Аренда земель

Прекращение земельных правоотношений обычно происходит одновременно с прекращением пользования конкретным земельным  участком. Основаниями для такого прекращения могут служить:

а) договор о продаже  земельного участка,

б) решение компетентного  государственного органа об изъятии  земли для государственных или  муниципальных нужд;

в) решение суда.

Основанием прекращения  земельных правоотношений могут  быть также такие события или  действия (юридические факты), как смерть гражданина - собственника земли или землепользователя, истечение срока аренды земли (если срок договора об аренде не возобновляется), добровольный отказ от земельного участка.

Прекращение земельных правоотношений бывает полным или частичным. Так, при  уменьшении размера земельного участка  происходит прекращение пользования  им лишь в определенной части, соответствующей  уменьшению его размеров. При других обстоятельствах, указанных в законе, пользование прекращается полностью.

Правоохранительные земельные  отношения прекращаются после совершения участником или участниками этих отношений таких действий, когда  устраняется само правонарушение. Так, если нарушитель земельного закона привлечен  к юридической ответственности, то акт применения взыскания (наказания) означает прекращение охранительных  земельных правоотношений. Подобные правоотношения прекращаются и в  случаях добровольного восстановления нарушенного права. (Подробнее основания  прекращения прав на землю изложены в главе о правах и обязанностях собственников и пользователей  земли).

Содержание земельных правоотношений - совокупность корреспондирующих прав и обязанностей их участников, реализуемых ими путем совершения определенных действий или воздержания от их совершения.

Субъективное  право участника земельных правоотношений - это мера его возможного поведения, т.е. поведения, допустимого и гарантированного законом.

Обязанность участника земельных правоотношений - это мера его должного поведения.

Конкретные права и  обязанности участников земельных  правоотношений зависят от их правового  статуса, особенностей объекта, вида и подвида отношений. Права и обязанности юридического лица - субъекта земельных правоотношений - определяются в соответствии с его уставом и являются специальными, а граждан как участников земельных правоотношений во многом определяются гражданством.

Конституция РФ устанавливает  равенство прав и обязанностей российских граждан и иностранцев, за некоторыми исключениями. Например, гражданин России вправе приобретать участок в собственность путем совершения гражданско-правовых сделок, а иностранным гражданам предоставлено право покупать земельный участок при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Объем правомочий субъектов земельных правоотношений зависит от следующих обстоятельств:

- вида субъекта. Государство обладает универсальными правомочиями, юридические лица - специальными правомочиями, закрепленными в уставе, граждане - в зависимости от вида гражданства (российские граждане обладают общими правомочиями, а иностранные граждане - теми же правомочиями, но за установленными законом изъятиями);

- поведения субъекта, имеющего юридическое значение. Например, использование земельного участка не по целевому назначению влечет за собой прекращение земельных правомочий субъекта;

- особенностей объекта данного земельного правоотношения, имеющих юридическое значение;

- обстановки, в которой осуществляет свои функции субъект правоотношений, если она предусмотрена в законе.

Правомочия субъектов  земельных правоотношений можно  подразделить на общие и специальные, т.е. присущие всем видам субъектов или лишь отдельным их категориям.

Субъектами земельных  правоотношений являются:

- Российская Федерация, ее субъекты;

- муниципальные образования;

- физические лица;

- юридические лица.

Российская Федерация  и ее субъекты являются участниками  правоотношений государственной собственности  на землю.

Административно-территориальные  единицы выступают субъектами правоотношений муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ или черты соответствующих поселений. Все остальные субъекты земельных правоотношений — органы государственной власти и местного самоуправления, физические и юридические лица — выступают участниками таких видов отношений, как управление и пользование землями, охрана земельных прав, а граждане и юридические лица, кроме того, участниками отношений частной и общей собственности на землю.

Для того чтобы юридические  и физические лица могли выступать  в качестве субъектов земельных  правоотношений, они должны обладать земельной правосубъектностью. Она состоит из земельной правоспособности и дееспособности.

Земельная правоспособность - возможность лица иметь земельные права и обязанности, а земельная дееспособность - способность лица своими действиями приобретать и осуществлять права и нести обязанности в сфере земельного права.

Важной характеристикой  участников земельных правоотношений является их правовой статус как совокупность земельных прав и обязанностей. Возникновение правового статуса происходит одновременно с возникновением самих субъектов земельных правоотношений с учетом особенностей для физических и юридических лиц.

У физических лиц земельная  правоспособность возникает с момента рождения, а земельная дееспособность, как правило, по достижении совершеннолетия. Земельную правоспособность граждане могут осуществлять индивидуально, когда отдельный гражданин выступает субъектом права на земельный участок, а также в составе групп, объединений граждан, не имеющих организационного единства, например при общем пользовании земельным участком собственниками жилого строения. Земельную правоспособность граждане могут осуществлять в составе коллектива - садоводческого товарищества, сельскохозяйственного кооператива, акционерного общества и т.д. Правовой статус субъектов земельных правоотношений у этих коллективов граждан возникает только после их юридического оформления. Те группы граждан, которые не имеют организационного единства, закрепленного в уставе, вовсе не являются субъектами земельных правоотношений.

Правовой статус юридических  лиц как субъектов земельных правоотношений возникает с момента государственной регистрации их уставов и внесения их в единый государственный реестр юридических лиц.

Правосубъектность юридических  лиц является специальной, так как ее объем и содержание определяются законом и целями деятельности юридических лиц, сформулированных в их учредительных документах.

Основные положения дееспособности субъектов земельных правоотношений установлены в ЗК РФ, определившем возможность приобретения субъектами прав и обязанностей собственников, арендаторов земли, землепользователей и землевладельцев самими лично.

