Контрольная работа по "Земельному праву"

Проект федерального закона перед первым чтением (в марте 2002 года) и после принятия его в I чтении (в мае 2002 года) был опубликован в "Российской газете" для выяснения по нему мнения населения Российской Федерации.

Таким образом, при принятии законопроекта депутаты Государственной  Думы ориентировались на рекомендации широких слоев населения, ученых, экспертов, представителей законодательных и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В результате при принятии законопроекта во II чтении в него было внесено 75 поправок, которые в ряде случаев изменили его концепцию, разработанную Правительством Российской Федерации.

В принятом Федеральном  законе "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения"¹ существуют 2 главы: глава 2 «Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" и глава 3 «Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения", которые мы попытаемся проанализировать в данной дипломной работе.

Статья 8 ФЗ "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения" регулирует порядок продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения в случаях, если продавцом  выступает его собственник (гражданин, юридическое лицо или участники долевой собственности), хотя в статье не сказано, что продавец должен быть собственником земельного участка. Это вытекает из содержания пункта 1 статьи 260 Гражданского кодекса РФ, в котором установлено, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому решение о продаже земельного участка может принять гражданин (если право собственности на земельный участок зарегистрировано на этого гражданина), органы управления юридического лица в соответствии с его уставом или учредительными документами (если право собственности на земельных участок зарегистрировано на это юридическое лицо), или участники долевой собственности по соглашению всех участников при регистрации долевой собственности (статья 246 Гражданского кодекса РФ) и по согласию всех участников при регистрации совместной собственности (статья 253 Гражданского кодекса РФ). В статье 8 настоящего Федерального закона выше перечисленные лица объединены одним термином - "продавец земельного участка".

Порядок продажи земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 10 данного Федерального закона.

Распоряжением Минимущества РФ от 02.09.2002 № 3070-р (зарегистрировано Минюстом РФ 03.10.2002 № 3833) утверждены примерные  формы решений органов публичной власти о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду, и примерные формы договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды этих земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из этого правила  следует, что договор купли-продажи  земельного участка должен заключаться  с соблюдением требований статей 454-491 и 549-557 Гражданского кодекса РФ и особенностей, установленных статьей 37 Земельного кодекса РФ статьями 3, 8 и 10 рассматриваемого Федерального закона.

Особенности, установленные  Земельным кодексом РФ (которых нет  в гражданском законодательстве) направлены на защиту прав покупателя земельного участка:

продавать можно земельный  участок, прошедший государственный  кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2001 № 28-ФЗ "О государственном земельном  кадастре";

Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельного участка или уполномоченное им лицо при наличии у него доверенности подают в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок (перечислены в пункте 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ") и документов о межевании земельного участка. Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от 13.06.2001 № П/115 (зарегистрирован Минюстом России 20.06.2001 № 2757), а требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утверждены приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 (зарегистрирован Минюстом России 13.11.2002 № 3911). Согласно пункту 7 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет проводится в течение месяца и в соответствии с пунктом 8 статьи 19 этого Федерального закона плата за кадастровый учет не взимается.

продавец не вправе ставить  условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении  покупателя совершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным  участком, об отстранении себя от ответственности  в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке  вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи  и возмещения причиненных ему убытков.

Данный Федеральный  закон в отношении купли-продажи  земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения ввел еще два дополнительных условия:

субъекту Российской Федерации или в случаях, установленных  законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию предоставлено преимущественное право на покупку такого земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

покупателями земельного участка  не могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

В случае продажи земельного участка с публичных торгов прав преимущественной покупки субъект Российской Федерации либо муниципальное образование не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (статья 447 Гражданского кодекса РФ). Высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо муниципальное образование могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на земельный участок (статья 277 Гражданского кодекса РФ), при реализации заложенного земельного участка (статья 350 Гражданского кодекса РФ).

В комментируемой статье определяется не только содержание преимущественного  права покупки земельного участка  субъектом Российской Федерации  либо муниципальное образование, но также и процедура осуществления этого права.

В отличие от статьи 250 Гражданского кодекса РФ для защиты преимущественного  права покупки земельного участка  установлен не трехмесячный, а более  длительный срок исковой давности. В течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущественного права покупки, субъект Российской Федерации, либо муниципальное образование имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Пункт 1 статьи 9 Закона устанавливает  требование, в соответствии с которым  по договору аренды могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного  назначения, прошедшие кадастровый  учет.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно статье130 Гражданского кодекса РФ земельный участок является недвижимой вещью.

Понятие земельного участка дано в  статье 6 Земельного кодекса РФ, где  сказано, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Статья 7 Федерального закона от 02.012000 № 28-ФЗ "О государственном земельном  кадастре" устанавливает, что государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Таким образом, положение пункте 1 статьи 9 рассматриваемого Закона воспроизводит требования перечисленных правовых актов. В качестве своего рода особенности Закон распространяет требование кадастрового учета земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Пункт 2 статьи 9 рассматриваемого Закона допускает возможность передачи земельного участка, находящегося в  долевой собственности в аренду как путем заключения договоров  аренды со всеми участниками долевой  собственности, так и с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. Особо следует подчеркнуть, что в старой редакции Закона речь шла об одном из участников долевой собственности, действующем на основании доверенности. Учитывая то, что для заключения договора аренды требуется обладать соответствующими знаниями в области юриспруденции, законодатель внес изменения в Закон.

Теперь в Законе речь идет о лице (гражданине или юридическом лице), представляющим интересы участников долевой собственности на основании доверенностей.

Положения пунктов 1 и 2 рассматриваемого Закона соответствуют нормам Конституции  РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на свободное использование  своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом, экономической деятельности (статья 34). Кроме того, статья 36 Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Собственник земельного участка имеет  право самостоятельно определять срок договора аренды. Данное право входит в комплекс прав собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.

В то же время Гражданским кодексом РФ (статья 607) допускается установление законом особенностей сдачи в  аренду земельных участков.

На этом основании в пункте 3 статьи 9 рассматриваемого Закона установлен максимальный срок договора аренды, равный сорока девяти годам.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается  на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Перечисленные положения Гражданского кодекса РФ практически полностью  воспроизведены в пункте 3 статьи 9 комментируемого Закона.

Одним из существенных условий договора аренды является порядок, условия внесения и размер арендной платы. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса  РФ порядок, условия внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором одни не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может  быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В данном случае пункт 4 статьи 9 рассматриваемого Закона это положение  воспроизводит. Единственная оговорка связана с требованием учета  особенностей, установленных в статьях 8 и 10 анализируемого Федерального закона.

Важно также, что рассматриваемым  Законом предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка, добросовестно исполнившего свои обязанности, на перезаключение договора аренды на новый срок.

В отношении прав арендатора данный Закон не устанавливает запрета на передачу арендатором земельного участка в субаренду. В вопросах субаренды действуют общие требования Гражданского кодекса РФ.

Статья 615 Гражданского кодекса  РФ говорит о том, что арендатор  вправе с согласия арендодателя (собственник либо управомоченное им лицо) сдавать арендованное имущество в субаренду. При чем, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.