Налоговый кодекс РФ допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

      Для некоторых категорий налогоплательщиков Налоговым кодексом (ст. 395) предусмотрены налоговые льготы в виде освобождения от налога. При этом по сравнению с Законом РФ "О плате за землю" круг лиц, пользующихся льготами, значительно сокращен.

      Сумма налога исчисляется по истечении  налогового периода как соответствующая  налоговой ставке процентная доля налоговой  базы. Исключения из этого правила предусмотрены п. 15 и 16 ст. 396, в которых в целях стимулирования сокращения сроков осуществления жилищного строительства установлены определенные коэффициенты.

      Так, согласно п. 15 в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

      В случае завершения такого жилищного  строительства и государственной  регистрации прав на построенный  объект недвижимости до истечения трехлетнего  срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

      И наоборот, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) с таких земельных участков производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

      Пункт 16 ст. 396 НК касается налогообложения земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства.

      В отношении таких земельных участков исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

      Согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ действие пунктов 15 и 16 ст. 396 распространяется на правоотношения по налогообложению земельных участков, приобретенных в собственность физическими или юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства и индивидуального жилищного строительства после вступления в силу данного Федерального закона, т.е. после 1 января 2005 г.

      Налогоплательщики - организации и индивидуальные предприниматели (в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской  деятельности) исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно.

      Для физических лиц сумма налога (сумма  авансовых платежей) исчисляется  налоговыми органами. Налогоплательщики - организации или физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями и использующие принадлежащие им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в предпринимательской деятельности, представляют в налоговый орган по месту нахождения земельного участка налоговую декларацию по налогу не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 398 НК).

      Исключение  составляют налогоплательщики, которые  в соответствии со ст. 83 Налогового кодекса отнесены к категории крупнейших: они представляют налоговые декларации (расчеты) в налоговый орган по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков. Форма налоговой декларации по налогу утверждена приказом Министерства финансов РФ от 23 сентября 2005 г. N 124н.

       3. Арендная плата за пользование земельными участками

      За  земли, переданные в аренду, взимается  арендная плата.

      Порядок установления арендной платы определяется рядом обстоятельств.

      Прежде  всего, этот порядок зависит от того, в какой собственности находится передаваемый в аренду земельный участок. Если земельный участок является частной собственностью арендодателя, то размер арендной платы в соответствии с ГК определяется договором аренды. При этом размер арендной платы как существенное условие договора должен быть обязательно согласован сторонами, в противном случае договор будет считаться незаключенным.

      Если  же в аренду передается земельный  участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно: Правительством Российской Федерации - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, органами государственной власти субъектов Российской Федерации - в отношении земель, находящихся в государственной собственности субъектов РФ, органами местного самоуправления - в отношении муниципальных земель.

      Несмотря  на такое вполне определенное положение Земельного кодекса РФ, на практике даже в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, нередко при расчете арендной платы или задолженности по ее взысканию применяют ставки (нормативы), которые установлены органами местного самоуправления, что приводит к судебным спорам.

      Поскольку процесс разграничения государственной  собственности еще не завершен, Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнен специальным абзацем, в соответствии с которым предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

      Особую "группу" арендаторов составляют юридические лица, которые в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" переоформили ранее принадлежавшее им право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в описанном выше порядке. Однако при этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

      двух  процентов кадастровой стоимости  арендуемых земельных участков;

      трех  десятых процента кадастровой стоимости  арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

      полутора  процентов кадастровой стоимости  арендуемых земельных участков из земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

4. Способы и порядок оценки земель

      а) Кадастровая оценка

      Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В соответствии с названными Правилами организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

      Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и  не чаще одного раза в три года. Она  основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

      В процессе государственной кадастровой  оценки земель проводится оценочное  зонирование территории, т.е. часть  земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков, объединяются в одну оценочную зону. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

      Результаты  государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации  по представлению территориальных  органов Федерального агентства  кадастра объектов недвижимости.

      Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.

      В соответствии с п. 3 той же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

      В судебной практике нередко возникали  споры, связанные с проведением  государственной кадастровой оценки земель. Юридические лица, индивидуальные предприниматели и другие налогоплательщики считали эту оценку завышенной, поскольку кадастровая стоимость конкретных земельных участков в рассматриваемых случаях во много раз превышала рыночную. Заявители просили признать нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ недействующими полностью или в соответствующей части, так как полагали, что кадастровая стоимость земель не может быть выше рыночной стоимости и что необоснованное завышение кадастровой стоимости приводит к нарушению его права платить законно установленные налоги.

      По  правилам подсудности дела об оспаривании  нормативных правовых актов, затрагивающих  права и законные интересы заявителя  в сфере предпринимательской  и иной экономической деятельности, подлежат рассмотрению в арбитражном суде только в случаях, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда (п. 1 ч. 1 ст. 29 АПК). В остальных случаях такие дела должны рассматриваться соответствующим судом общей юрисдикции.

      Высший  Арбитражный Суд РФ в Определении  от 11 октября 2007 г. отметил, что данный спор неподведомственен арбитражному суду, так как отсутствует федеральный закон, относящий рассмотрение споров об оспаривании нормативных правовых актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, регулирующих порядок утверждения государственной кадастровой оценки земель, к компетенции арбитражных судов. Тем не менее многие арбитражные суды принимали такие дела к своему рассмотрению и выносили решения, как правило, не в пользу заявителей*(57).

      Вместе  с тем есть примеры и иного  рода. Например, Федеральный арбитражный  суд Западно-Сибирского округа подтвердил, что судами первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворены требования ОАО "Новосибирский завод химконцентратов" о признании недействительным постановления администрации Новосибирской области от 27 июля 2005 г. N 56 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Новосибирской области" в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель в отношении спорных земельных участков, принадлежащих названному ОАО.