Отчет по практике в федеральном государственном унитарном предприятии «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»

 

4.1.1. Основания для осуществления  оценочной деятельности и условия  ее осуществления

 

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.  
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.  
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 

  Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.  
 
Договор на проведение оценки должен содержать: 
• объект оценки;  
• вид стоимости имущества (способ оценки);  
• размер денежного вознаграждения за проведение оценки;  
• сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;  
• наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;  
• указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;  
• указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.  
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.  
Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.  
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. 

В отчете должны быть указаны: 
• дата составления и порядковый номер отчета;  
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;  
• место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;  
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;  
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;  
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;  
• дата определения стоимости объекта оценки;  
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.  
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.   
4.2 ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным. 
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

-  аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; 
-  сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

-  изучение рынка; 
-  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; 
-  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; 
-  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; 
-  установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3. Статически обоснован. 
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж. 
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4. Зависимость от активности рынка. 
5. Зависимость от стабильности рынка.  
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы; 
- величина накладных расходов; 
- затраты на оборудование; 
- нормы прибыли строителей в данном регионе; 
- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

-  расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); 
-  расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс); 
-  расчет накопленного износа (Ин): 
-    физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
-    функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
-    внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов; 
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

Где Су стоимость улучшений, тыс. р.,

Снс – стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,

Си – строительный износ 
- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.,

где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

Сз – стоимость земли (прав аренды), тыс. р.,

Су стоимость улучшений, тыс. р.,

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее  эффективного земельного участка; 
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; 
- оценка общественно-государственных и специальных объектов; 
- оценка объектов на малоактивных рынках; 
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
   2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
   3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
   4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
   5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
   6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 
   7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

 

3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости, 

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, 

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

- прямая капитализация; 
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1.     Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 
2.     Расчет действительного валового дохода. 
3.     Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные; 
- условно-переменные (эксплуатационные); 
- резервы.

4.     Определение величины чистого операционного дохода. 
5.     Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

 

 

 

4.3 РАССМОТРЕНИЕ РАСЧЕТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ НА ПРИМЕРЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (КВАРТИРЫ)

Объектом оценки является квартира с кадастровым(условным) номером 55-55-01/023/2007-384, инвентарным номером 413138, площадью 77,4 кв.м., расположенная по адресу: Омская область, г.Омск, Центральный АО, ул. Комиссаровская, д. 2, кв. 2 . Характеристика объекта оценки представлена в таблице 1 (на основании данных технического паспорта жилого помещения).

Таблица 1

№ п/п	Характеристики объекта оценки
1.	Информация по объекту оценки
1.1	Местоположение	Омская область, г. Омск, ул. Комиссаровская, д. 2, кв. 2
1.2	Сегмент рынка	Рынок жилой недвижимости
1.3	Условия продажи	Рыночные
1.4	Кадастровый (условный) номер	55-55-01/023/2007-384
1.5	Инвентарный номер	413138
2.	Описание объекта
2.1	Тип здания	Жилой дом
2.2	Год постройки дома	Неизвестен
2.3	Этажность дома/этаж квартиры	4/1
2.4	Объект оценки	Квартира с кадастровым (условным) номером 55-55-01/023/2007-384, инвентарным номером 413138, площадью 77,40 кв.м.
2.5	Количество комнат	1
2.6	Общая площадь, кв.м.	77,40
2.7	Стены/перегородки	Кирпичные/кирпичные, блоки «Сибит»
2.8	Перекрытие	Деревянные
2.9	Полы (на дату оценки)	В жилой комнате - ламинат, в кухне – ламинат, в ванной – керамическая плитка, в др. помещениях квартиры - ламинат
2.10	Проемы: оконные (на дату оценки)	Окна пластиковые стеклопакеты
2.11	Проемы: дверные (на дату оценки)	Межкомнатные – деревянные филенчатые остекленные, глухие , входная дверь - металлическая
2.12	Отделка: стены (на дату оценки)	В жилой комнате - обои, в кухне - обои, в ванной –облицовка плиткой кафельной,  в др. помещения квартиры-обои, облицовка стеновыми панелями
2.13	Отделка: потолки (на дату оценки)	В жилой комнате – натяжной потолок, в кухне – натяжной потолок, в ванной – натяжной потолок, в др. помещениях квартиры - окраска водоэмульсионной краской
2.14	Электроснабжение	Скрытая проводка
2.15	Отопление	Центральное (от ТЭЦ)
2.16	Горячее водоснабжение	Централизованное
2.17	Холодное водоснабжение	От городской центральной сети
2.18	Канализация	Центральная (в городскую сеть)
2.19	Ванна (на дату оценки)	Имеется душ
2.20	Лоджия (на дату оценки)	отсутствует
2.21	Телефон	Имеется
2.22	Лифт	Отсутствует
2.23	Мусоропровод	Отсутствует
2.24	Газоснабжение (на дату оценки)	Отсутствует
2.25	Электроплита	Имеется
3.	Имущественные права и ограничения
3.1	Оценка выполнена с учётом права собственности физического лица на квартиру с кадастровым (условным) номером 55-55-01/023/2007-384, инвентарным номером 413138

 

Технические, правовые, физические характеристики объекта оценки описаны в соответствии с Техническим паспортом жилого помещения (квартиры) №2 с инвентарным номером 413138, Свидетельством о государственной регистрации права общей совместной собственности на квартиру серии 55 АВ № 422170 от 27.02.2007 г.

Целью оценки и предполагаемым использованием результатов оценки является определение рыночной стоимости квартиры для целей купли-продажи.

Количественные и качественные характеристики объекта оценки:

Объект оценки представляет собой недвижимое имущество в виде жилого помещения (квартиры). Сведения о праве собственности на объект оценки представлены в виде копий: Свидетельства о государственной регистрации права общей совместной собственности на квартиру серии 55-АВ № 422170 от 27.02.2007 г.. Описание качественных и количественных характеристик объекта оценки представлено в копии технического паспорта жилого помещения (квартиры) с инвентарным номером 413138  на основании произведенного осмотра (фото объекта оценки). Местоположение объекта оценки представлено на рисунке 1.

 

Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки в ЦАО г.Омска

 

Информация о текущем использовании объекта оценки:

В настоящее время жилое помещение - квартира с кадастровым (условным) номером 55-55-01/023/2007-384, инвентарным номером 413138, площадью 77,40 кв.м., находится на 1-м этаже четырехэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Омская область, г.Омск, Центральный АО, ул. Комиссаровская, д. 2,  квартира 2, общая площадь квартиры – 77,40 кв.м. и является общей совместной собственностью физических лиц – Соловьева Андрея Викторовича, Соловьевой Татьяны Александровны. Квартира находится в отличном состоянии, выполнен ремонт «евростандарт» (с элементами дизайна), год постройки жилого дома – неизвестен, смены собственников не было, квартира используется в соответствии с функциональным назначением - для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении.

 

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Анализ наиболее эффективного использования

Требование о проведении анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) установлено п. 10 ФСО № 1, п. 5.1 Порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, утвержденным приказом Росимущества от 09.10.2007 г. № 185.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.