Отчет по практике в федеральном государственном унитарном предприятии «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) объекта недвижимости, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:

• законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству Российской федерации, субъекта федерации и муниципального образования;
• физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования;
• экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
• максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из  экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении объекта недвижимости, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, в зависимости от его использования. В связи с этим для любой недвижимости может существовать наилучшее и наиболее эффективное использование как соответствующее его функциональному назначению, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать.

При проведении анализа наилучшего использования объекта оценки, мы исходили из его фактического состояния и его конкретных особенностей, а именно:

• квартира с кадастровым (условным) номером 55-55-01/023/2007-384, инвентарным номером 413138, площадью 77,40 кв.м, находится в общей совместной собственности физических лиц – Соловьева Андрея Викторовича, Соловьевой Татьяны Александровны, сведения о праве собственности на объект оценки подтверждаются в виде копий: Свидетельства о государственной регистрации права общей совместной собственности на квартиру серии 55-АВ №422170 от 27.02.2007 г. Законодательством разрешён оборот данного вида недвижимости и возможна купля-продажа данного объекта недвижимости;
• квартира находится в четырехэтажном кирпичном жилом доме, по адресу: Омская область, г.Омск, Центральный АО, ул. Комиссаровская, д. 2, кв. 2, общая площадь квартиры – 77,4 кв.м., состояние квартиры – отличное , фактическое использование жилого помещения совпадает с его функциональным назначением, квартира классифицируется как жильё «комфорт» класса;
• учитывая то, что квартира расположена на 1 этаже она представляет интерес для покупателей, которые хотели бы поменять функциональное использование помещения или перевести его из категории жилого в нежилое (со слов Заказчика), экономически целесообразным и наиболее эффективным является использование этого помещения по функциональному назначению.

Учитывая все приведенные выше аргументы, можно предположить, что наиболее эффективным использованием данного жилого помещения (квартиры), является - использование для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу.

В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже объектов недвижимости в г. Омске в июне 2014 года. Квартиры — аналоги выбирались из числа квартир, расположенных в одном микрорайоне с объектом оценки.

 

Рисунок 2 – Расположение аналогов относительно объекта оценки в Центральном административном округе г.Омска

 

При определении элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Для разных типов недвижимости существует свой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта.

Элементы сравнения — это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

К обязательным критериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования условия и время продажи, местоположение, физические характеристики.

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов — аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи, на время продажи (на дату предложения), уторговывание.

Корректировка на уторговывание. Указанные величины цен аналогов отражают не фактическую цену сделки купли-продажи, а только цену предложения, которая, как правило, отличается от цены сделки в меньшую сторону. Корректировка принята на основании сборника «Корректировки, рекомендуемые к применению при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей объектов недвижимости, расположенных на территории г. Омска и Омской области», изданного Некоммерческим партнерством «Омской коллегией оценщиков», выпуск 4 за 2013 год.  Величина скидок для каждой группы объектов определялась экспертным путем. В данном случае расчет произведен по среднему  значению (-1% для трехкомнатных квартир; -1% для двухкомнатных квартир; 0% для однокомнатных квартир) см. раздел 8.5.1), т.к. объект оценки и объекты сравнения обладают повышенной ликвидностью ввиду своего местоположения.

Корректировка на время продажи (на дату предложения) – корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи или предложения для аналогичного объекта. Корректировка не применялась, ввиду того, что все объекты-аналоги предложены к продаже в июне 2014 года и до даты оценки рынок квартир не изменился.

Условия финансирования – корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением).  Корректировка не применялась, так как используемые в расчетах стоимости являются ценами предложения.

 

Таблица 2

Аналоги объекта оценки (продажа)

 

 

 

 

 

Условия продажи могут быть рыночные и нерыночные. Поправка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, когда продажа может произойти по цене ниже рыночной или выше рыночной. Корректировка не применялась, так как используемые в расчетах стоимости являются ценами предложения.

Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению.

Поправка на право собственности не применялась, так как все объекты-аналоги принадлежат продавцам на праве полной собственности.

Корректировка на местоположение не применялась, так как объекты аналоги расположены в одном микрорайоне с объектом оценки (Ленинский административный округ – ул. Шакурова, ул. Моторная, пр-кт Сибирский).

Корректировка на различие площадей строений производилась на основании метода сравнения парных продаж по расчетной формуле, полученной на основании статистических данных о предложениях на продажу объектов жилой недвижимости г. Омска с применением уравнения регрессии. В качестве парных аналогов брались предложения по продаже объектов жилой недвижимости, аналогичных по основным ценообразующим характеристикам (местоположению, техническому состоянию и т.п.). Результатом анализа данных является построение зависимости величины отношения стоимостей 1 кв.м. жилой недвижимости от величины отношений исследуемых площадей. Коэффициент изменения стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от площади является поправкой на различие площадей объектов аналогов от объекта оценки и определяется по следующей формуле:

                                                         

                                                      (3)

где КS – поправка на различие площадей;

SОО – площадь объекта оценки, кв.м.;

SОА– площадь объекта аналога, кв.м.

 

Корректировка на этаж расположения.  На основании анализа рыночных данных о стоимости жилых и нежилых помещений в Омске, расположенных в одном здании, но на различных этажах, были рассчитаны корректировки стоимости помещений, расположенных на различных этажах. Объект оценки расположен на первом этаже. Для объектов-аналогов №№1,2,4 была введена понижающая корректировка в размере 0,932 (или минус 6,80%), поскольку они расположены на средних этажах. Для объектов-аналогов №№5,6 была введена понижающая корректировка в размере 0,985 (или минус 1,5%), поскольку они расположены на последних этажах. Для объектов-аналогов №3 и №7 корректировка не вводилась, поскольку они расположены на первых этажах, как и объект оценки.

