Экспертизa

Рисунок 4. Карта-схема цены 1 м² жилья на вторичном рынке недвижимости в Москве [3].

Для России экологическая  проблема весьма актуальна. Если бы учитывались  экологические факторы при оценке стоимости жилья в крупных  городах, то центры этих городов не имели бы такой привлекательности  и столь высокой стоимости  квартир хотя бы по тому показателю, что ЭМП в центре городов в 5-7 раз выше уровня за городом, а акустический шум в 2-3 раза превышает предельно  допустимые нормативы не говоря уже  о загрязнениях химическими компонентами и тяжелыми металлами от автомобильного транспорта.

По результатам экспертизы местоположения жилой недвижимости делается заключение по определению  потребительской стоимости объекта  жилой недвижимости, а также целесообразности использования земельных участков и территорий, предполагаемых для  жилой застройки и участков локального строительства жилых и общественных зданий, учитывая экологические и  экономические факторы в городах  и населенных пунктах. Подобные заключения должны выполняться с учетом экологической экспертизы.

6. Система критериев экспертизы местоположения.

Экспертиза местоположения заключается в оценке местоположения объекта недвижимости на основе определенных критериев и выдаче заключения о соответствии местоположения объекта недвижимости его назначению. Всего выделяют 5 основных критериев:

1. Социальный.
2. Экономический.
3. Ланшафтно-композиционный.
4. Престижность района.
5. Экология.

Социальный критерий включает в себя такие факторы как: наличие мест приложения труда для различных слоев населения, наличие мест отдыха и реабилитации, наличие мест и площадок для проведения спортивных мероприятий, система КБО магазины, театры, музеи, кофе, рестораны, клубы и криминогенную обстановку.

Экономический критерий содержит в себе следующие факторы: близость к транспортным магистралям, близость к остановкам наземного транспорта, наличие мест парковки автомобилей, ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных систем), ситуация с подъездными путями (строительство новых, реконструкция существующих).

Ланшафтно-композиционный критерий содержит в себе следующие факторы: наличие водных поверхностей, наличие зеленых массивов, близость к центру города, рельеф местности и наличие архитектурных памятников.

Престижность района определяет наличие: малоэтажной застройки, многоэтажной застройки (административно-деловые центры, банки), сооружений культуры (театры, кинотеатры, музеи), торговых центров.

Экология определяет: состояние приземных слоев атмосферы, состояние покрова почвы, состояние водной поверхности, воздействие шума от транспорта и промышленных объектов.

Вместе все эти критерии образуют систему критериев экспертизы местоположения.

7. Метод многокритериальной оценки местоположения.

Давайте разберемся с тем, как работают разные значимости, на простом бытовом примере, но с  помощью сложного (на первый взгляд) метода, в системном анализе известного как многокритериальная оценка.

Представьте, что вам нужно  выбрать квартиру. Наилучший вариант  обычно не очевиден: эта к метро  поближе, а у этой двор позеленее, а здесь планировка очень удобная...

Метод многокритериальной оценки заключается в следующем:

1) Определить критерии, по которым мы оцениваем варианты.

2) Взвесить критерии, определить их сравнительную важность.

3) Оценить варианты по каждому критерию.

4. Подсчитать взвешенные  оценки вариантов, выбрать оптимальный.

Разберем процедуру на примере квартир:  

Определим критерии (для  простоты примера - всего три): «местоположение», «цена», «площадь». Можно было добавить «экологию», «планировку», и т.д. Желательно использовать не больше 5-7 критериев.

Взвесим критерии - для наглядности  рекомендую выбирать веса так, чтобы  их сумма была равна единице. Веса наших критериев (0.4, 0.3 и 0.3) указаны  в таблице в скобках. Эти веса показывают, что для нас значимо  местоположение и несколько менее  значимы цена и площадь квартиры.

