Тенденции развития системы ипотечного кредитования жилищного строительства

В России действующими формами  осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского  управления и паевые инвестиционные фонды.

В этих фондах могут размещаться  средства пенсионных фондов, предприятий  и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем  регионе.

Возможна организация  специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных.

Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка  закладных и на этой основе –  самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Предлагается следующий  механизм рефинансирования:

1) кредитор выдает ипотечный  кредит. Оформляется закладная, которая  переходит кредитору с соответствующей  государственной регистрацией прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним;

2) учредители общих фондов  банковского управления или паевых  инвестиционных фондов вносят  денежные средства. В инвестиционной  декларации доверительный управляющий  (или управляющая компания) данного  фонда указывает, что средства  фонда будут направлены на  покупку закладных;

3) доверительный управляющий  (или управляющая компания) фонда  покупает закладные у кредитных  организаций за счет денежных  средств, переданных фонду его  учредителями. Для перехода прав  по закладной на ней совершается  передаточная надпись в пользу  доверительного управляющего, которому  передается закладная. Переход  прав по закладной означает  передачу этому же лицу прав  по обеспеченному ипотекой обязательству  (кредиту). Доверительный управляющий  (или управляющая компания) должен  потребовать от органа, осуществившего  государственную регистрацию ипотеки,  зарегистрировать его в качестве  залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, получивший от нового владельца  закладной письменное уведомление  о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще  заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные  платежи.

Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует  портфель закладных с тем, чтобы  обеспечить учредителям фонда стабильный доход.

При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые  аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги.

Кроме того, необходимо дополнительно  урегулировать вопросы налогообложения  общих фондов банковского управления (доверительных управляющих и  учредителей).

4. Современное состояние правовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в России

Задача формирования законодательной  и нормативной базы, необходимой  для развития жилищного финансирования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики".

В развитие этого Закона были приняты:

Постановление Совета Министров  – Правительства Российской Федерации  от 20 июня 1993 г. N 595 "О Государственной  целевой программе "Жилище";

Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О  разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы";

Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180 "О  жилищных кредитах";

Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1182 "О  выпуске и обращении жилищных сертификатов";

Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 430 "О  государственной поддержке граждан  в строительстве и приобретении жилья";

Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. N 431 "О  новом этапе реализации Государственной  целевой программы "Жилище";

Постановление Правительства  Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753 "О федеральной целевой  программе "Свой дом";

Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся  в улучшении жилищных условий, безвозмездных  субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное Постановлением Правительства  Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 937;

Федеральная целевая программа "Государственные жилищные сертификаты", утвержденная Постановлением Правительства  Российской Федерации от 20 января 1998 г. N 71, которой Указом Президента Российской Федерации от 28 января 1998 г. N 102 придан статус президентской программы.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса  Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации установил общие правила  обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения  о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания  обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Кроме того, Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено  принятие в дальнейшем специальных  федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации  в 1997 году был принят Федеральный  закон "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Вторым важным законодательным  актом стал принятый в 1998 году Федеральный  закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве надежного средства обеспечения  кредита.

В дальнейшем Правительством Российской Федерации во исполнение указанных Федеральных законов  были приняты следующие Постановления, касающиеся, в частности, и ипотечного жилищного кредитования:

Постановление Правительства  Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения  Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

Постановление Правительства  Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального  размера платы за государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".

Важным шагом, закладывающим  организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора  вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию в форме открытого  акционерного общества с контрольным  пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации  от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве  по ипотечному жилищному кредитованию"). В настоящее время уставной капитал Агентства составляет 80 млн. рублей, все его акции принадлежат государству.

Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

В ходе реализации пилотного проекта Агентства в г. Санкт – Петербурге были разработаны и апробированы стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые обеспечивают надежность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. В г. Санкт – Петербурге была создана необходимая нормативная правовая база, создающая благоприятные условия для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы.

Распространение этого опыта, в том числе через деятельность филиалов Агентства, а также путем  сотрудничества с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, постепенно позволит создать условия  для развития единого рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов в масштабе всей страны, снизить возможные кредитные  риски, повысить надежность механизма  рефинансирования и в конечном итоге  уменьшить стоимость кредитов для  заемщиков, сделав их доступными для  большего числа российских семей.

В этой связи оказание государственной  поддержки Агентству, обеспечивающему  координацию деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, может осуществляться как через формирование уставного  фонда Агентства, так и через  систему государственных гарантий (Российской Федерации или субъектов  Российской Федерации), предоставляемых  с целью привлечения Агентством ресурсов для рефинансирования кредиторов.

Таким образом, на сегодняшний  день сформирована основа законодательной  базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

4.1. Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования

Законодательство Российской Федерации, касающееся выпуска и  обращения ценных бумаг, во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и  обращение эмиссионных ипотечных  ценных бумаг.

В целях создания массового  технологичного рынка ипотечного жилищного  кредитования, учитывающего интересы его участников (в первую очередь  инвесторов), необходимо:

– внести изменения и дополнения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", касающиеся порядка обращения взыскания  на заложенное имущество и порядка  составления, выдачи, залога и передачи прав по закладной;

– внести изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О  несостоятельности (банкротстве)" и  Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" в части исключения из имущества  должника, составляющего конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения по удовлетворению требований кредиторов по эмиссионным  ипотечным ценным бумагам;

– внести изменения в Федеральный  закон "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг", касающиеся включения в  перечень информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг  и об обязанности эмитента предоставлять  инвесторам для ознакомления документы  об обеспечении ипотечных ценных бумаг;

– разработать проект федерального закона об эмиссионных ипотечных  ценных бумагах, законодательно закрепляющего  порядок выпуска и обращения  ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора  за выпуском и обращением ипотечных  ценных бумаг;

– разработать проект федерального закона о кредитных потребительских  обществах, регулирующего деятельность специфического вида потребительских  обществ, предоставляющих займы  своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных  законом формах;

– разработать проект федерального закона о страховании ответственности  при осуществлении ипотечного жилищного  кредитования, отражающего особенности  страхования в данной сфере и  предусматривающего возможность страхования  ответственности по договору.

Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных  правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным  с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

 

5. Роль органов  исполнительной власти субъектов  Российской Федерации и органов  местного самоуправления в содействии  становлению системы ипотечного  жилищного кредитования

Роль региональных и местных  органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в  существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

Воздействие со стороны органов  исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления может быть оказано  по следующим основным направлениям:

– поддержание платежеспособного  спроса населения на жилье посредством  выделения бюджетных средств, предназначенных  для целевой адресной поддержки  нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных  субсидий, предоставляемых для выплаты  первоначального взноса;

– выделение бюджетных  средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств частных инвесторов. Предоставление подобных гарантий позволит существенно снизить "цену заимствования" денежных средств, повысит надежность, но снизит цену финансовых инструментов, с помощью которых можно привлечь долгосрочные ресурсы на региональный жилищный рынок.