Особенности функционирования рынка недвижимости

  Принято выделять следующие основные преимущества вложений в доходную недвижимость в  сравнении с традиционными финансовыми  активами:

  - частота  получения доходов от недвижимости  определяется договором аренды, и является более стабильным  показателем;

  - поток  доходов от недвижимости является  более стабильным и по амплитуде  в силу отмеченного обстоятельства; в частности, дивиденды на акции  выплачиваются из расчета прибыли  компании, являющейся случайным  величиной;

  - сфера  использования денежных потоков,  подлежащих распределению с течением  времени может изменяться, поскольку  корпорация может продавать и  покупать сферы бизнеса, расширяться  или сокращаться.

  Принципы  анализа рынка  недвижимости

  Рыночный  анализ для целей оценки заключается  в соотнесении общего состояния  рынка недвижимости, его конкретного  сегмента с изучаемым объектом. В  результате должен быть сформулирован  вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость  оцениваемого объекта.

  Информация, необходимая для определения  стоимости тремя подходами к  оценке недвижимости:

  - Сравнительный  подход требует идентификации  конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости  с оцениваемым объектом для  объективной корректировки цены  продажи аналогичной недвижимости  в соответствии с меняющейся  рыночной ситуацией.

  - Затратный  подход предполагает использование  рыночной информации о текущих  строительных затратах и рыночных  условиях применения методов.  Данная информация позволяет  оценщику определить размер предпринимательской  прибыли, доходность строительных  организаций, выявить экономические  преимущества, а также уровень  функционального устаревания недвижимости  с момента завершения строительства.

  - Доходный  подход требует от оценщика  знания рыночной информации о  занятости помещений и емкости  рынка, уровне арендной платы,  эксплуатационных расходах, ожидаемых  ставках доходности, а также конкурентного  потенциала по конкретному рынку  недвижимости.

  Основные  подходы к анализу рынка недвижимости:

  1. анализ  от общего состояния экономики  к конкретной недвижимости.

  2. анализ  от конкретного объекта к общему  положению дел в экономике. 

  Оба подхода  включают: оценку рыночного равновесия; анализ вероятного альтернативного  использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант  и влияние на стоимость.

  Анализ  рынка недвижимости включает следующие  задачи:

  - идентификация  объекта недвижимости;

  - идентификация  рынка недвижимости, на котором  объект конкурирует;

  - анализ  спроса;

  - анализ  конкурирующего предложения;

  - анализ  состояния рыночного равновесия.

  Сегментирование рынка недвижимости возможно по различным  критериям, в частности:

  - Назначение: жилое, коммерческое, промышленное  и сельскохозяйственное.

  - Географический  фактор – каждый район может  представлять собой отдельный  рынок, характеризуемый своими  рыночными условиями.

  - Качество  продукта – примером тому может  служить выделение различных  классов офисной не-движимости.

  - Тип прав  собственности – для различных  видов прав на недвижимость  существуют различные рынки (права  аренды).

  - Цена.

  Одним из существенных индикаторов рынка  недвижимости является коэффициент  емкости рынка, определяемый как  отношение количества единиц сданных  в аренду (проданных) за период к  общему количество единиц недвижимости для сдачи в аренду.

  Подготовка  информации

  Информационное  обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:

  - определение  массива необходимых сведений;

  - выбор  информационных источников;

  - сбор  необходимой информации;

  - систематизация, обработка и анализ;

  - описание  информации в отчете.

  По отношению  к оцениваемому объекту информационные источники можно разделить на внешние и внутренние.

  Совокупный  массив внешней информации можно  условно разделить на следующие  блоки:

  - тенденции  экономического развития;

  - местные  особенности;

  - демографическая  ситуация;

  - законодательная  и налоговая политика государства;

  - покупательная  способность населения;

  - динамика  цен;

  - программа  капитального строительства;

  - динамика  затрат на строительную продукцию;

  - организация  кредитования недвижимости. 

  Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока:

  - юридический  статус объекта оценки;

  - сведения  о физических характеристиках  объекта оценки и его окружения;

  - сведения  о зонировании участка и градостроительных  ограничениях;

  - экономическая  информация об оцениваемой недвижимости. 

  В качестве основных критериев отбора рыночной информации можно указать:

  - степень  их сопоставимости с объектом  оценки;

  - объем  имеющейся информации;

  - достоверность  и надежность данных. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 4. Прогноз рынка недвижимости Москвы и России в 2010 году.

