Экспертизa

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры  участка соответствуют принятому  в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение недвижимости.

Ситус определяется взаимодействием  конкретного варианта землепользования и экономической среды, по крайней  мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую  территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион.

Для анализа вариантов  подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуются  следующие основные факторы:

1. Наличие в регионах трудовых ресурсов, т.е. трудоспособного населения, которое при создании определенных условий – прежде всего достойной оплаты труда – могло бы быть привлечено к работе на вновь создаваемом или реконструируемом предприятии.
2. Сложившаяся система налогообложения, которая в различных регионах, в силу специфики России, может быть различной с учетом наличия свободных экономических зон и льгот, которые сами регионы могут предоставлять инвесторам для развития производства, стимулируя рост местной экономики и поступление средств в региональный бюджет.
3. Близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предприятия (учет транспортных схем и др.).
4. Наличие на территориях природных ресурсов, например леса, плодородных земель, полезных ископаемых, минерального сырья, энергетических ресурсов и др.

Экспертиза местоположения  заключается в оценке местоположения объекта недвижимости на основе определенных критериев и выдаче заключения о  соответствии местоположения объекта  недвижимости его назначению. Всего  выделяют 5 основных критериев:

1. Социальный.
2. Экономический.
3. Ланшафтно-композиционный.
4. Престижность района.
5. Экология.

Технология проведения экспертизы заключается в следующем: на основе ситуационной карты-схемы кадастрового квартала объекта недвижимости составляется экспликация всех зданий, сооружений, объектов культурно-бытового обслуживания, магазинов, торговых центров, офисов и  т. д. На основе составляется матрица  системы оценки критериев местоположения объектов недвижимости. Матрица представляет собой таблицу, которая содержит критерии с расстановкой баллов. Каждому  критерию начисляется определенное количество баллов (максимум 10). Полученные баллы суммируются. Затем рассчитывается удельный вес каждого показателя и всего критерия. После этого каждому критерию присваиваем балы по значимости (от 0 до 10).

Далее составляется итоговая таблица оценки местоположения объекта. В данной таблице определяется оценка по каждому из критериев путем  умножения удельного веса критерия в общей сумме на его значимость. Оценка по каждому из критериев суммируется. Полученная общая оценка позволяет  судить об удачности местоположения объекта недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы.

1. Кожухар В. М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность: Учебное пособие – 2-е изд. – М.: Издательско-торговая корпорация “Дашков и К^°”, 2009. – 96 с.

2. Булгаков С. Н, Наназашвили И. Х. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости. — Москва: Архитектура-С, 2007. - 352 с.

3. map.miel.ru/analytics.php.

4. www.rips.ru/exp.phtml.

5. www.rb.ru/inform/87027.html.

6. www.smetakem.ru/statij/156-2010-02-12-14-56-05.html.

7. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами: Учебное пособие / Под общ. ред. И.И. Мазура. — 2-е изд. — М.: Омега-Л, 2004. — с. 664.

8. Черняк В.  З. Управление Недвижимостью. — М.: Издательство “Экзамен”, 2006. – 319 с.