Концепция законодательства купли-продажи земельных участков

     По  общему правилу постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении  двух месяцев со дня совершения административного  правонарушения. За нарушение законодательства об охране окружающей среды указанный срок составляет один год.

     Привлечение виновного к административной ответственности  не исключает возможности возложения на него обязанности возместить причиненный  ущерб.

     Ряд земельных правонарушений гл. 7 КоАП признает в качестве административных правонарушений в области охраны собственности. Так, ст. 7.1 КоАП предусматривает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

     Уничтожение межевых знаков границ земельных  участков, неуведомленные собственником, владельцем или пользователем земельного участка, здания или сооружения, на которых установлены государственные геодезические сети, стационарные пункты наблюдений за состоянием окружающей среды ст. 7.2 КоАП рассматривает как административное правонарушение, которое влечет наложение штрафа.

     В ст. 7.8 КоАП установлена ответственность за самовольное занятие земельного участка прибрежной защитной полосы водного объекта либо земельного участка водоохраной зоны водного объекта, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Статья 7.9 КоАП предусматривает ответственность за самовольное занятие лесных участков или использование указанных участков для раскорчевки, переработки лесных ресурсов, устройства складов, возведения построек (строительства), распашки и других целей без специальных разрешений на использование указанных участков.

     Самовольная переуступка права пользования  землей, лесным участком или водным объектом, а равно самовольный  обмен земельного участка, лесного  участка или водного объекта являются согласно ст. 7.10 КоАП административными правонарушениями. Статья 7.16 КоАП устанавливает административную ответственность за незаконный отвод земельных участков на особо охраняемых землях историко-культурного назначения.

     Составы земельных правонарушений предусмотрены  в гл. 8 КоАП, которой установлены административные правонарушения в области охраны окружающей среды и природопользования.

     УК  предусматривает уголовную ответственность  за регистрацию незаконных сделок с землей (ст. 170)³⁷. Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение сведений государственного кадастра недвижимости, а равно умышленное занижение размеров платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или иной личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения, наказываются штрафом в размере до 80 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо обязательными работами на срок от 120 до 180 ч.

     Регистрация незаконных сделок с землей, искажение  сведений государственного кадастра недвижимости и занижение размеров платы за землю составляют объективную сторону этого преступления, которая может заключаться в совершении любого из этих действий. Права лица на земельный участок могут быть нарушены в результате регистрации незаконной сделки по поводу земельного участка, который может принадлежать лицу (например, собственнику), не совершавшему эту сделку, в результате чего такое лицо может утратить право на землю. Права лица на земельный участок могут быть также нарушены в результате того, что в государственный кадастр недвижимости будут включены неверные сведения о принадлежности земельного участка, его состоянии.

     Регистрация заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных государственного кадастра недвижимости влекут уголовную  ответственность, если такие действия совершены должностным лицом. Должностное лицо должно для этого использовать свое служебное положение, совершить действия умышленно при наличии корыстной или иной личной заинтересованности.

     Общие положения, касающиеся возмещения вреда, причиненного собственнику земли, землевладельцу, землепользователю или арендатору земельного участка в результате нарушения земельного законодательства, определяются нормами гражданского законодательства. Гражданско-правовая ответственность имеет имущественное содержание, а ее меры (гражданско-правовые санкции) носят имущественный характер.

     Возмещение  убытков - универсальный способ защиты гражданских прав. Он применяется  в случаях нарушения прав в  обязательственных отношениях и  вещных гражданских прав. Согласно ст. 15 ГК³⁸ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

     Порядок возмещения вреда урегулирован в  гл. 59 ГК. Так, по общему правилу, содержащемуся в п. 1 ст. 1064 ГК, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Нормы ГК о возмещении вреда отражены и в земельном законодательстве. Согласно ст. 62 ЗК убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

     Лицо, виновное в нарушении прав собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов  земельных участков, может быть по решению суда принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых³⁹ и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

     В соответствии с комментируемой статьей  юридические лица, граждане обязаны  возместить в полном объеме вред, причиненный  в результате совершения ими земельных  правонарушений.

     Специфика земельных отношений, условий причинения вреда и его содержания в случаях  нарушения земельного законодательства определяют особенности правового  регулирования этих вопросов. Расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, - это затраты собственника земельного участка, составляющие его убытки и подлежащие возмещению. Утрата или повреждение имущества может выражаться в порче земель, невозможности ее обработки и использования в определенных целях. Под неполученным доходом (упущенной выгодой) обычно понимается стоимость сельскохозяйственной продукции, которую потерпевший получил бы со своего участка, если бы его имущественные права не были нарушены⁴⁰.

     В заключение сделан следующий вывод. Установленные в Кодексе об административных правонарушениях в Уголовном кодексе санкции за нарушение правил землепользования не в состоянии обеспечивать превентивную функцию юридической ответственности. Данное положение приводит к тому, что нарушение правил землепользования становится в экономическом плане выгодным для нарушителя. Поэтому на наш взгляд представляется целесообразным увеличить пределы санкций за нарушение правил землепользования.