 

  Вслед за февралем, март 2010 года продолжает показывать, что оживление рынка недвижимости с приходом нового весеннего сезона имеет место, в основном, в сегменте жилья эконом-класса. Это вполне вписывается в нынешние экономические  реалии – прежний избыток свободных  денежных средств, доступная ипотека  и высокая инвестиционная составляющая в покупках жилья ушли в прошлое. На рынок вернулся реальный покупатель, ограниченный в своих финансовых возможностях и настроенный на оптимальное  соотношение цены и качества. Соответственно, именно в сегментах недорого жилья  наблюдается наибольший прирост  ценовых показателей, а недорогие  квартиры «вымываются» с рынка. При  этом, говорить о масштабной активизации  всего рынка недвижимости пока явно рано. 

  Индекс  стоимости московского жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, вырос  за март 2010 года почти на 2% с 4.106$ до 4.186$ за метр. С одной стороны, это не 5%-7% роста в месяц, как было весной 2008 или 2006 годов, но, с другой стороны, уже что-то по сравнению с падением цен и стагнацией рынка в прошлом  году. Впрочем, если мы обратим внимание на курсы валют, а именно, ослабление доллара за март примерно на 1,5% (с 30 до 29,5 рублей за доллар), то реального  прироста стоимости квадратного метра почти не останется. Так по статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru рост рублевых цен на квартиры в Москве в марте составил в среднем менее 1%, то есть на уровне инфляции. И хотя инфляция в этом году, как отмечалось в статье «Деньги дешевеют», скорее всего, окажется ниже, чем в прошлые годы, нельзя сказать, что квадратный метр начал обгонять по темпам прироста стоимости другие товары. Проще говоря, если в 2009 году к явной коррекции цен на недвижимость вниз добавлялась еще и неявная потеря стоимости метра за счет инфляции, то в этом году недвижимость начала отыгрывать инфляцию, но не более того. 

  Примечательно и распределение в марте динамики цен на квартиры по классам жилья. Как и в феврале, наибольший прирост  стоимости по-прежнему происходит на самые недорогие типы домов, в  основном это панельные и блочные  дома – он оказывается выше среднего. При этом, повышение цен на монолитные и кирпичные дома как раз совпадает  с величиной ослабления доллара  в марте, то есть рублевые цены на эти  типы жилья в среднем остались на месте. Схожая динамика наблюдается  и в разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья (объединяющие по 20% наиболее дорогих и наиболее дешевых  квартир) – прирост долларовых цен  на «дорогое» жилье полностью  совпадает с величиной ослабления доллара, а реальный прирост виден  только в сегменте самых недорогих  квартир. 

  Следует отметить, что схожая картина имеет  место не только на вторичном рынке, но и на новостройки Москвы и Подмосковья. Как отмечалось в статье «Уход  с рынка жилья эконом-класса приводит к заметному повышению цен», с  рынка также «вымываются» в основном самые недорогие новостройки  по демпинговым ценам (для Москвы это порядка 70-90 тысяч рублей за метр). И окончание их распродажи приводит к заметному повышению ценников на все предложения в районе, как  на первичном, так и на вторичном  рынке. 

  Соответственно, в разрезе районы Москвы наибольший прирост средних цен на жилье (2,5%-3%) также характерен, в основном, для недорогих спальных районов  или же для более центральных  районов, но расположенных на менее  престижных восточных направлениях и, соответственно, более дешевых  по сравнению со своими аналогами  на западных направлениях. Так, среди  лидеров: Бибирево, Алтуфьевский, Жулебино, Куркино, Первомайская, Измайловская, Бауманская, Сокольники, Красносельская, Полежаевская, Очаково-Матвеевское, Орехово-Борисово, Домодедовская, Выхино, Вешняки, Молодежная, Печатники, Митино. Среди аутсайдеров  по приросту цен на жилье в марте (менее 1%): Академическая, Сокол, Аэропорт, Щукинская, Тушинская, Сухаревская, Проспект мира, Цветной бульвар, Трубная, Войковский, Коптево и другие. 

  Схожая  картина и по округам. Минимальный  прирост – Западный Округ, на втором месте с конца – Центральный  округ. В лидерах прироста: Северо-западный округ, Северо-восточный округ, Все  районы за МКАД.