Корректировка на качество отделки определялась исходя из сопоставления качества отделки объекта оценки и качества отделки каждого отобранного объекта-аналога, для которых затраты на проведение ремонтных и отделочных работ были приняты экспертным путём в соответствии с качеством их отделки (см. разделы 7, 8.5.1). Объект оценки находится в отличном состоянии. Состояние отделки в помещениях объекта оценки оценивается как «евростандарт» (с элементами дизайна), затраты на отделку приняты равными 7 700 руб./кв. м.

Для объектов-аналогов №№ 1,2,4 качество отделки которых оценивается как «евростандарт» (с элементами дизайна), затраты на отделку приняты равными 7 700 руб./кв. м., корректировка не вносилась, поскольку объект оценки относится к этой же категории отделки.

Для объектов-аналогов №№ 3,5,6,7 качество отделки которых оценивается как «стандарт» (хороший ремонт), затраты на отделку приняты равными 4 500 руб./кв. м., была введена повышающая корректировка в размере + 3 200 руб. / кв. м.

Корректировка на материал стен определялась исходя из сопоставления цен 1 кв. м. квартир, расположенных в домах с различным материалом стен (см. раздел 8.5.1). Объект оценки и объекты-аналоги расположены в кирпичных домах, корректировка не вводилась.

Корректировка на количество комнат не применялась, т.к. корректировка на фактор масштаба учтена в корректировке на площадь.

Для проведения корректировки на наличие балкона/лоджии были исследованы цены предложения квартир с наличием и отсутствием балкона/лоджии. В результате анализа были установлены коэффициенты корректировки цен аналогов для приведения к объекту оценки, которые приведены в разделе 8.5.1. У объекта оценки имеется балкон, также как и у аналогов №№ 1,6, следовательно, корректировка не вносилась. У аналогов №№ 2,3,4,5,7 балкон отсутствует, соответственно вносилась повышающая корректировка, которая составила 5,40%. Обоснование корректировки представлено в разделе 7, 8.5.1 (таблица 7).

Скорректированная стоимость по всем аналогам рассчитывалась по формуле:

                                                    Рскоррект = Рпредл*к1*к2*…кn,                                                 (4)

где  Рпред  - цена предложения за объект-аналог, руб.;

к1*к2*…кn – корректирующие поправки на различия объекта аналогов с оцениваемым объектом, коэфф.

Окончательная рыночная стоимость объекта оценки была получена исходя из расчета стоимости объектов–аналогов с учетом корректировок и степени доверия полученному результату. Вес стоимости каждого аналога рассчитывался с учётом степени доверия результату, и зависел от количества корректировок. Степень доверия результату по каждому аналогу рассчитывалась следующим образом:

                                                         

,                                                                (5)

где ki – количество корректировок по каждому аналогу.

В аналог №1 внесено наименьшее количество корректировок – 3, следовательно, степень доверия полученному результату будет наивысшей и составит 0,187.

В аналог №5 внесено наибольшее количество корректировок – 5, следовательно, степень доверия полученному результату будет наименьшей и составит 0,112.

В аналоги №№2,3,4,6,7 внесено одинаковое количество корректировок – 4, следовательно, степень доверия полученным результатам будет равной между собой и составит 0,140.

 

Рыночная стоимость объекта оценки – квартиры общей площадью 77,4 кв.м., расположенной по адресу: Омская область, г.Омск, ЦАО, ул. Комиссаровская, д.2, кв.2, 1-ый этаж 4-х этажного кирпичного дома, литера А, определенная в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж по состоянию на 24.06.2014 г. равна округленно (по правилам округления):

6 404 000 (Шесть  миллионов четыреста четыре тысячи) рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5 ОХРАНА ТРУДА И ТЕХНИКА  БЕЗОПАСНОСТИ

 

Охрана труда представляет собой систему законодательных актов, социально – экономических, организационных, технических и лечебно – профилактических мероприятий и средств, обеспечивающих безопасность, сохранение здоровья и работоспособности человека в процессе труда. В организации  ФГУП «Ростехинвентаризация -  Федеральное БТИ»  вопросами охраны труда и техники безопасности занимается инженер по охране труда и технике безопасности.

 Охрана труда выявляет и изучает возможные причины производственных несчастных случаев, профессиональных заболеваний, аварий, взрывов, пожаров и разрабатывает систему мероприятий и требований с целью устранения этих причин и создания, безопасных и благоприятных для человека условий труда.

При организации производственного процесса важную роль играет охрана труда, т.к. она позволяет снизить и предотвратить производственный травматизм, появление опасных и вредных производственных факторов. Так важным являются  показатели освещения (естественные и искусственные), микроклимат помещения, воздухообмен и пожарная безопасность. Вентиляция должна обеспечивать необходимый воздухообмен и не должна вредить здоровью человека.

При приеме на работу проводятся вводный и первичный инструктажи. Ежегодно проводится повторный инструктаж. Проведенные инструктажи закрепляются подписями в соответствующих журналах. В настоящее время производительный процесс тесно связан с применением высоких компьютерных технологий, что вводит дополнительные меры безопасности, т.к. излучение монитора компьютера значительно влияет на здоровье человека, рекомендуется использовать защитный экран и делать каждый час перерыв.