Контрольная работа по дисциплине "Земельное право"

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

1. Земельное право и земельное законодательство: состояние и проблемы….3

2. Правовое регулирование  купли-продажи земельных участков…………....16

Задача1…………………………………………………………………...……….19

Задача2………………………………………………………………………...….19

Список используемой литературы……………………………………………...21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Земельное право и земельное законодательство: состояние и проблемы

Земельный участок – особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков объектов гражданских прав, недвижимых вещей.

Сделки с землей и другой недвижимостью по своей сути являются перераспределением собственности законным путем. Они определяются волей как частных лиц, так и организаций – хозяйствующих субъектов и служат их интересам. Но, как бы то ни было, частноправовая в своей основе природа сделок с недвижимостью не должна заслонять их общественной значимости. право законодательство земельный коллизия

Земельное законодательство в Российской Федерации в последние годы представляет собой чрезвычайно актуальную и динамично развивающуюся отрасль права. Наряду с Земельным кодексом РФ (далее ЗК РФ, Кодекс) принят ряд важнейших законодательных актов, регулирующих указанные правоотношения.

Между тем можно сказать, что земельное законодательство в РФ не лишён многих недостатков. В нём присутствуют определённые проблемы, которые требуют внимания. К ним могут быть отнесены коллизии между правовыми нормами, содержащимся в Земельном кодекса РФ и Гражданском кодексе РФ, что в основном связано с вторжением Земельного кодекса РФ в гражданские правоотношения, а именно; дублированием ряда правил, установленных в ГК РФ; регулированием правоотношений, касающихся вопросов приватизации; недостаточно четким и полным регулятивным содержанием отдельных норм. А в общих словам можно сказать, что федеральное земельное законодательство чрезвычайно сложно и запутанно.

Если говорить о земельном и гражданском законодательстве, то здесь встаёт объективный вопрос о регулировании самих земельных правоотношений.

Согласно ст. 72 Конституции РФ вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами отнесены к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Их регулирование осуществляется федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (ч. 2 ст. 76 Конституции РФ).

Гражданское законодательство, как следует из ст.3 Гражданского кодекса (В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.)1 основанной на положениях ст. 71 Конституции, находится в ведении российской Федерации, состоит из существующего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов. Названные нормы не позволяют субъектам Российской Федерации принимать законодательные акты, содержащие нормы гражданского права.

В силу ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения. Сам законодатель устанавливает приоритет Гражданского кодекса перед нормами гражданского права, содержащихся в других законах.

Земельное право, как следует из ст.2 ЗК РФ, состоит из названного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Предметом его регулирования являются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). Вместе с тем имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними отнесены п. 3 названной статьи к регулированию гражданского законодательства при условии, что иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Это вызывает определенные проблемы при применении норм гражданского права, содержащихся в ГК РФ и ЗК РФ, в тех случаях, когда они по-разному регулируют одни и те же правоотношения.

В подобных случаях должны приниматься меры самим законодателем, прежде всего, путем внесения в законодательные акты необходимых изменений или дополнений. Практика же показывает, что действующий механизм законотворчества не позволяет оперативно решать такие вопросы. При применении нормативных правовых актов, изложенных недостаточно определенно или противоречиво, приходится использовать различные приемы их толкования. Однако это тоже не всегда позволяет в полной мере определить истинную волю законодателя.

Стоит рассмотреть определённый ряд существенных проблем в земельном законодательстве.

• Проблема связанная с постоянным (бессрочным) пользованием земельного участка:

Данное право закреплено в ст. 20 ЗК РФ, а также рассматривается, как вещное право в главе 17 ГК РФ (Право собственности и другие вещные права на землю) (ст. 264, 268). Необходимо отметить, что выявляются существенные отличия в регулировании реализации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренные земельным и гражданским законодательством. В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административно-правовой акт-решение (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа МСУ о предоставлении земельного участка. Согласно п.1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное пользование в случаях предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ2

Одной из существенных проблем, возникающих при применении норм земельного законодательства, являются отношения, которые связаны с правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Глава 17 ГК РФ о правах собственности и других вещных правах на землю предоставляет гражданам и юридическим лицам возможность приобретать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 268). Указанное вещное право в отличие от обязательственного является разновидностью абсолютного права, предоставляющего его обладателю гарантии защиты от посягательства со стороны неограниченного круга субъектов, в том числе и со стороны собственника земельного участка.

