В избежания конфликтов обязательным условием договора должно быть решение  судьбы сделанных улучшений.

     За  сельскохозяйственные земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Она может быть установлена  в виде: определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате землепользования продукции, плодов иди доходов; представления арендатором определенных услуг; передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка.

     Нормативный метод определения арендной платы  рекомендуется для всех организационно-правовых форм хозяйствования и собственности, так как позволяет с помощью  расчета нормативных затрат по технологическим картам и ценам на продовольственные культуры моделировать уровень арендной платы в зависимости от дохода арендатора.

     Преимущества  такого метода заключается в возможности:

     1) адаптировать арендную плату  к реальным условиям (системе ведения хозяйства, севооборотам) и ценам, складывающимся на рынке на потребляемые и производимые ресурсы;

     2) проводить по итогам года сравнительный  анализ нормативной арендной  платы с фактически полученной  и осуществлять ее корректировки; определять ожидаемый условный объем поступлений арендных платежей арендодателю и издержек арендатора; выявлять резервы снижения себестоимости растениеводческой продукции и на основании этого повышать доходность сельскохозяйственных культур.

     Основные  недостатки, на которые должны обратить внимание стороны при заключении договора:

     1) вероятность существенного отклонения  ожидаемой доходности земли от  полученной в результате влияния  природно-климатических факторов  или несоблюдения технологии  возделывания сельскохозяйственных культур по каким-либо причинам;

     2) резкое изменение спроса на  растениеводческую продукцию, которое  может отрицательно влиять на  прогнозируемую, доходность арендуемых  земель;

     3) возможность ошибки в оценке  издержек производства в результате изменения цен на основные и оборотные средства.

     Нормативный метод расчета арендной платы  может строиться на использовании  нормативной стоимости земли, дифференцированной по земельно-оценочным районам и  группам почв.

     При определении уровня арендной платы от нормативной стоимости земли устанавливают процент от нее, который может изменяться в широких пределах. Это дает возможность корректировать арендную плату в сторону уменьшения или увеличения, учитывая платежеспособность арендатора, его желание платить арендную плату с последующим выкупом участка в собственность, а также другие факторы.

     Преимущества  арендной платы, устанавливаемой в  процентах от нормативной стоимости  земли, заключается прежде всего  в том, что она в определенной степени отражает часть потенциального дохода, присущего данной оценочной группе почв, и может отличаться даже в границах одного хозяйства; существенный недостаток — большая разница в стоимости между нормативной и рыночной ценой продаж земель сельскохозяйственного назначения.

     Преимущества метода, основанного на рыночных арендных ставках:

     1) арендная плата становится одним  из основных источников наполнения  местных бюджетов за счет поступления  денежных средств от арендаторов  из фонда перераспределения;

     2) отражает действительную потребность субъекта земельного права во временном использовании земли.

     Недостатки  предлагаемого метода:

     1) ограниченный ареал распространения  из-за того, что предложение обычно  превышает спрос на землю;

     2) не приемлем в случае убыточности  и низкой платежеспособности арендаторов.

     Арендная  плата, рассчитанная методом затрат собственника земли, может найти  применение при передаче земли из фонда перераспределения во временное  пользование арендаторам в лице сельскохозяйственных предприятий. За базу арендной ставки принимается вся сумма налогов (за исключением НДС) и отчисления во внебюджетные фонды, относящиеся только на местный бюджет. В настоящее время это плата за землю, налог за загрязнение окружающей среды, налог на имущество, отчисления на воспроизводство, плата за недра и др., из платежей во внебюджетные фонды — фонд медицинского страхования. Зная среднюю продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий в районе (баллогектар), несложно определить, сколько приходится на единицу площади арендной платы в виде местных налогов и отчислений во внебюджетные фонды. Полученная сумма умножается на баллогектары арендуемой площади. К достоинствам этого метода следует отнести: обоснованность арендной платы и целевого использования ее при расщеплении по видам налогов и отчислений во внебюджетные фонды, возможность регулирования размера арендной платы путем исключения или включения определенных видов налогов. В то же время такой расчет арендной платы может привести к ее необоснованному завышению и снижению спроса на землю⁴.

     Арендная плата по методу долевого участия в чистом доходе по существу является денежной формой земельной ренты с долевым участием землевладельца и арендатора как в доходах, так и в производственном риске. Уровень платежей при этом не фиксируется, а является функцией от урожая. Собственник получает денежный эквивалент своей доли полученного урожая.