Оценим варианты по каждому  критерию. Для оценки рекомендую применять  трехбалльную шкалу, максимум - пятибалльную (различные 10-, 100-балльные шкалы - самообман, больше 5-7 градаций человек не различает). В нашем примере:

ул. Петрова - неплохое расположение, неплохая цена, площадь совсем небольшая. Ставим 2, 2, 1;

Дальние Выселки - плохое расположение, очень выгодная цена, очень хорошая  площадь. Ставим 1, 3, 3;

Центральная Площадь - роскошное  расположение, высокая цена, неплохой метраж. Ставим 3, 1, 2.

Подсчитываем взвешенные оценки. Для каждого варианта суммируем  оценки по критериям, умноженные на веса этих критериев. Например, для ул. Петрова: 2х0.4+2х0.3 +1х.03 = 1.7. Для Дальних Выселок: 1х0.4+3х0.3+3х0.3=2.2.

Таблица 2. Пример многокритериальной оценки.

Местоположение	Место (0,4)	Цена (0,3)	Площадь (0,3)	Итого
ул. Петрова, 15	2	2	1	1,7
Дальние Выселки, 25	1	3	3	2,2
Центральная Площадь, 2	3	1	2	2,1

 

Если полученные оценки существенно  расходятся с вашей интуицией (например, мне при взгляде на итоговые оценки захотелось «пусть дороже, но все-таки в центр города»), необходимо пересмотреть веса критериев и оценки вариантов  по критериям. Возможно, какой-то критерий был упущен - например, «престижность», которая явно выше для варианта в  центре города.

Важно понять, что приоритетность не существует сама по себе. У каждого  из нас в голове есть своя система  критериев. У разных людей и для  разных задач эти критерии и их «весовые коэффициенты» различны. Понятия  «лучше», «хуже» и «приоритетнее» не существуют сами по себе, но только в  привязке к определенной системе  критериев.

Любопытный пример:

“На тренинге для консультантов Pricewaterhouse Coopers мы разбирали эту матрицу на примере выбора автомобиля. Когда мы подвели итоги и посмотрели на колонку интегрирующих оценок, один из участников удивился: «Так что же выходит, Мазератти хуже «десятки»? Совершенно верно, хуже - для данного конкретного лица, с точки зрения сформулированной им совокупности критериев, в которые «цена» входила с достаточно высоким весовым коэффициентом. Если снизить все критерия «цена», то итоговые приоритеты поменяются и интегральная оценка для «десятки» снизится”[5].

 Теперь объясню, зачем  я привел такие математические  выкладки для разбора простого  житейского примера. Обратите  внимание: чтобы принять очень  простое решение, нам нужно  было учесть 9 параметров (три варианта  умножить на три критерия). Если  бы квартир было 4, а критериев  - 5, нам при принятии решения  пришлось бы учитывать уже  20 параметров (4х5). Но мозг человека  больше, чем 5-7 параметров одновременно, не удерживает.

Таким образом, при интуитивном  принятии решений и интуитивной  расстановке приоритетов мы принимаем  во внимание значительно меньше параметров и критериев, чем ситуация того заслуживает. Матрица критериев помогает сделать  процесс выбора не стихийным, а осознанным, формализованным, «прозрачным», позволяющим  принять во внимание гораздо больше параметров, чем мы способны одновременно удержать в голове.

Применять матрицу в чистом виде - дело сравнительно трудоемкое (требует  целых 10-15 минут, при использовании Exel - 5 минут), и необходимо это при  принятии действительно значимых решений.

8. Технология проведения экспертизы местоположения объектов недвижимости.

Технология проведения экспертизы заключается в следующем: на основе ситуационной карты-схемы кадастрового квартала объекта недвижимости составляется экспликация всех зданий, сооружений, объектов культурно-бытового обслуживания, магазинов, торговых центров, офисов и т. д. На основе составляется матрица системы оценки критериев местоположения объектов недвижимости. Матрица представляет собой таблицу, которая содержит критерии с расстановкой баллов. Каждому критерию начисляется определенное количество баллов (максимум 10). Полученные баллы суммируются. Затем рассчитывается удельный вес каждого показателя и всего критерия. После этого каждому критерию присваиваем балы по значимости (от 0 до 10).

