Особенности функционирования рынка недвижимости

  Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются  без учета элитного жилья и  нетиповых квартир, которые могут  искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку  к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.  

  Как показала еще осень 2009 года, и продолжает демонстрировать  весна 2010 года, слухи о смерти рынка  недвижимости сильно преувеличены. Потребность  людей в улучшении жилищных условий  никуда не делась, и по мере того, как  «дым» после прихода кризиса  начал рассеиваться, активность возвращается на рынок недвижимости, растет число  сделок, продолжают достраиваться новые  дома. Однако следует понимать, что  структура спроса и конъюнктура  рынка претерпели существенные изменения. Так неадекватно высокие темпы  роста цен на недвижимость (по 50%-100% в год), которые наблюдались в  предкризисные годы, были очевидной  аномалией и вряд ли уже вернутся. Как был аномальным и ажиотажный спрос на недвижимость, когда покупатели «сметали» буквально все, даже самый  неликвидный товар по любой цене. Нередко такие покупатели даже не имели денег и, нарисовав «липовые»  справки о несуществующих доходах, намеревались взять кредит с нулевым  или минимальным первоначальным взносом, чтобы купить квартиру, причем даже неважно какую, так как завтра уже будет дороже. 

  Не следует  ожидать, что эта аномалия рынка  будет повторяться вновь и  вновь. Скорее сейчас рынок недвижимости вернулся в свое нормальное, сбалансированное состояние, с умеренным и адекватным спросом. И как показал пример продажи новостроек в Марфино, и  других схожих объектов, спрос на жилье  действительно есть и он огромен, но существенно ограничен по цене, что вполне естественно. А значит, чтобы продавать быстро и много  жилья цена должна быть минимальной  и как можно лучше соответствовать  качеству объекта. И для получения  прежних доходов всем участникам девелоперского цикла теперь вряд ли получится выжимать сверхприбыль с  каждого квадратного метра а, напротив, придется заметно наращивать объемы строительства. 

  Это означает, что не сразу, а в среднесрочной  перспективе, объемы строительства  жилья начнут заметно расти. Так  уже даже в кризисный 2009 год появились  первые примеры застройщиков, которые  осознали произошедшие перемены и стали  выводить на рынок большие объемы новостроек эконом-класса по минимальным  ценам. Подобные тенденции затронули  и коттеджные поселки, и таунхаусы  Москвы и Подмосковья, львиная доля которых еще пару лет назад  строилась с прицелом на элитный  рынок и бизнес-класс. А с наступлением 2010 года массовых проектов жилья эконом-класса становится больше, причем следует  понимать, что речь идет не только о  Москве, но и о Подмосковье, и о  России в целом. Также важно отметить, что данному процессу немало способствуют меры федерального правительства по выводу в оборот для жилищного строительства неиспользуемых земель, а также по разбюрократизации строительной отрасли. 

  По прошествии полутора лет становится все очевиднее, что рассчитывать на былой рост цен, и на получение высокого дохода от продажи каждого квадратного метра теперь не приходится. А значит, нужно перестраиваться на то, чтобы зарабатывать на обороте и наращивать объемы строительства, вместо того, чтобы придерживать припасенную землю под строительство, а также построенные или инвестиционные квартиры. 

Прогноз рынка недвижимости Москвы и России от IRN.RU 

  Прогнозировать  динамику цен на недвижимость в 2010 году одновременно и легко и сложно. Так после беспрецедентного роста  стоимости квадратного метра  в предкризисные годы как в  Москве, так и в целом по стране, неизбежность отката цен назад становилась  все более очевидной. Уже в  феврале 2008 года, когда произошел  очередной скачок цен на квартиры, на www.irn.ru появилась статья с отрезвляющим названием «Новая волна роста  цен приведет к кризису на рынке  недвижимости». А по мере развития проблем  с ликвидностью к лету 2008 года аналитический  центр IRN.RU подготовил актуальные материалы, названия которых также говорят  сами за себя «Недвижимость Москвы : Игра на грани фола» и «Формула кризиса на рынке недвижимости». После прочтения этих статей довольно странно слышать, что кризис 2008 года невозможно было предвидеть. Скорее наоборот, степень «перегретости» накануне как  рынка недвижимости, так и финансовых, и сырьевых рынков, зашкаливала. 