     Аренда  земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

     Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

     Кроме того, согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка сельскохозяйственного  назначения может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования участка не в соответствии с его целевым назначением; использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; не устраненного совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке повлекших за собой причинения вреда здоровью человека или окружающей среде; не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция земельного участка.

     К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то, обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов, конкурсов или аукционов.

     Согласно ч. 2. ст.10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» информация об условиях представления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения органами субъектов российской Федерации и органов местного самоуправления на публичных торгах, а именно должно указываться размер земельного участка, его местоположение, за плату или бесплатно, целевое использование.

     Участие в торгах является не самоцелью участвующих в них лиц, а первичным этапом (прежде всего для победителя) процесса получения земельного участка в аренду и заключения договора аренды земли для последующего инвестирования деятельности по освоению земельного участка. Торги выступают в роли промежуточного звена для определения лучшего: на аукционе – предложившего наиболее высокую цену, а на конкурсе – это лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

     Торги могут быть открытыми и закрытыми. Открытые торги проводятся среди неограниченного количества участников. А закрытые - среди ограниченного круга участников, состав которых определяет соответствующий государственный орган.

     Информационное сообщение публикуется на позднее, чем за месяц до объявленной даты подведения итогов торгов в средствах массовой информации. Информационное сообщение должно содержать следующие сведения: место расположения участка, его площадь и назначение; стартовая цена; дата заседания Комиссии по подведению итогов конкурса; окончательный срок подачи заявок на участие в конкурсе; адрес и телефон организатора; другие данные по усмотрению комиссии.

     К участию в торгах допускаются  юридические и физические лица, в  том числе иностранные, оформившие заявку на участие в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в торгах могут действовать через своих представителей (доверенных лиц).

     Сведения  о лицах, подавших заявку на участие  в конкурсе, не подлежат оглашению.

     Участник  конкурса имеет право отозвать свое предложение до установленного срока  проведения конкурса, сообщив об этом письменно организатору. В этом случае ему возвращается задаток.

     Заявителю может быть отказано в участии  в конкурсе, если: лицо, подавшее заявку, не может быть признано покупателем в соответствии с действующим законодательством; лицо, подавшее заявку, не представило в срок обязательных документов.

     Аукционы  и конкурсы проводятся по общим правилам гражданского кодекса.

     Согласно  ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения») земельные участки  из земель государственной или муниципальной  собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечение 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.⁵ 
 
 
 
 
 
 
 

3. Ипотека (залог) земельных участков сельскохозяйственного назначения

     В мире земля - самый надежный объект залога, поскольку при рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другая недвижимость, напротив, ее стоимость возрастает. Уникальность земли, порождаемая неподвижностью и фиксированным местоположением, определяет ее центральное место и особую роль в залоговых отношениях.

     Согласно  ГК РФ (глава 17) самостоятельными объектами  залога могут быть садовые и огородные  участки, земли сельскохозяйственного  назначения фермеров, личного подсобного хозяйства, незастроенные участки  населенных пунктов и др. Общее правило состоит в том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

     ГК  РФ установил следующие особенности залога земельных участков сельскохозяйственного назначения:

     - целевой характер ипотеки - залог  земель сельскохозяйственного назначения  допускается только для обеспечения  кредитов, направляемых на развитие  сельскохозяйственного производства (ст. 260 ГК);

     - запрещен залог части участка,  размер которой не позволяет  использовать участок по назначению  соответствующей категории земель (ст.260 ГК);

     - при ипотеке земельного участка  право залога не распространяется  на здания залогодателя, расположенные  на нем, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 340 ГК).

     При обращении взыскания на участок  в судебном порядке его начальная  продажная цена на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением  сторон; по просьбе залогодателя суд  может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после истечения срока погашения кредита; после объявления несостоявшимися повторных торгов заложенного участка договор залога прекращается, если залогодержатель в течение месяца не воспользовался правом оставить за собой предмет залога с оценкой его не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, установленной судом. Если сумма, вырученная при реализации заложенной недвижимости, недостаточна для погашения требования кредитора, он может получить недостающую сумму из другого имущества должника, не пользуясь преимущественным правом; залоговые цены устанавливаются договором между залогодателем - заемщиком и залогодержателем - кредитным учреждением. Залоговая цена не может быть ниже нормативной, но может быть на 20-40% ниже рыночной. Залоговые цены применяются в ипотечном кредитовании.

     Сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды.