Аренда земель

Характерным признаком сделки являются воля и взаимный интерес  сторон в установлении, изменении  или прекращении гражданских  прав и обязанностей (ст. 1 ГК). Этот интерес  может выражаться в желании одной  стороны получить денежную или иную компенсацию за передаваемые ей права  и обязанности другой стороне. Такой интерес может носить и иной нематериальный характер, к примеру, если речь идет о дарении.

И наконец, сделки совершаются  только по поводу имущества. Действия с объектами, не признаваемыми имуществом, не относятся к сделкам. Гражданское законодательство делит имущество на две группы - движимое и недвижимое. Статья 130 ГК относит земельные участки к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости).

Земельно-правовые сделки - действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества. Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах, пожизненном наследуемом владении, бессрочном или срочном пользовании, аренде. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами. В этом случае виды и возможности совершения сделок ограничены и осуществляются в соответствии с установленной административной процедурой.

Земельно-правовые сделки совершаются  в соответствии с действующими процессуальными требованиями. Так, земельно-правовая сделка купли-продажи земли заключается только в письменной форме и оформляется договором продажи недвижимости (ст. 550 ГК), в необходимых случаях сопровождаемым соответствующим государственным решением.

Некоторые земельно-правовые сделки по отношению к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, требуют совершения со стороны собственника целого ряда процессуальных действий. В различных случаях они включают подготовку технической документации по предоставляемым земельным участкам, решения о проведении торгов, о предоставлении земельного участка.

Так же как и применительно  к другим видам сделок, земельно-правовые сделки могут быть возмездными и безвозмездными.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и  обязанностей на земельные участки  земельно-правовые сделки можно разделить  на две группы:

сделки, связанные с передачей  всех правомочий собственности и  отчуждением земельного участка,

сделки, в результате которых  передается часть правомочий собственности.

К первой группе относятся  такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Часть правомочий собственности  передается в результате сделок аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения, ренты, залога, передачи в доверительное управление.

К земельно-правовым сделкам  не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфирмация и национализация. Не относятся к сделкам также действия государственных органов по передаче государственных земель в постоянное (бессрочное) пользование государственным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и органам государственной власти, так как они совершаются в порядке административного подчинения. Нельзя отнести к сделкам действия по разграничению государственной собственности на федеральную, субъектную и муниципальную, даже если они оформляются договором, так как эти действия носят не гражданско-правовой, а государственно-правовой характер. Не охватываются понятием сделки действия по выделению земельной доли из общей собственности: здесь не происходит установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, а имеет место реализация одного из правомочий собственника земельной доли в общей собственности — право на ее выделение.

Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем.

1. Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, т.е. надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями

юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ)1; сделки приватизации земельных участков приватизируемых  предприятий через конкурс или  аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению и т.п.

2. Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности, субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных законом; при продаже участков собственникам приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов (аукционов) могут быть только собственники приватизированных предприятий; собственником земли по результатам конкурса (аукциона) может быть лишь победитель его (лицо, наилучшим образом удовлетворившее конкурсные требования или предложившее в ходе торгов максимальную цену).

3. Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель,

которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании, и др.

4. Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой - возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая в свою очередь обязана в месячный срок выделить земельные доли заявителя-работника сельхозпредприятия и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления или досрочное (до истечения месячного срока) требование решения земельного вопроса не гарантировано законом к исполнению, а с другой - задержка сверх месячного срока с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф.

5. Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу указанных сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строго целевом назначении и т.п. Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушаются; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; иные неблагоприятные последствия.

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы:

 

1. Гражданский Кодекс РФ по состоянию на 21.11.2010 г.
2. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По состоянию на 20.09.2008 г.
3. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО РОССИИ. Учебник 9-е издание, переработанное. Ответственный редактор, доктор юридических наук, профессор Н.И. Краснов. Москва Юрайт 2004.

 

 

 

 

 

 

Каждый земельный участок необходимо поставить на государственный кадастровый  учет, под которым понимается описание и индивидуализация в Едином государственном  реестре земель земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (ч.3 ст.1 ФЗ РФ "О государственном земельном  кадастре" от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ ). Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории РФ по единой методике.

В соответствии с п.2 ст.19 ФЗ РФ "О  государственном земельном кадастре", для проведения государственного кадастрового учета земельного участка по ул.Космонавтов, 13 Семенов Н.И. должен подать в органы, осуществляющие деятельность по ведения государственного земельного кадастра заявку, правоустанавливающие документы на земельный участок и документы о межевании земельного участка, которые должны быть надлежащим образом оформлены. Приказом Росземкадастра от 13.06. 2001 г. № П/115 утверждены Требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет . В заявке должно быть отражено: адресат, наименование вида документа, текст заявки, реквизит автор заявки, подпись заявителя, отметка о поступлении документа в организацию (служебная регистрационная запись). В текст заявки должен быть включен адрес для доставки документов почтой, должно быть указано место получения КПЗУ (по контактному адресу или в органе, осуществляющем кадастровый учет земельного участка).