Сферы применения доходного подхода к оценки стоимости: какие собственности оценивают, для каких целей,как происходит оценка

МОСКОВСКИЙ ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

(ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ)

ИНСТИТУТ ТЕХНОЛОГИИ, ЭКОНОМИКИ  И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

Кафедра экономики и финансов

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: Теория и  практика оценочной деятельности

На тему: «Сферы применения доходного подхода к оценки стоимости: какие собственности оценивают, для каких целей,как происходит оценка»

Выполнил: Кожакыметова  К.С.Группа: ИТ-52-10

(Ф.И.О.)

Руководитель: Еркешева З.Д.

 

__________________________ «____» _____________________20___г.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

               

 

 

 

 

 

Москва 2012

 

                                              Содержание

Введение……………………………………………………………………....3

1.Оценка стоимости предприятия. Основные подходы и методы………...4

2.Доходный подход в оценке стоимости предприятия…………………………………………………………………..6

3.  Характеристика доходного подхода………………………………….7

4.Метод дисконтирования денежных потоков…………………………….8

5.Метод капитализации доходов…………………………………………...13

Заключение…………………………………………………………………..15

Список литературы………………………………………………………….16 

Введение

Процессы, происходящие на современном  этапе в российской экономике, привели  к возрождению и развитию оценочной  деятельности, актуальность и востребованность результатов, которой в условиях рынка фактически неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория - «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений.

Оценка справедливой рыночной стоимости бизнеса имеет большое  значение для потенциального покупателя или продавца компании при определении  обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения предоставлении кредита компании, для страховой  компании - при определении размеров страховой суммы и страхового возмещения, для инвесторов - при  определении текущей и будущей  стоимости бизнеса. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка стоимости  бизнеса, принадлежащего последней. Все чаще отмечается, например, необходимость использовать оценку стоимости для принятия лучших решений, при необходимости обосновать то или иное управленческое решение. Оценка бизнеса также может проводиться в целях оптимизации налогообложения, вывода предприятия из состояния банкротства, формирования и проведении антикризисной политики по предотвращению банкротства.

При этом, оценщик в процессе изучения оцениваемого бизнеса, может  высказать свои рекомендации о том, как сбалансировать структуру активов  предприятия, навести порядок в  начислениях амортизации и оптимизировать структуру затрат предприятия. В  итоге, проведение оценки стоимости  бизнеса предприятия может способствовать оптимизации системы управления предприятием и внедрению современных  методов финансового менеджмента.

Цель данной работы: изучение темы «Особенности применения доходного  подхода в оценке стоимости предприятия».

Для достижения этой цели в  работе будут изложены основные подходы  и методы в оценке стоимости предприятия, особенности метода дисконтирования  денежных потоков и метода капитализации  доходов в рамках доходного подхода определения стоимости предприятия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Оценка стоимости предприятия. Основные подходы и методы.

Бизнес всегда обладает стоимостью, которую необходимо знать для  того, чтобы иметь возможность  принимать обоснованные решения  в процессе совершения сделок с ним.

 Любой бизнес имеет  свою экономико-организационную  форму в виде предприятия. Таким  образом, предприятие представляет  собой организационно-экономическую  форму существования бизнеса  и поэтому названные особенности  бизнеса как товара присуще  и ему. 

Предприятие как имущественный  комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и  продукцию, нематериальные активы, имущественные  обязательства.

Оценка стоимости предприятия - представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в определенный момент времени  в условиях конкретного рынка. Особенностью процесса оценки стоимости предприятия, несомненно, является ее рыночный характер. Это означает, что оценка стоимости  предприятия не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или  приобретение оцениваемого объекта, она  обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень  и модель конкуренции, экономические  особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро- и микроэкономическую среду обитания.

Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
• купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

принятия обоснованного  инвестиционного решения;

• купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по       частям.
• установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;
• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга .
• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными  в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и  затратного подхода. Каждый подход позволяет  «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта.

Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Доходный подход - это  определение текущей стоимости  будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная  дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный  принцип ожидания.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит  от качества собранных данных, так  как, применяя данный подход, оценщик  должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Действенность такого подхода снижается  в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в  неустойчивом состоянии.

Рисунок 1 Таблица сравнения  методов оценочной деятельности

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования  земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных  расходах строителей на местном рынке  и т.п. Необходимая информация зависит  от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при  оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими  характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход основан  на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической  величины и экономического разделения.  

Далее в работе мы рассмотрим особенности применения доходного  подхода к оценке стоимости предприятия.

 

2.Доходный подход в оценке стоимости предприятия

Доходный подход основан  на принципе ожидания будущих доходов  от бизнеса. Сущность этого подхода  состоит в том, что стоимость  бизнеса определяется как дисконтиро

 

Рисунок 2 – Виды методов  доходного подхода

• метод капитализации доходов - применяется в случае предполагаемого постоянства положительных денежных потоков в будущем, а также умеренных и предсказуемых ожидаемых темпов роста;
• метод дисконтирования денежных потоков - используется в том случае, если доход имеет положительную величину для большинства прогнозных лет, но не имеет четкой тенденции.

Ожидаемые доходы или выгоды, дисконтируемые или капитализируемые в текущую стоимость, должны учитывать:

структуру капитала;

прошлые результаты бизнеса;

перспективы развития бизнеса;

отраслевые и общеэкономические  факторы;

рост и время получения  доходов;

риск получения доходов;

3.  Характеристика доходного подхода

Доходный метод основан  на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

·  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

·  риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость  объекта может быть определена как  его способность приносить доход  в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов  должна быть приведена нулевому моменту  времени путём капитализации  доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного  подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также  факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 3)

Принцип                                         Сфера влияния

Ожидания (основной принцип, на  котором базируется оценка по  доходу)	Ценообразующие факторы
	Характеристика дохода
	Характеристика капитала
	Коэффициенты
Замещения	Выбор и анализ объектов-аналогов
	Анализ альтернативных инвестиций
Спроса и предложения	Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный  контроль, деловая активность; характеристики населения
Предельной продуктивности (баланса, вклада)	Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и  тип землепользования

Рисунок – 3  Анализ основных принципов, факторов доходного подхода

Основное преимущество доходного  подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком  доходного подхода является то, что  он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода  возможно применение двух методов:

·  прямой капитализации доходов;

·  дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим  критериям (рис. 4)

Критерии сравнения методов  доходного подхода	Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора)
	Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
	Способность учитывать конкурентные колебания
	Способность учитывать специфические  особенности объекта, влияющие на его  стоимость	месторасположение
		размер
		потенциальная доходность

Рисунок -4 Достоинства и  недостатки методов

В основе данных методов  лежит предпосылка, что стоимость  недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов  капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период, а при  использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка  от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.