Земельный кодекс РФ (п. 1 ст. 20) ограничил круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, оставив в нем только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.2

Особую остроту данный вопрос приобрел вследствие установления Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (Закон № 137-ФЗ) нормы, обязывающей юридических лиц, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. При этом согласно п. 3 этой статьи право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется.

В соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ гражданину и юридическому лицу, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, запрещено распоряжение такими земельными участками. Однако лицо, являющееся собственником здания, строения, сооружения, расположенных на таком земельном участке, не лишено права распорядиться этой недвижимостью. Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов при совершении собственником, например, сделки купли-продажи недвижимости к покупателю также переходит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. При этом следует придерживаться позиции, согласно которой допускается совершение сделки купли-продажи недвижимости до переоформления продавцом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на иное право.

Есть случаи, когда с требованием о приобретении земельных участков в собственность обращаются юридические лица, которым эти участки выделены в бессрочное пользование до введения в действия Земельного кодекса: например, для строительства на них коттеджей с целью продажи их физическим лицам, проведения соответствующих работ, использования по определенному целевому назначению (разработки карьеров, добычи торфа) и т.п. При разрешении споров в таких ситуациях не всегда могут быть применены единообразные правовые подходы.

Таким образом, при отсутствии надлежащего правового регулирования особое внимание должно уделяться в каждом конкретном случае особенностям спорных правоотношений. "Стандартные" подходы к их разрешению неприемлемы даже в случаях, когда применяются одни и те же нормы при крайне сходных обстоятельствах.3

Установленные Земельным кодексом ограничения в пользовании земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования могут вызвать вопросы о применении законов, где содержатся нормы, позволяющие распоряжаться земельными участками, которые предоставлены на указанном праве после введения в действие ЗК РФ.

• Проблема с платностью землепользования:

Изучение норм, касающихся приобретения земельных участков бесплатно или за соответствующую плату, также свидетельствует о недостаточно четком решении законодателем данного вопроса, что ведет к их разночтению и отсутствию единообразного толкования.

Один из основных принципов земельного законодательства — принцип платности использования земли (ст. 1 ЗК РФ).

Земельный кодекс предусматривает несколько случаев, когда земельные участки могут передаваться в собственность бесплатно. Они определены в ст. 20, 21, 36 ЗК РФ и касаются соответственно граждан, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или имеющих их в пожизненном наследуемом владении, а также религиозных организаций, которые имеют в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Несмотря на определенность позиции законодателя по этому вопросу, содержащаяся в п. 2 ст. 3 Закона № 137 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", именно данная норма обязывает соответствующих юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, иногда необоснованно рассматривается как основание для бесплатного предоставления земельного участка в случае такого переоформления.

Таким образом, при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться императивной нормой Закона № 137 ФЗ, где говорится о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

При применении ст. 2 Закона № 137 ФЗ может возникнуть вопрос о том, какие последствия повлечет факт определения в соглашении цены земли без учета требований названной статьи: признание договора незаключенным или признание недействительным соответствующего его пункта?

С одной стороны, согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424, не применяются. Отнесение законодателем цены к существенным условиям договора купли-продажи земельного участка связано с особыми свойствами недвижимого имущества, влиянием на его стоимость различных внешних факторов и, наконец, с невозможностью использования принципов аналогии и сравнимости. Кроме того, не во всех случаях есть возможность напрямую применить соответствующую минимальную ставку земельного налога (в некоторых субъектах минимальная ставка не определяется конкретной суммой).

С другой стороны, ст. 180 ГК РФ допускает возможность признания недействительной части сделки, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части. Однако данное правило не может быть отнесено к той части сделки, которая названа нормативным правовым актом или договором как существенное условие. Поэтому и при возможности установления минимальной ставки земельного налога на конкретный земельный участок (фактическом наличии нормативно определенной суммы за условную единицу) соглашение без указания в нем конкретной цены земли должно признаваться недействительным.

Требования о предоставлении земельных участков бесплатно при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком иногда заявлялись индивидуальными предпринимателями. Как уже отмечалось, п. 5 ст. 20 Земельного кодекса установлено, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность. Данную норму в отдельных случаях пытались использовать граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, при обращении в арбитражный суд с требованием о признании недействительными решений полномочных органов об отказе в бесплатном предоставлении им земельных участков.