Таблица 3. Матрица системы оценки критериев местоположения объектов недвижимости (пример).

П/П	Наименование	Показатели оценок (баллы)	Удельный вес показателя	Удельный вес критерия	Значимость критерия 0-10 баллов
1.	Социальный: а) Наличие мест приложения труда для различных слоев  населения. б) наличие мест отдыха и  реабилитации. в) Наличие мест и площадок для проведения спортивных мероприятий. г) Система КБО магазины, театры, музеи, кофе, рестораны, клубы д) Криминогенная обстановка.	8       5     6         7       -4	0,363       0,227     0,272         0,318       -0,182	0,163	8
	Итого:	22	1
2.	Экономический: а) Близость к транспортным магистралям б) Близость к остановкам наземного транспорта в) Наличие мест парковки автомобилей г) Ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция  существующих инженерных систем) д) Ситуация с подъездными  путями (строительство новых, реконструкция  существующих)	6     10       4     8               6	0,176     0,294       0,117     0,235               0,176	0,252	6
	Итого:	34	1
3.	Ландшафтно-композиционный: а) Наличие водных поверхностей б) Наличие зеленых массивов в) Близость к центру города г) Рельеф местности д) Наличие архитектурных  памятников	0   2   10   10 7	0   0,068   0,344   0,344 0,241	0,215	4
	Итого:	29	1
4.	Престижность района: а) Малоэтажная застройка б) Многоэтажная застройка  административно-деловые центры, банки в) Сооружения культуры –  театры, кинотеатры, музеи д) Наличие торговых центров	5   8         10     5	0,178   0,285         0,357     0,178	0,207	8
	Итого:	28	1
5.	Экология: а) Состояние приземных  слоев атмосферы б) Состояние покрова почвы в) Состояние водной поверхности г) Воздействие шума от транспорта и промышленных объектов.	6     6   0   10	0,272     0,272   0   0,454	0,162	5
	Итого:	22	1
	Всего:	135

 

Далее составляется итоговая таблица оценки местоположения объекта. В данной таблице определяется оценка по каждому из критериев путем  умножения удельного веса критерия в общей сумме на его значимость. Оценка по каждому из критериев суммируется. Полученная общая оценка позволяет судить об удачности местоположения объекта недвижимости.

Таблица 4. Итоговая таблица  оценки местоположения объекта.

П/П	Наименование	Удельный вес критерия в общей сумме	Значимость критерия 1-10 баллов	Оценка по каждому из критериев
1. 2. 3.   4. 5.	Социальный Экономический Ланшафтно-композиционный Престижность района Экология	0,163 0,252 0,215   0,207 0,162	8 6 4   8 5	1,31 1,51 0,68   1,66 0,81
	Итого:	1		6,15

 

В данном примере получен  итоговый результат равный 6,15. Высокое  значение полученного результата обусловлено главным качеством рассматриваемого места – его экономическим расположением, равным 1,51 балла, престижностью местоположения (1,66 балла), социальным характером (1,31 балла). Таким образом, расположение здания очень удачно, социальная инфраструктура способствует максимальному использованию потенциала объекта. После сдачи в аренду здания объект будет иметь высокий уровень спроса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Заключение

Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной  документации, относящейся к объекту  недвижимости, материалов маркетинговых  и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального  назначения объекта его месторасположению.

Экспертиза местоположения решает следующие задачи:

1. Уяснение фактического функционального использования объекта недвижимости и эффективности такого использования.
2. Маркетинговые исследования по сферам фактического и возможного использования ОН.
3. Исследования людских и транспортных потоков в районе местоположения ОН и выявление достоинств этого местоположения.
4. Выработка рекомендаций по улучшению использования преимуществ/достоинств местоположения.