Наряду с правомочиями субъектов земельных правоотношений предусмотрены определенные свободы в использовании земель.

Совокупность правоспособности, дееспособности и свобод субъектов правоотношений образует их правовой статус по действующему земельному законодательству, т.е. их правовое положение.

Особенности правового статуса  субъектов земельных правоотношений:

1. Его возникновение, как правило, совпадает с моментом возникновения самих субъектов земельных правоотношений. Юридическое лицо приобретает права с момента государственной регистрации в местной администрации.

У граждан правовой статус окончательно появляется только при  достижении совершеннолетнего возраста (18 лет), если законом не предусмотрено  иное.

2. Моментом изменения правового статуса субъектов земельных правоотношений являются определенные законом обстоятельства.

3. Прекращение правового  статуса субъектов земельных  правоотношений связывается законом:

- с поведением субъектов, которое может быть как правомерным, так и неправомерным. Например, добровольный отказ от земельного участка (правомерное действие) и нарушение градостроительных условий (неправомерное действие);

- с прекращением деятельности субъектов. В частности, право пользования земельным участком прекращается в случаях прекращения деятельности предприятия и прекращения трудовых отношений, в связи с которыми работнику был предоставлен служебный земельный надел.

К числу специальных правомочий субъектов земельных правоотношений относятся правомочия, складывающиеся в сфере использования различных категорий земель и земельных угодий. Например:

- при использовании сельхозугодий правомочиями субъектов является выращивание сельхозпродукции;

- при использовании земель населенных пунктов - соблюдение нормативов размещения объектов;

- при использовании земель лесного фонда - обеспечение лесоохранных правил и т.п.

Если общие правомочия субъектов земельных правоотношений поддаются классификации, то специальные правомочия характеризуются многообразием, трудностями в их классификации.

Правовой статус (права и обязанности) субъектов зависит от вида субъекта, его поведения, от особенностей объекта и обстановки, в которой действуют субъекты.

В теории земельного права  принято делить права и обязанности  участников правоотношений на:

- общие, которые присущи всем субъектам земельных правоотношений

- специальные, которыми закон наделяет лишь отдельные категории субъектов.

К общим относятся права субъектов по своему выбору получать в собственность, пользование, аренду земельные участки для ведения крестьянского(фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, жилищного и гаражного строительства, садоводства, огородничества, животноводства, иных целей,связанных с сельскохозяйственным производством, для предпринимательской деятельности, не запрещенных законом.

Специальные правомочия складываются в сфере использования различных категорий земель и земельных угодий. Если речь идет о сельскохозяйственных угодьях, то здесь специальным правомочием субъектов является выращивание сельхозпродукции, в случае с землями поселений — соблюдение установленных нормативов размещения объектов, при использовании земель лесного фонда — обеспечение лесоохранных правил и т.п. Именно этим обусловлено многообразие специальных правомочий субъектов земельных правоотношений, а также то, что они трудно поддаются классификации

 

Задание 3. Регистрация земельно-правовых сделок. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цели, задачи, значение, сфера применения.

Ответ: Общее определение сделки дано в Гражданском кодексе РФ. Статья 153 ГК относит к сделкам «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». ГК не приводит перечня видов сделок, что дает возможность довольно широко трактовать понятие сделки. В этом широком смысле к сделкам могут быть отнесены любые действия граждан и юридических лиц, в результате которых все гражданские права и обязанности по поводу того или иного объекта или их часть передаются другому лицу, либо права и обязанности данного лица по отношению к данному объекту изменяются или прекращаются.

Наряду с общим определением ГК устанавливает дополнительные признаки сделки, которые позволяют очертить круг действий, подпадающих под понятие сделки.

Прежде всего, сделки - только те действия, субъектами которых являются граждане и юридические лица. Субъектами сделок могут быть органы государственной власти, которые в соответствии со ст. 125 ГК имеют право от имени РФ и субъектов РФ своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности. Подобное право предусмотрено и для органов местного самоуправления. Вместе с тем для квалификации действия организации как сделки важно признание организации юридическим лицом. Государственные организации и учреждения, не обладающие статусом юридического лица, либо общественные организации, создаваемые без права юридического лица, не имеют права совершать земельно-правовые сделки до тех пор, пока права по их совершению не будут им доверены либо не указаны в законе, ином акте уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления.

Для признания действия сделкой  необходимо соблюдение и других условий. Сделкой может быть признано действие, которое совершается при наличии  равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности сторон (ст. 2 ГК). Соответственно установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в принудительном порядке либо в порядке административного или властного подчинения не относятся к сделкам. Принудительный порядок прекращения гражданских прав и обязанностей по отношению к земельным участкам следует отличать от обязательного. В последнем случае речь идет об обязательном отчуждении земельного участка как особой разновидности сделки купли-продажи, установленном Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Обязательное отчуждение применяется в случаях, когда размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий на территории одного административно-территориального образования, находящийся в собственности гражданина, его близких родственников и юридических лиц, где такие граждане обладают более 50% капитала, превышает установленные максимальные размеры. Также обязаны продать свою земельную собственность иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица, где 50% капитала уставного фонда принадлежит иностранным гражданам или иностранным юридическим лицам, учитывая, что такие субъекты могут обладать земельными участками этой категории только на праве аренды. Обязательное отчуждение должно быть произведено собственником любому лицу в течение года с момента возникновения права собственности. При невозможности заключения сделки в течение этого периода земельный участок или земельная доля должны быть приобретены субъектом РФ либо органом местного самоуправления.