  С приходом осени 2008 года прогноз рынка недвижимости также был довольно очевиден. После  более 7 лет постоянного роста, стоимость  квадратного метра должна была, наконец, испытать существенную коррекцию. И  то, что с развертыванием финансового  кризиса динамика цен на недвижимость в 2009 году будет отрицательной, спорить  было уже бессмысленно.

  Однако  следует признать, что в нынешних условиях предсказуемость рынка  недвижимости стала заметно ниже. Так или иначе, но еще совсем недавно  стоимость как жилья, так и  коммерческой недвижимости была примерно в полтора раза выше, чем установилась сейчас. И вполне можно понять тех, кто ожидает возвращения цен  на прежний уровень. Но можно понять и их оппонентов, которые напоминают, что квартиры в Москве и в других городах России прекрасно строились  и продавались по ценам еще  в 2-3 раза ниже, чем сейчас, и в  нынешних условиях ничто не мешает жилью продолжить дешеветь дальше. Не стоит сомневаться, что сторонники как одного, так и другого лагеря приведут немало аргументов в защиту своей позиции. Проще говоря, после  роста в 5-8 раз в течение 2001-2008 годов и падения примерно на треть  в конце 2008 – первой половине 2009 годов цены на недвижимость в России «зависли» между своими минимальными и максимальными отметками. И  казалось бы, даже незначительные причины  могут толкнуть этот «маятник» как  в одну сторону, так и в другую.

  В этой ситуации проще всего занять нейтральную  позицию и сказать, что цены на недвижимость, причем во всех сегментах, в 2010 году заметно не изменятся, то есть будут колебаться примерно на текущем  уровне с незначительными отклонениями как вверх, так и вниз. Более  того, есть даже вполне подходящий и  наглядный прецедент – 2000 год, который  аналогичен 2010 году в плане следования за кризисами 1998 и 2008 годов. В 2000 году цены на квартиры в Москве оставались практически  неизменными – вариации составили  не более плюс-минус 5%. Поэтому даже при наличии возможностей к росту  или дальнейшему снижению вполне можно полагать, что и в 2010 году стоимость жилья будет во многом «устаканиваться» после падения  накануне и сильно уже не изменится.

  Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»  в своих прогнозах на 2010 год  во многом исходит из озвученной ранее  логики в статье «Почему недвижимость упала в цене на треть, а не в 3 раза». Ее суть сводится к тому, что  все причины, вызвавшие многократное подорожание недвижимости в прежние  годы можно обобщить в 2 основные группы. Первая – Переизбыток свободных  денег в стране, а вторая –  Ограниченность или даже дефицит  предложения. С приходом финансового  кризиса исчезла первая группа факторов, и квадратный метр откатился назад  примерно на треть. Чтобы падение  цен продолжилось до еще более  низких уровней необходимо исчезновение и второго фактора – дефицита предложения. А чтобы цены вернулись  на докризисный уровень, должен вновь  возникнуть переизбыток ликвидности, то есть вернуться первый фактор.

  Кстати, в  отношении него все вполне понятно. Ожидать в 2010 году возвращения былого инвестиционного ажиотажа, легких и  доступных кредитов, а также нового расцвета ипотеки, сверхприбылей, высоких  бонусов и прочих факторов, подогревающих  платежеспособный спрос, вряд ли приходится. А следовательно, рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость к докризисному уровню по мнению www.irn.ru представляется слишком уж оптимистичным. В частности, осень 2009 года, несмотря на улучшение  макроэкономического климата, подросшие  цены на нефть и фондовые индексы, а также укрепившийся рубль, не показала даже роста ставок аренды на квартиры в Москве. Это обстоятельство означает отсутствие потенциала платежеспособности у населения. Ведь если бы наметилась тенденция к реальному росту цен на недвижимость, то более ликвидный и мобильный рынок аренды жилья среагировал бы на это первым. А если даже аренда квартир в Москве оказалась неспособной выйти в рост, то и ожидать в ближайшем году заметного подорожания квартир как в Москве, так и в других регионах страны, скорее всего, не приходится.

  Что же касается объемов предложения, а также  наличия или отсутствия дефицита, то с этим фактором ситуация гораздо  сложнее и запутаннее. В зависимости  от региона или сегмента рынка  недвижимости объемы нового строительства, а также предложения на вторичном  рынке могут быть как ограниченными, так и нет. А, следовательно, согласно логике статьи «Почему недвижимость упала в цене на треть, а не в 3 раза» в тех сегментах и  регионах, где дефицит сохраняется, цена квадратного метра, скорее всего, останется в 2010 году на прежнем уровне и ниже не пойдет. В остальных  же регионах и сегментах, где дефицита не наблюдается а, напротив, есть достаточный  ассортимент предложения, цены в 2010 году, во многом, продолжат сползать вниз, хоть и не столь значительно, как это было в 2009 году. Поэтому  далее имеет смысл пройтись по основным сегментам рынка недвижимости.

