Экспертизa

 

1. Введение.

Актуальность темы заключается  в том, что на протяжении всего  жизненного цикла объекта недвижимости возникает вопрос о соответствии функционального назначения объекта  его месторасположению. Ответить на этот вопрос можно лишь путем проведения экспертизы местоположения. В последнее  время проблема правильного местоположения объектов недвижимости становится все  острее. В центре города Чита расположено  немало ветхих одноэтажных жилых  домов, на месте которых гораздо  выгоднее разместить офисные здания либо торговые центры. Поэтому потребность  в экспертизе местоположения будет  только расти.

Целью данного реферата является рассмотрение одной из экспертиз  объектов недвижимости, а именно экспертизы местоположения. Экспертиза местоположения позволяет подобрать наиболее выгодный земельный участок под строительство, выявить его достоинства и  недостатки, а также определить потребительскую  стоимость объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Написание реферата преследует решение следующих задач: выяснить цели и задачи данной экспертизы, ее аспекты, рассмотреть систему критериев  экспертизы местоположения, а также  изучить технологию проведения экспертизы местоположения.

Реферат изложен на  23 страницах машинописного текста имеет 4 таблицы и 4 рисунка. При написании реферата использовано 8 источников.

 

 

 

 

 

 

 

2. Экспертиза местоположения объектов недвижимости.

1. Сущность экспертизы местоположения объектов недвижимости.

Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной  документации, относящейся к объекту  недвижимости, материалов маркетинговых  и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального  назначения объекта его месторасположению. Способствует ли расположения объекта  его хозяйственно-финансовой деятельности, используются ли достоинства месторасположения  в полной мере. Вряд ли, например, целесообразно  продолжать использование изношенного  на 70% одноэтажного одноквартирного  дома на центральной улице города. Видимо, значительно больший доход  владелец земельного участка мог  бы получить снеся этот объект недвижимости и возведя на его месте доходное офисное здание.

Основные аспекты экспертизы местоположения объекта недвижимости приведены в таблице 1.

Таблица 1. Аспекты экспертизы местоположения.

Объект	Предмет	Мера	Результат
Градостроительная документация по объекту недвижимости и маркетинговая  информация о нем	Людские и    транспортные потоки, транспортная доступность, спрос	Близость к местам интенсивного движения людей, рекреационные свойства участка	Удачность/неудачность расположения объекта  недвижимости и использования участка
			Время достижения объекта, уровень  шума, степень загрязненности воздуха  и другие достоинства

 

“Важно отметить, что экспертиза местоположения объекта недвижимости целесообразна и может проводиться на разных этапах жизненного цикла ОН, разумеется, с разными целями. Так в преднатальном периоде, на этапе технико-экономического обоснования целесообразности возведения объекта, цель экспертизы местоположения может заключаться в том, чтобы или подобрать наилучший участок для предполагаемого объекта, или наилучшим, наиболее эффективным образом использовать имеющийся участок, т.е. подобрать для его застройки объект, по своему функциональному назначению лучше соответствующий особенностям участка”[1, с. 48].

В экономический период целью  экспертизы местоположения может являться информационное обеспечение принятия решения об изменении функционального  назначения существующего объекта  ввиду существенного изменения  общеэкономической или маркетинговой  ситуации в зоне местоположения.

В период оценки объекта  недвижимости с целью инвестирования в него определенной суммы либо с целью продажи экспертиза местоположения будет иметь существенное значение в оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Задачи, решаемые в процессе экспертизы местоположения ОН, представлены на рис. 1.

Рисунок 1. Основные задачи экспертизы местоположения.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Влияние факторов местоположения на стоимость объекта недвижимости.

Экспертиза местоположения проводится в целях определения  уровня потребительской стоимости  объекта недвижимости с учетом его  местонахождения как по территориям  регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость  объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Транспортная доступность  характеризуется близостью объекта  к метро, к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр.

На стоимость объекта  недвижимости существенное влияние  оказывают также ландшафтные  характеристики, например, набережные Невы в г. Санкт-Петербург, Волги  – в г. Нижний Новгород, Вятки  в г. Киров; наличие вблизи парков и лесонасаждений.

Кроме того, имеет значение социальный фактор, проживание однородных социальных групп в престижных районах, например, внутри территориальной зоны, ограниченной Садовым кольцом в  г. Москва.

Зональное расположение оказывает  важнейшее влияние на стоимость  объекта недвижимости. Это влияние  прослеживается для всех видов использования, что естественно, поскольку разным зонам соответствуют разные удобства проживания. Эта зависимость строго соблюдается и при использовании  объекта недвижимости в качестве источника дохода: жилье, расположенное в более удобном районе (лучшей зоне), оплачивается по более высоким ставкам арендной платы, а предприятия торговли приносят большую прибыль за счет более высоких цен. Аналогия прослеживается и для офисных помещений, которые наиболее востребованы на рынке недвижимости. Разброс цен одного квадратного метра жилой площади с учетом местонахождения жилья находился в 2005 году в широких пределах до одной и более тысяч долларов.

