

• в общем порядке, при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других существенных условий продажи (ст. 8.2 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

• в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья, однако процесс купли-продажи прямо урегулирован законом и нарушение этого процедурного порядка может привести к признанию договора купли-продажи сельхозугодья недействительным.

    2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены, отличающегося от договора купли-продажи сельскохозяйственного угодья не денежной формой расчета за отчуждаемый земельный участок, а натуральной формой в виде равноценного земельного участка либо имущества, которое приобретающая сельхозугодье сторона передает бывшему собственнику за это передаваемое угодье.

    3. Договор дарения сельскохозяйственных угодий, отличающийся от договора купли-продажи и мены следующими основными особенностями:

• безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий, т.е. приобретатель земельного участка (одаряемый) получает этот участок без каких-либо выплат бывшему собственнику земли. Налоговые и пошлинные платежи за оформление этой сделки не в счет, поскольку они платятся государству и представляют собой конституционную налоговую обязанность граждан (ст. 57 Конституции РФ);
• при дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом общей (многосубъектной) собственности, остальные собственники этого сельскохозяйственного земельного массива не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли в общей земельной собственности.

    Однако  для совершения дарения сельскохозяйственного  угодья, находящегося в общей совместной (а не долевой) собственности, необходимо согласие всех участников этой собственности, поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совместной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимному соглашению сособственников.