Оценка  земельного участка при его ипотеке  осуществляется в соответствии с  законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (п. 7 ст. 1 Закона). При этом залоговая стоимость земельного участка устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. ⁶ 
 
 
 

4. Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

     Указом  Президента РФ от 27 октября 1993 года 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» было предусмотрено правило о регистрации не договоров, а документов (хотя договор тоже документ), удостоверяющих право на землю (в том числе и выданных на основе договора купли-продажи участка). Согласно Указу документы, подтверждающие право на землю (то есть свидетельства на право собственности на землю, государственные акты на право пользования землей), выданные после вступления в силу Указа, без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются не действительными.

     Специальные правила, связанные с регистрацией документов о правах на земельные  участки, были предусмотрены Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», а также некоторыми другими указами Президента РФ.

     Новый ГК РФ и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество» упорядочили законодательство в этой области, установив порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон вступил в действие с 28 января 1998 года, и с этого времени право на недвижимость, в том числе и земельный участок, считается возникшим с момента государственной регистрации этого права, то есть с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

     Со  вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменяется обязательная нотариальная форма практически для всех сделок с землей и другими объектами недвижимости. В соответствии со статьями 389 и 584 ГК РФ обязательная нотариальная форма предусмотрена для договоров ипотеки земли и ренты земли. Однако ГК РФ предусматривает возможность сторон по собственному усмотрению нотариально оформить сделку.

     Нотариус  участвует в подготовительной стадии договора, когда еще стороны не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и всевозможные последствия  договора, тщательно выясняет волю сторон, обстоятельства дела и только после этого фиксирует волю сторон, кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключенного договора, противоречащего закону. Нотариус, вместе с тем, в соответствии со статьей 17 Основ законодательства РФ о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.

     Переход права собственности на проданный  земельный участок к субъекту Российской Федерации и муниципалитету в порядке преимущественного  права покупки земель сельскохозяйственного назначения подлежат государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ и ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Общие правила регистрации земельных  участок, в том числе и сельскохозяйственного назначения и прав на них состоят в следующем. Земельные участки регистрацию в государственном земельном кадастре.

     Государственная регистрация прав на земельный участка  осуществляется по месту расположения данного земельного участка и включает внесение его в государственный реестр (Подземельную книгу): сведения о лице, приобретающем право на земельный участок; писание земельного участка (категорию земель, цель использования, виды угодий, площадь, для в общем владении, границы, кадастр); сведения об условиях договора предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременения в его использовании; сведения о совершении сделок и иных действий по распоряжению земельным участком; сведения о наличии запретов на свершение сделок с земельными участками; решение управомоченных органов о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных или муниципальных нужд; иных сведений, установленных региональными законами и законодательством субъектов Российской Федерации.

     Государственная регистрация прав на земельные участки происходит в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок.

     При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущим за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю  подлежит сдаче в орган государственной  регистрации прав на земельный участок.

     Специальная регистрация прав на землю осуществляется органами по земельным ресурсам и  землеустройству (то есть земельным  комитетом). Земельный комитет проводит землеустройство, определение границ, устанавливает и выдает документы на них.

     Регистрация ограничений (обременения) права, ипотеки, аренды или иной сделки с землей возможно только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре.⁷ 
 
 
 
 
 

Заключение

     Распоряжение  земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними осуществляется в соответствии с ГК РФ, ЗК РФ, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

     В собственность или в аренду могут  быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

     Договоры  купли-продажи земельных участков субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

     При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения физическим или юридическим лицом субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов.

     Купля-продажа  земель сельскохозяйственного назначения должна подвергаться более строгому контролю. А при продаже земель сельскохозяйственного назначения государственной или муниципальной собственности основными критериями должны быть требования к ее целевому использованию (причем желательно в каждом случае конкретно указывать какому именно, так как понятие целевое в данном случае достаточно широкое), повышению плодородия, квалификации и образованию покупателя, а не цена земли. А также необходимо снизить количество земли сельскохозяйственного назначения, которое может находиться в руках одного собственника.

     Аренда  земельных участков один из основных видов временного пользования землей, поскольку по полноте и определенности своих прав арендатор стоит выше обычного пользователя, получившего сельскохозяйственную землю от государства на основе административно-правового акта. Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, прошедший кадастровый учет. Главное требование - это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопрос количества и качества арендуемого участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.

     К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то, обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов, конкурсов или аукционов.

     Договор аренды земельного участка может  быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %.

     Аренда  сельскохозяйственной земли наиболее приемлемый и отрегулированный способ использования земли в современных российских условиях ему надо отдавать предпочтение перед продажей. Так как при аренде земли сельскохозяйственного назначения возможен более строгий контроль за ее использованием, переход от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному. Арендатору в процессе использования земли проще определить размеры землепользования. Возможно, для оптимизации аренды земель сельскохозяйственного использования стоило бы снизить ставки арендной платы.

Список  используемой литературы

       Нормативные правовые акты 

    1. Конституция Российской Федерации  [Текст]: принята всенар.  Голосованием 12 декабря 1993г. // Собрание законодательства  РФ. – 2010. №4. – ст. 445.

    2. Гражданский кодекс Российской  Федерации [Текст]: федеральный закон  от 30 ноября 1994г. №51–ФЗ // Гражданский кодекс Российской Федерации - М.: ПРОСПЕКТ, 2010.

    3. Земельный кодекс Российской  Федерации [Текст]: федеральный закон от 25 октября 2001г. №136-ФЗ // Земельный кодекс Российской Федерации – М.: ПРОСПЕКТ, 2010.

    4. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ // КонсультантПлюс: Высшая школа. – 2010. – Вып.14. (Осень).

    5. О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ // КонсультантПлюс: Высшая школа. – 2010. – Вып.14. (Осень).

     6. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // КонсультантПлюс: Высшая школа. – 2010. – Вып.14. (Осень).

     7. О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения [Электронный ресурс]: федеральный закон от 16 июля 1998 г.  № 101–ФЗ // КонсультантПлюс: Высшая школа. – 2010. – Вып.14. (Осень).

     8. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России [Электронный ресурс]: указ президента от 27 октября 1993 г. №1767 // КонсультантПлюс: Высшая школа. – 2010. – Вып.14. (Осень).

     9. Об утверждении порядка организации проведения торгов порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земель [Электронный ресурс]: постановление правительства РФ от 5 января 1998 г. №2 // КонсультантПлюс: Высшая школа. – 2010. – Вып.14. (Осень). 

     Научная и учебная литература 

1. . Колалеева, Т.Н. Аграрная экономика [Текст] / Т.Н. Колалеева. М., 2003. – 416 с.
2. Басин, Ю.А. Договорное право [Текст]: Учебник / под ред. Ю.А. Басина, В.С. Мартемьянова. М. - 2002. – 401 с.
3. Земельное право [Текст]: Учебник / под ред. В.Х. Улюкаева. М., 2002. - 382 с.
4. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: постатейный научно-практический комментарий / Под ред. А.К. Голиченко. М., 2003. - 125 с.
5. Суханов, Е.А. Гражданское право. Том 2. [Текст]: учебник / Е.А. Суханов. М., 2007. – 538 с.
6. Чубуков, Г.В. Земельное право России [Текст]: учебник / Г.В. Чубуков. М., 2003. - 411с.
7. Черняев, А. Организация аренды земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / А. Черняев. Агробизнес и право. 2003. № 1. С. 10-13.