  Так или  иначе, но основая волна падения  цен на недвижимость в России и  в Москве, вызванная приходом финансового  кризиса, прошла в 2009 году. Следователньо, в 2010 году продолжение отрицательной  ценовой динамики может сохраняться  в тех регионах страны и в тех  сегментах рынка недвижимости, где  достаточен объем предложения и  нового строительства, а также где  стоимость квадратного метра  не соответствует уровню качества и  все еще остается завышенной. При  этом в сегментах с ограниченным предложением, а также по объектам с должным уровнем качества при  адекватной цене дальнейшего движения цен вниз не произойдет. Но впрочем, и ожидать заметного движения цен вверх в 2010 году также не следует.

  По мнению аналитического центра www.irn.ru помимо обозначенных выше ценовых тенденций в 2010 году будут развиваться и не менее  важные тенденции качественного  плана. Так новое строительство  из дорогого сегмента продолжит активную миграцию в эконом-класс, причем как  на рынке городских квартир, так  и на рынке загородного жилья  и даже в коммерческой недвижимости. Больше жилья будет продаваться  не на стадии котлована, а ближе к  окончанию строительства или  даже на стадии полной готовности, чаще будут появляться предлдожения квартир  с отделкой. Новые масштабне стройки  будут ввыходить на рынок по меньшим  ценам, нежели предлагаются готовые  объекты, что будет понижать общую  ценовую планку даже не за счет коррекции  цен на уже имеющиеся объекты, а за счет допонения структуры  предложения более дешевыми вариантами. Этот эффект также может способствовать постепенному сползанию среднего уровня цен вниз.

  Также следует  отметить, что некоторая «просадка» объемов стротельства, имевшая место  в 2008-2009 годах, в 2010 году, скорее всего, еще сохранится. А вот в последующие  годы объемы нового строительства, по всей видимости, пойдут вверх. Изменится  и стратегия работы застройщиков. Если ранее постоянный рост цен позволял им зарабатывать много на каждом квадратном метре и при этом строить мало, то в новых условиях для сохранения прежних доходов понадобится  строить много, то есть зарабатывать на обороте. А учитывая, что себестоимость  строительно-монтажных работ (СМР) все  равно заметно ниже текущих рыночных цен, причем спрос на жилье в России по-прежнему огромный, есть все шансы  возникновения в среднесрочной  перспективе не новой волны роста  цен, а настоящего строительного  бума, что, наконец, сделает жилье  в России доступным. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Заключение 
 

  В данной работе я постаралась изучить  особенности функционирования рынка недвижимости и его сущность и прогноз в 2010 году.

  В последнее  время большой интерес для  многих стал представлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так  и для покупателей, а также  и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно  осуществлять с различными объектами  недвижимости.

  Прошедшая в стране приватизация государственных  предприятий и возникновение  различных организационно-правовых форм предпринимательства привели  к качественному изменению финансового  рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

  На рынке  недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные  и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т. д. 

  Также в  последней главе я рассмотрела  прогноз рынка недвижимости России на 2010 год. Исходя из вышесказанного, можно  сделать некоторые выводы о том, что в нынешних условиях предсказуемость рынка недвижимости стала заметно ниже, основая волна падения цен на недвижимость в России и в Москве, вызванная приходом финансового кризиса, прошла в 2009 году. Ожидать заметного движения цен вверх в 2010 году не следует. Причем спрос на жилье в России по-прежнему огромный, есть все шансы возникновения в среднесрочной перспективе не новой волны роста цен, а настоящего строительного бума, что, наконец, сделает жилье в России доступным. 
 
 

  Список  литературы 

1.    Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3.    «Оценка недвижимости», А.Г. Грязнова, М.А.Федотова, 2008 г.

4.    Экономика недвижимости», С.В. Гриненко, 2004 г. – 100 с.

5.    «Экономика недвижимости: Учебное пособие» , В. Виноградов, 2007 г. – 136 с.

6.    http://businessval.ru

7.    http://www.irn.ru