Существующие особенности  российского рынка недвижимости оказывают влияние и на инвестиционную деятельность.

Цены на рынках недвижимости различных регионов и районов  значительно отличаются друг от друга, что обусловлено природными, экономическими условиями, региональными различиями и, в конечном итоге, различиями местоположения.

3. Местоположение коммерческой недвижимости.

Как показал опыт крупных  городов Европы (а в настоящее  время Москвы и Санкт-Петербурга) хорошими условиями для месторасположения  многофункциональных торговых центров  обладают: пересечения крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок  наземного транспорта.

Чаще всего подобные центры целесообразно располагать в  “спальных” районах либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной  магистрали. В этом случае имеется  возможность развития этих центров  с целью дальнейшего расширения бизнеса.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры  участка соответствуют принятому  в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение недвижимости.

“Понятие ситуса проиллюстрировано на рис. 2, описывающем типичное использование объектов собственности для розничной торговли. Схожие связи могут быть схематично показаны и по другим вариантам использования недвижимости. Ситус определяется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды, по крайней мере на четырех уровнях. Эти четыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион”[2, с. 28].

Рисунок 2. Ситус типичного использования недвижимости для розничной торговли.

Если в окружающей системе  землепользования или экономической  среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость. Отдельные примеры  изменений в окружающей системе  землепользования: строительство неподалеку от объекта торгового центра, создание озера, строительство школы или  открытия предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и  негативное влияние на стоимость  объекта. Степень такого влияния  определяется масштабами нового землепользования, а также связями между последним  и оцениваемым объектом.

4. Местоположение производственной недвижимости.

Для анализа вариантов  подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуются  следующие основные факторы:

1. Наличие в регионах трудовых ресурсов, т.е. трудоспособного населения, которое при создании определенных условий – прежде всего достойной оплаты труда – могло бы быть привлечено к работе на вновь создаваемом или реконструируемом предприятии.
2. Сложившаяся система налогообложения, которая в различных регионах, в силу специфики России, может быть различной с учетом наличия свободных экономических зон и льгот, которые сами регионы могут предоставлять инвесторам для развития производства, стимулируя рост местной экономики и поступление средств в региональный бюджет.
3. Близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предприятия (учет транспортных схем и др.).
4. Наличие на территориях природных ресурсов, например леса, плодородных земель, полезных ископаемых, минерального сырья, энергетических ресурсов и др.

Вышеперечисленные факторы  влияния можно изобразить в виде ситуса экономического исследования местоположения производственной недвижимости (рис. 3).

Рисунок 3. Ситус экономического исследования местоположения производственной недвижимости.

Ситус экономического исследования местоположения производственной недвижимости: 1 – наличие и стоимость сырьевых теплоэнергетических и трудовых ресурсов; 2 – налогообложение, правовая защита права собственности, социальная среда; 3 – рынки сбыта готовой продукции, наличие конкурентов, перспективы развития.

Для крупных предприятий  обрабатывающей промышленности уровни зависимости могут прослеживаться в общенациональном или даже международном  масштабе.

Исследуя факторы ситуса можно достаточно точно определить:

1. Целесообразность создания производственного предприятия на конкретном земельном участке региона;
2. Стоимость недвижимости и бизнеса, связанного с этой недвижимостью;
3. На основании данных приведенного анализа сделать экспертное заключение о целесообразности рассматриваемого варианта.
5. Проведение экспертизы местоположения при определении потребительской стоимости объекта недвижимости.

Как уже было отмечено, экспертиза местоположения объектов недвижимости проводится в целях определения потребительской стоимости объекта недвижимости, а также для анализа местоположения земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки с целью выбора наиболее экономически выгодного решения.

Технология проведения данной экспертизы осуществляется в следующей  последовательности: по данным наиболее известных риэлтерских организаций, работающих как на первичном, так  и на вторичном рынках недвижимости в различных регионах страны определяются цены на жилые объекты, так как  разброс цен по регионам и городам  России с учетом, прежде всего, местоположения варьируются в широком диапазоне.

Разница в ценах указывает  на то, что цены жилую недвижимость ниже там, где меньше спрос на жилье, прежде всего из-за дохода населения, а также неблагоприятных климатических  условий.

Однако и в самом  городе, в зависимости от местоположения жилого дома, транспортной доступности, близости к центру, к парковой зоне и др. цены на квартиры также различны. Разброс цен за один квадратный метр жилой площади в зависимости  от местоположения в Москве проиллюстрирован на карте-схеме цены жилья (рис. 4). Из анализа карты-схемы видно, что цены весьма различны (от 250 тыс. рублей за 1 м² в центре до 130 тыс. рублей на окраинах города).