Министерство  образования Российской Федерации

    Муниципальное образовательное учреждение

    Высшего профессионального образования

    «Институт права и экономики» 
 
 
 

    Контрольная работа 

    по  дисциплине: 

    «Земельное  право» 

    на  тему: 

    «Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственного назначения» 

      
 
 
 

     выполнила

     студентка 5 курса

     группы ЮЗ-6-1

     заочной формы обучения

     Давыдова Е.Н.

     (Ходарина Е.Н.)

     проверила:

     Королева Е.В. 
 
 

    Липецк, 2011

Оглавление

Введение

 

     В Российской Федерации в 1990-1991 годах в системе земельных отношений были начаты земельные преобразования, в результате которых произошли радикальные изменения, коренным образом изменившие социальную структуру земельных собственников. В процессе ее трансформации значительная часть земель передана в частную собственность.

     В ходе реформирования земельных отношений  сформировалось принципиально новое  земельное законодательство, созданы  правовые основы платного землепользования, арендных отношений, рыночного оборота земель, их оценки и мониторинга, государственного земельного кадастра и землеустройства.

     В контрольной работе на тему: «Особенности совершения сделок с землями сельскохозяйственного назначения» рассмотрен механизм купли-продажи, аренды земель сельскохозяйственного назначения. Приведены рекомендации некоторых авторов, которые могли сделать договор аренды более совершенным. Рассмотрен механизм залога сельскохозяйственных земель, который в Российской Федерации пока не развит.

     Предметом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие  по поводу оборота земель сельскохозяйственного  назначения. Объектом сделки связанные  с земельными участками сельскохозяйственного  назначения.

     Цель  работы - выявить особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Для чего использовался метод научного анализа. 
 
 

1. Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

 

     Целевое назначение земель – это установленный  правом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Режим их использования определяется совокупностью правил эксплуатации, включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга.

     Согласно  ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

     Договоры  купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации на основании Положения Постановления правительства РФ от 5 января 1998 года №2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов порядке проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже гражданам и юридическим лицам земель».¹

     Рассмотрим  основные требования к заключению договора купли-продажи, земель сельскохозяйственного назначения.

     Согласно п.1. ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов. 

_____________________

1. Суханов, Е.А. Гражданское право. Том 2. учебник. М., 2007. – С. 164.

     Продавец  земельного участка обязан известить  в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления о  намерении продать участок с  указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением.

     При продаже в течение года земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения по цене ниже заявленной ранее  цены или с изменением других существенных условий договора купли-продажи продавец – собственник такого участка обязан направить субъекту РФ или органу местного самоуправления новое письменное извещение и право продажи у него появится только после повторения выше названных правил.

     В ЗК РФ определен перечень условий договоров купли-продажи, участков, которые заранее объявляются недействительными. Недействительными будут следующие условия договоров: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком посредством совершения любых сделок; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

     О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается  однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

     Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка  является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаконным (ст. 555 ГК РФ).

     Покупатель  обязан оплатить земельный участок  непосредственно до или после  передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством  или договором.

     Продавец  обязан передать земельный участок  в надлежащем состоянии (надлежащего «качества»), пригодным для цели его использования. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключении договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранения недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи.

     Согласно  ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50% не могут приобретать участки сельскохозяйственного назначения в собственность.

     Согласно  ст. 79 ЗК РФ возможно изъятие земель сельскохозяйственного производства путем выкупа для государственных или муниципальных нужд.

     При определении выкупной цены земельного участка в нее включается рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе и упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Особым существенным условием, как представляется, является условие об определении потерь сельскохозяйственного производства. В ЗК РФ предусмотрено, что в случаях продажи земельного участка потери производства включаются в стоимость участка (п. 3 ст. 58). Размер потерь может быть сразу согласован при определении общей стоимости участка или определен примерно, а затем уточнен после анализа соответствующих документов и проведения необходимых расчетов.

     Продажа земель сельскохозяйственного назначения с торгов производится на общих основаниях (которые сходны с продажей права аренды на земли сельскохозяйственного назначения на торгах).¹ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

 

     Недостатки  аренды следующие: аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений - участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора; юридически все соблюдено: арендодатели — собственники земельных долей, арендатор — сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор — тот же коллектив; высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения; большая относительная величина ренты в валовом доходе (до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий; пассивный спрос на земли из государственного запаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства; высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде².

     Объектом  сельскохозяйственной аренды может  быть индивидуально определенный земельный  участок, предназначенный для ведения  сельскохозяйственного производства. Главное требование это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопроса количества и качества арендуемого участка.

     Право сдачи имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные сдавать имущество в аренду законом или собственником. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Может сдавать в аренду сам арендатор с согласия арендодателя (субаренда)

     Арендаторами (субарендаторами) земельных участков являются лица владеющие и пользующиеся земельными участками.

     Земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут представляться в аренду российским гражданам и юридическим лицам.

     Арендаторами  земельных участков сельскохозяйственного  назначения могут быть иностранные  граждане, иностранные юридические  лица, лица без гражданства, а также  юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %³.

     Переход права собственности на сдаваемые  в аренду земельные участки к  другим лицам не является основанием для изменения или расторжения  договора аренды.

     Договор аренды устанавливается на срок определенный сторонами. Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Пункт 7 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Оно должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. В Законе не оговаривается минимальный срок действия договора аренды, однако закрепление в нем минимальных длительных (от 5 до 9 лет) сроков могло бы гарантировать стабильность правового положения арендаторов.

     Договор аренды земельного участка заключается  в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

     Специфика аренды сельскохозяйственных земель предъявляет особые требования к правам и обязанностям сторон договора аренды. Особое значение имеют обязанности арендатора по рациональному использованию земельного участка. Контроль за деятельностью арендатора осуществляется, прежде всего, органами государственной власти. Контроль же собственника за деятельностью арендатора должен осуществляться в рамках невмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.