Правовые и организационные проблемы аренды в условиях аграрной реформы

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Земельная и аграрная реформа в современной России………………………4

2. Правовые и организационные  проблемы аренды в условиях  аграрной реформы……………………………………………………………………………8

Заключение……………………………………………………………………….14 

Список литературы………………………………………………………………15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность. Аграрная реформа - важнейшая часть экономической реформы, проводимой в настоящее время в России и имеющей целью формирование социально ориентированной рыночной экономики. Одно из основных ее направлений - установление частной собственности на землю и создание механизма земельного рынка. Это обусловливает радикальное изменение земельного строя России, который был основан на исключительной собственности государства на землю.

Договор аренды земельных  участков в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости.

В российском законодательстве определение договора аренды дано в  ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование.

Новый ЗК РФ пытается непосредственно  регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом некоторые авторы считают, что большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных  участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ.

Цель: Анализ правовых и организационных проблем в условиях аграрной реформы.

Задачи:

- Анализ литературы по  выбранной теме;

- Ознакомиться с основными  аспектами аграрной реформы в  современной России;

-  Выявить организационные  и правовые проблемы аренды  в условиях аграрной реформы.

1. Земельная и аграрная  реформа в современной России

 

В соответствии с Конституцией РФ за последние 10 лет XX века на территории России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована  государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности; проведено  бесплатное перераспределение земли  в пользу граждан; введено платное  землепользование; основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность; земли лесного фонда, природоохранные  и другие наиболее ценные земли находятся  в государственной собственности; выполнены значительные объемы земельно-кадастровых  работ; созданы объективные условия  для оборота земли.

Новое законодательство расширяет  права всех землепользователей, запрещая вмешательство в их хозяйственную  деятельность. В отличие от административно-правового  метода здесь применяется метод  дозволения. Земельное право дает правомочие землепользователю (или  управомочивает) свободно действовать, тогда как орган государственного управления обязан воздерживаться от каких-либо решений, ограничивающих хозяйственную  свободу землепользователя. И если закон допускает административно-правовое вмешательство во внутрихозяйственные  дела землепользователей, то это возможно лишь в строго указанных в законе случаях при угрозе порчи земли, при непринятии мер по борьбе с  сорной растительностью, эрозией почв.

Однако первый этап реформы  не решил возложенных на него задач, поскольку процессы земельного реформирования в этот период из-за отсутствия надлежащей законодательной базы протекали  медленно, земельный вопрос стал крайне политизированным, а пути перехода земли к эффективным пользователям  были практически заблокированы. За короткий срок в аграрном секторе  России оказались разрушенными хозяйственные  связи, был осуществлен неэффективный  передел собственности, усилился ценовой  диспаритет при тотальном дефиците инвестиций, чрезмерном увеличении импорта  продовольствия, произошел развал социальной инфраструктуры, главенствующей стала  натурализация экономических отношений, отсутствует надежная и эффективная  государственная поддержка производства, острейшую тревогу вызывает непрерывное  падение плодородия земли. Никогда  еще российская земля не испытывала такого нехозяйского к себе отношения[7].

Рост производства сельскохозяйственной продукции в России на протяжении длительного периода времени  решался главным образом путем  расширения площади пашни. Эта сугубо административная мера привела к  деформациям рационального землепользования. К примеру, в настоящее время  более 8,0 млн. га пашни расположено  на непахотнопригодных землях, произошло  общее смещение земледелия в степные  и сухостепные районы с одновременной  потерей в Нечерноземной зоне 5,5 млн. га пашни. Это, в свою очередь, породило диспропорции в структуре  сельскохозяйственного землепользования, проявившиеся в виде большого удельного  веса распаханной площади в лесостепной  и степной зонах, экологически и  экономически необоснованной структуре  земельных угодий в ряде регионов республики. Включение в состав пашни  избыточно увлажненных, солонцовых, особенно склоновых земель (54,3 млн. гектаров) с выраженными негативными  характеристиками резко снизило  эффективность земледельческого труда, привело к растрате материальных ресурсов, обнищанию сельскохозяйственных предприятий, а в итоге - к социально-экономическому кризису.

В 1991-2004 годах было принято  более 25 федеральных законов, в которых  формально провозглашена федеральная  собственность на землю. В то же время  конкретных механизмов отнесения земельных  участков к соответствующему виду собственности  нет, что приводит к многочисленным судебным спорам, количество которых  неизбежно будет нарастать.

Сегодняшний день в стране отсутствует цельная система  земельного законодательства. Значительная часть действующих земельных  правовых норм устарела и исчерпала  себя, многие нормы носят противоречивый характер. Идет растаскивание земельных  правовых норм по другим законодательным  актам (Лесной кодекс, Градостроительный  кодекс, Водный кодекс, федеральные  законы «О сельскохозяйственной кооперации», «О недрах» и другие). Особенно недопустимая обстановка сложилась с муниципалитетами, которые начали активно брать  на себя функции государства в  области земельных отношений.

Основной задачей аграрной реформы в России в девяностые годы явились приватизация земли  и реорганизация колхозов и совхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частной собственности  на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.

Передача земли в собственность  была осуществлена по варианту раздела  земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные  доли. В итоге этих преобразований 11,8 млн. российских крестьян получили право на земельную долю[7].

Собственники земельных  долей распорядились ими пока следующим образом:

- более 5 млн. крестьян (42,5%) передали земельные доли в аренду;

- около 1,8 млн. человек (15,2%) передали право пользования земельными долями в уставные капиталы сельскохозяйственных предприятий;

- около 0,9 млн. человек (7,2%) выделили земельные участки для ведения личного подсобного и фермерского хозяйства;

- немного больше полумиллиона крестьян (4,2%) передали земельные доли в уставные капиталы.

Таким образом, около 70% собственников  земельных долей распорядились  ими тем или иным образом. Значительная же часть крестьян (около 30%) пока еще  никак не распорядились своими земельными долями.

Российская модель земельных  преобразований на селе изначально исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности. Так, значительную часть земельных  долей получили пенсионеры и работники  объектов сельской социальной сферы, хотя было вполне очевидно, что работать на земле они вряд ли смогут, как  это и произошло на практике. Лишь 5% крестьян вышли из колхозов и совхозов и создали свои собственные хозяйства, основная же их часть передала свои земельные доли в аренду. Размер арендной платы колеблется от 5-10% стоимости  годового урожая в южных районах  до суммы ежегодного земельного налога в северных районах.

Реорганизация подавляющей  части колхозов и совхозов в основном в общества с ограниченной ответственностью и кооперативы произошла формально. Из 25,8 тыс. колхозов и совхозов (1990 г.) было создано 5,4 тыс. акционерных обществ, 6,7 тыс. обществ с ограниченной ответственностью, 11,6 тыс. сельскохозяйственных кооперативов, 3,2 тыс. государственных унитарных  и муниципальных предприятий.

Что касается площадных показателей, то из 220 млн. га сельскохозяйственных угодий в России в частной собственности  находится 138,1 млн. га, в том числе 116,2 млн. га - у владельцев земельных  долей, 11,7 млн. га - у фермеров и 10,2 млн. га - в личном пользовании граждан. Владельцы земельных долей передали в аренду 56,1 млн. га (48,3%). Остальные  земли используются сельскохозяйственными  предприятиями без должного юридического оформления[9].

Можно сделать вывод, что  сердцевиной земельных преобразований должны стать социально-экономические  преобразования, в итоге которых  необходимо бесповоротно воплотить  в жизнь положение о том, что  интерес отдельной территории, малой  или большой, и России в целом  может быть реализован только через  удовлетворение интересов первичного товаропроизводителя, непосредственного  собственника или арендатора земли.

Перед Россией стоит сложная  задача создания российской системы  землепользования, которая позволила  бы соединить свободу владения землей и социальную справедливость при  использовании земли.

Что касается использования  зарубежного опыта организации  землепользования, то подход к нему должен быть весьма критическим и  обоснованным.

 

2. Правовые и организационные  проблемы аренды в условиях  аграрной реформы

 

Законодательное регулирование  земельных правоотношений стало  одной из острейших проблем современной  экономической и предпринимательской  деятельности. По мнению Е.А. Суханова, этому способствовало два основных обстоятельства: во-первых, конституционное  признание частной собственности  на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования[1].

Аренда земли – правовой институт, получивший широкое распространение  в гражданском обороте большинства  стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные  правоотношения находились под юридическим  и фактическим запретом; недостаточность  нормативно-правовой базы регулирования  аренды земли не была восполнена в  полной мере нормами ГК об аренде недвижимости. Введение в действие нового Земельного кодекса РФ 2001 года призвано существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию.

 

Законодательное регулирование  отношений по аренде земельных участков имеет сложный характер. Обусловлено  это тем, что аренда имущества  – категория только гражданского права, в то время как аренда земельных  участков касается использования особого  объекта экономического оборота, влияющего  на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории, поэтому регулируется также  и специальными нормами земельного права. Однако относительная новизна  земельно-правового института и  неопределенность его отдельных  положений вызывают в правоприменительной  деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных  проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит  от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.

Согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы  земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать  ЗК РФ. Тем самым, по сути, декларируется  приоритетное положение этого специального и основного закона в сфере  регулирования прав на землю и  сделок с земельными участками по отношению к иным законам независимо от момента их принятия, включая  имеющий силу федерального закона Гражданский  кодекс РФ.

Напротив, в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ, что  позволяет сделать иной правовой вывод: о допустимости применения земельного законодательства при регулировании  договоров с земельными участками  только в той части, которая не противоречит гражданскому законодательству.

В юридической литературе не сложилось единого представления  о гражданско-правовой природе договора аренды земли. Некоторые ученые полагают, что в настоящее время отсутствует  достаточно четкое разграничение предмета регулирования гражданского и земельного права. Ряд авторов считает, что  договор аренды земельного участка  имеет выраженный гражданско-правовой характер, другие настаивают на его  специальных земельно-правовых особенностях, несвойственных обычному гражданскому обороту.

Так, по мнению Ахметшиной Л.М., выявление соотношения гражданского и земельного права в регулировании  договора аренды земли не позволяет  четко выделить сферы регулирования  данной области отношений со стороны  каждой из этих отраслей права, поскольку  в сфере имущественных отношений  они дополняют друг друга: гражданское  законодательство ссылается на особенности  регулирования отношений нормами  земельного законодательства, а в  земельном законодательстве содержатся нормы гражданского права[8].