З.3. Судебная практика в сфере купли-продажи земельного участка

     СРОЧНО  НАЙТИ ПРИМЕРЫ  СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК В  РС(Я)!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

     В настоящее время в РФ в судах  всех уровней сформировалась обширная судебная практика практически по всем аспектам правоотношений, проистекающих из земельного законодательства⁴¹.

     Сфера земельных правоотношений является одним из наиболее важных аспектов жизни общества, но при этом одним  из наиболее спорных. Необходимо отметить, что практика применения Земельного кодекса Российской Федерации все еще пребывает в процессе формирования. Многие нормы, регулирующие земельные правоотношения, являются переходными и действуют до завершения тех или иных реформ. К их числу относятся положения, касающиеся приведения в соответствие с новым Земельным кодексом РФ⁴².

     По  вопросу можно привести несколько примеров совершения сделки с земельным участком:

     1. 24 декабря 1997 г. между администрацией  Красногорского района Московской  области и закрытым акционерным  обществом «Стройтрансгаз» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га, находящегося в районе д. Александровка Красногорского района Московской области.

     10 ноября 2000 г. закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз» данный земельный участок был продан К., который продал этот земельный участок по частям: 28 ноября 2000 г. И. - 20000 кв. м, 16 февраля 2001 г. 3. - 9290 кв. м, 21 мая 2001 г. обществу с ограниченной ответственностью «Провайс» - 15000 кв. м, 23 октября 2001 г. обществу с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» - 25 810 кв. м. Третьего июля 2003 г. общество с ограниченной ответственностью «Провайс» продало купленный земельный участок П.

     30 января 2002 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» и закрытым акционерным обществом «Объединенная строительная компания» был заключен инвестиционный договор (контракт № 1/КР) на право застройки земельного участка площадью 25810 кв. м.

     Решением  Московского областного суда от 13 января 2005 г. указанные договор купли-продажи  земельного участка площадью 8,51 га от 24 декабря 1997 г. между администрацией Красногорского района Московской области и закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз», а также договор купли-продажи этого земельного участка от 10 ноября 2000 г. между закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз» и К. признаны недействительными.

     Прокурор  Московской области обратился в  суд с заявлением о признании  недействительными договора купли-продажи  земельного участка площадью 25810 кв. м от 23 октября 2001 г. между К. и  обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес», регистрации права собственности на указанный земельный участок от 30 октября 2001 г., свидетельства о регистрации права собственности от 30 октября 2001 г.; инвестиционного договора от 30 января 2002 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» и закрытым акционерным обществом "Объединенная строительная компания" (контракт N 1/КР) на право застройки земельного участка площадью 25810 кв. м. и о сносе самовольных построек на данном земельном участке. Заявление обосновано тем, что вступившим в законную силу решением Московского областного суда от 13 января 2005 г., в частности, признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га от 24 декабря 1997 г. и договор купли-продажи названного земельного участка от 10 ноября 2000 г., аннулирована регистрация права собственности на названный земельный участок. В связи с этим последующие сделки с данным земельным участком также являются недействительными.

     Рассмотрев  дело, суд удовлетворил заявленные требования. В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» просило отменить решение суда. Кассационная жалоба обоснована тем, что (1) суд вышел за пределы «исковых требований»; (2) в нарушение закона суд не устанавливал круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по делу; (3) в нарушение ст. 61 ГПК РФ суд освободил процессуального истца от обязанности доказывания юридически значимых обстоятельств по делу, одновременно лишив ответчика возможности доказывания таких обстоятельств; (4) в нарушение ст. 79 ГПК РФ судом было отказано в назначении землеустроительной экспертизы для достоверного определения юридически значимого обстоятельства; (5) права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ; общество с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» является добросовестным приобретателем.

     Обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия не находит оснований для ее удовлетворения⁴³.

     2. Рассмотрим еще дин пример, в постановлении от 25.11.07 № Ф04-8344/2007 по делу N А27-3441/2007-1 ФАС Западно-Сибирского округа установил, что ООО «Димкас» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к муниципальному образованию Кемеровского района Кемеровской области, администрации Кемеровского муниципального района Кемеровской области и КУМИ Кемеровского района Кемеровской области об обязании в двухнедельный срок заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 40 000 кв. м с кадастровым номером 42:04:02 13 003:0008 по цене 201 480 руб. Требование заявителя было мотивировано его преимущественным правом на приватизацию земельного участка как собственника расположенных на нем объектов недвижимости, нарушением срока рассмотрения заявления о его выкупе и обязательным порядком заключения договора купли-продажи для органа местного самоуправления. Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска было отказано, поскольку суд сделал вывод о том, что в результате приобретения отдельных объектов недвижимости истец не приобрел право на выкуп всего земельного участка. В постановлении суда апелляционной инстанции, в котором решение суда было оставлено в силе, указывается, что истец вправе приватизировать только земельные участки, необходимые для использования приобретенных объектов недвижимости. Несмотря на это, ООО "Димкас" в кассационной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, удовлетворить иск о понуждении администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа проверил законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя. По мнению ФАС Западно-Сибирского округа, в иске об обязании органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи доли земельного участка отказано правомерно, поскольку спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости истца, а земельный участок меньшей площади в установленном порядке не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет.