Правовые и организационные проблемы аренды в условиях аграрной реформы

А.Д. Александров указывает, что на основании того, что в  п. 2 ст. 3 ГК РФ установлено правило, в соответствии с которым нормы  гражданского права, содержащиеся в  других законах, помимо Гражданского кодекса  РФ, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ, можно сделать  вывод, что нормы, регулирующие имущественные  отношения, могут содержаться в  Земельном кодексе РФ и иных принимаемых  в соответствии с ним законах, нормативно-правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, но при этом они не должны противоречить общим  началам и смыслу гражданского законодательства, сущности отдельных его институтов[3].

Интересна точка зрения И.А. Иконицкой о том, что «не нужно  говорить о примате какой-то отрасли  над другой. Земельные отношения  настолько сложные, что ниша для  их регулирования может иметь  место как в гражданском законодательстве, так и в земельном. Если же говорить об имущественных отношениях, объектом которых является земля, то в этом случае к ним применяются общие  нормы гражданского права».

С учетом изложенного представляется, что при применении к договору аренды земельного участка гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо исходить из традиционного правила  о соотношении общих и специальных  норм, тем самым, признавая их общность и допуская достаточность установления прав и обязанностей участников сделки нормами земельного права, если они  не противоречат правилам гражданского законодательства, а также восполняя  пробелы земельного законодательства положениями ГК об арендных обязательствах.

Значимость поставленной проблемы связана также с необходимостью определения компетенции субъекта регулирования земельных правоотношений, в том числе в сфере договорного  права. В соответствии с ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок  пользования земли определяются на основе федерального закона. Согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ и ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство отнесено к предмету совместного  ведения Российской Федерации и  субъектов РФ, в то время как  гражданское законодательство (п. «о»  ст. 71 Конституции РФ и ст. 3 ГК РФ) признано предметом исключительного  ведения Российской Федерации. Следовательно, субъекты РФ могут принимать собственные  законы о земле в пределах, установленных  федеральным земельным законодательством. Они также подлежат оценке на предмет  соответствия основным началам по ГК РФ.

Анализ действующего земельного и гражданского законодательства позволяет  указать на противоречивость отдельных  правил, регулирующих арендные земельные  правоотношения.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ и ст. ст. 3, 22 Земельного кодекса РФ правовое регулирование аренды земельных  участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным  законодательством. Согласно п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка  вправе передать свои права и обязанности  по договору аренды земельного участка  третьему лицу, а также сдать участок  в субаренду без согласия собственника при условии его уведомления. Приведенные нормы не согласуются  со ст. 615 ГК РФ, которая предусматривает  в таких случаях обязательное получение согласия арендодателя. Как  отмечают ученые-цивилисты, гражданско-правовая норма защищает права собственника сданного в аренду имущества. «Все эти  действия допустимы только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы»[10].

Не менее существенным недостатком регулирования арендных земельных правоотношений следует  признать отсутствие в земельном  законодательстве предельных сроков аренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок действия договора, то договор считается заключенным  на неопределенный срок. Законом могут  устанавливаться предельные сроки  договора аренды для отдельных видов  имущества. Так, предельный срок аренды земель лесного фонда определен  законом в 49 лет, водных объектов – 25 лет, недр – 25 лет. В ЗК РФ нет указания на наличие предельного срока  аренды земельных участков. Лишь в  Законе РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» установлен предельный срок их аренды – 49 лет. Важно отметить, что предельный срок аренды не может  быть установлен законодательством  субъекта РФ; по смыслу статьи 610 ГК регулирование  этого условия отнесено к компетенции  только федеральных законов. Выглядит непоследовательной позиция федерального законодателя, стремящегося закрепить  единые нормы в отношении земли  как особо значимого объекта  гражданского оборота, но не установившего  сроки аренды для наиболее распространенных видов земельных участков. В отсутствие подобных норм, на наш взгляд, правоприменителям  следует руководствоваться только положениями гражданского законодательства о договоре аренды или о договоре аренды недвижимости.

Также законодателем созданы  различающиеся нормы земельного и гражданского права, регулирующие правила заключения арендатором  нового договора аренды земельного участка  по окончании срока действия исполненного договора аренды. По истечении срока  договора аренды земельного участка  за арендатором каждым законом признается преимущественное право на заключение нового договора аренды. Однако ЗК РФ не связывает преимущественное право  арендатора на новое заключение договора аренды с надлежащим исполнением  всех условий прекращенного договора аренды, несмотря на то что ст. 621 ГК РФ считает такое последствие  обязательным условием для возникновения  права на заключение договора на новый  срок. Наличие этого пробела в  земельном законодательстве требует, безусловно, применения норм гражданского права.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение 

 

Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Относительная новизна земельно-правового института и неопределенность его отдельных положений вызывают в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.

Новый ЗК РФ пытается непосредственно  регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом некоторые авторы считают, что большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных  участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ.

Необходимо четко определить соотношение норм гражданского и земельного права по вопросу правового регулирования земельной аренды, поскольку противоречия, возникающие между ними, сложно регулировать.

Таким образом, изложенные моменты  несоответствия положений ГК и ЗК, касающиеся земельной аренды, позволяют  высказать общее и итоговое соображение  о необходимости точного определения  соотношения норм гражданского и  земельного права. В сложных правовых ситуациях следует исходить из принципиального  положения о том, что имущественные  отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними регулируются гражданским законодательством; специальные правила, предусмотренные  земельным законодательством, не должны противоречить нормам права.

 

 

Список литературы

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 №-ФЗ // Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.
2. Земельный кодекс РФ. от 25 октября 2001 № 136-ФЗ.// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.
3. Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» (утратил силу).// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс:Версия Проф.
4. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// Информ.-поисковая система: Консультант Плюс: Версия Проф.
5. Аренда земли по российскому законодательству:Автореф. дисс.канд.юрид.наук/Л.М.Ахметшина; Казань, 2002-250с.
6. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. - М., 2001 г. – 164 с.
7. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат,фрахтование на время,аренда зданий,сооружений,предприятий,лизинг.- М.: Статут1999.-250 с.
8. Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник для вузов. – М.: МЦУПЛ,1999. -345 с.
9. Козлова Е.Б.Аренда: право или обязательство? // Бизнес-адвокат. 2003. № 18.
10. Суханов Е.А. Вступительное слово к книге: Копылов А.В. «Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве». М.: Статут, 2000. С. 3.