Особенности функционирования рынка недвижимости

  Сделка  с квартирами удостоверяется нотариально  при наличии правоустанавливающего  документа, которым может быть:

  – документ о приватизации квартиры;

  – справка  ЖСК;

  – договоры о ранее заключенных сделках  с квартирой;

  – свидетельство  о праве на наследство по закону или по завещанию;

  – договор  дарения.

  Правоустанавливающий  документ регистрируется по месту нахождения квартиры.

  Госпошлина  за составление и удостоверение  договоров отчуждения и приобретения квартир взимается в размере 3-4% от суммы договора, но не менее установленного законом размера минимальной  оплаты труда.

  Сделки  с квартирами могут быть совершены  доверенным лицом на основании доверенности.

  Для иностранных  граждан и лиц без гражданства  сделки, связанные с приобретением  квартир, оформляются в общем  порядке (Закон РСФСР «Об иностранных  инвестициях в РСФСР»).

  Для оформления в нотариальной конторе сделки, в  результате которой собственником  квартиры становится хозяйствующий  субъект, необходимо представить устав  хозяйствующего субъекта, документ, подтверждающий полномочия руководителя, или доверенность, если документ подписывает доверенное лицо. Зарегистрированный договор является единственным удостоверением права  собственности.

  Конъюнктура рынка жилья складывается под  воздействием следующих основных показателей: изменение структуры спроса и  предложения, цены на жилье разных типов, соотношение между строительной и рыночной стоимостью.  

  Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество сделок невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающим на данном рынке.

  На рынке  коммерческой недвижимости преобладают  сделки аренды, а не купли-продажи  или мены, как на рынке жилья. Рынок  имеет большие перспективы и  резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается  медленно.

  Рынок коммерческой недвижимости состоит из рынка нежилых  помещений и рынка промышленной недвижимости.

  Рынок нежилых  помещений подразделяется на несколько  сегментов, которые различаются  по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные.

  На рынке  промышленной недвижимости обращаются промышленные здания и сооружения, созданные в эпоху индустриализации и в большей своей части  не соответствующие современным  условиям производства. Требования к  производственным помещениям зависят  от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической  безопасности, по санитарно-техническому состоянию.

  Предприятие в целом или его части могут  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

  Предприятием  как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

  В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.

  Экономические, правовые и политические условия  в России пока недостаточно благоприятны для приобретения нежилых помещений  и поэтому на данный момент преобладающей  формой является аренда.  

  Рынок земли.

  Во многих странах земля является одной  из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. Имеют место  операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое количество операций с землями выкупленных  предприятий 

  Сделки  с землей регулируются ГК РФ, Земельным  кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. "О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" и  целым рядом нормативно-законодательных  актов. Например, Положением о порядке  ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже  земельных участков и других операций с землей.

  Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности  на землю, которое подлежит регистрации  в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности  на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, других действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

  Собственник земельного участка может возводить  на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать  строительство на нем другим лицам. Эти права осуществляются при  условии соблюдения градостроительных  и строительных норм и правил, а  также требований о назначении земельного участка.

  При первичном  предоставлении земельного участка  свидетельство выдается соответствующим  комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению  местной администрации. При купле-продаже  земельных участков и в других случаях перехода права собственности  на землю свидетельства выдаются указанным комитетом на основании  договора купли-продажи (купчей) или  иных документов, подтверждающих переход  права собственности на землю.

  Основаниями для отказа в выдаче свидетельства  на право собственности на землю  являются:

  – прямой запрет в законодательных актах  РФ на предоставление земельных участков в собственность;

  – наличие  на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного  земельного участка;

  – изменение  целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных  Указом Президента РФ от 29 октября 19993г. №1767 "О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России".

  Регистрация прав на недвижимое имущество, включая  описание прав по использованию земельного участка и публичных сервитутов, осуществляется органами, уполномоченными  в соответствии с законодательством  РФ.

  Использование земли в стране является платным.

  Взимание  платы за землю производится в  соответствии с Законами РФ от 11 сентября 1991 г. "О плате за землю", от 14 февраля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в статьи 6, 8 и 12 Закона РСФСР "О плате за землю", от 16 июля 1992 г. "О внесении изменений и дополнений в налоговую систему России" и от 9 августа 1994 г. "О внесении изменений и дополнений в закон РСФСО "О плате за землю".

  Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

  Собственники  земли, землевладельцы и землепользователи  облагаются ежегодным земельным  налогом.

  За землю, переданную в аренду, взимается арендная плата.

  Для покупки  и выкупа земельных участков, а  также для получения кредита  под залог земли применяется  нормативная цена земли.

  Конкретный  порядок взимания платы за землю  установлен Инструкцией Государственной  налоговой службы РФ от 17 апреля 1995г. № 29 по применению Закона РФ "О плате  за землю".

  Объектами обложения земельным налогом  и взимания арендной платы являются земельные участки, части земельных  участков, земельные доли (при общей  долевой собственности на участок), предоставленные хозяйствующим  субъектам и гражданам в собственность, владение или пользование (аренду).

  Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий  стоимость участка определенного  качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный  срок окупаемости.

  Нормативная цена земли предназначена для  обеспечения экономического регулирования  земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности  на землю, передаче по наследству, дарении  и получении банковского кредита  под залог земельного участка. 
 
 
 
 
 

  Глава 3. Общие и специфические  особенности рынка  недвижимости 
 

  Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических  лиц с целью обмена имеющихся  прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с  сектором финансовых инвестиций.

  При анализе  рынка недвижимости учитываются  следующие его особенности⁴:

  1. Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален  в смысле физических характеристик  и инвестиционных интересов.

  2.Неделимость.  Прямые инвестиции в интересы  недвижимости в большинстве случаев  неделимы и имеют высокую стоимость. 

  3.Неэластичность  предложения. Запас физической  недвижимости в краткосрочной  перспективе неэластичен. 

  4.Высокие  транзакционные издержки. Инвестиции  в недвижимость характеризуются  высоким уровнем издержек на  проведение сделок, маркетинговые  расходы и налоги на сделки, что требует достаточно высоких  гонораров профессиональным консультантам.

  5.Особые  проблемы управления, вызванные  решением экономических и юридических  проблем с недвижимостью.

  6.Для недвижимости  характерны особые риски, включающие:

  - физические  повреждения в результате воздействия  природных и техногенных факторов;

  - обязательства  перед третьей стороной в результате  дефектов физической недвижимости;

  - финансовые, связанные с условиями пересмотра  арендной платы;

  - экономические  - функциональный износ.

  7.Долговечность  - не изнашивающаяся земля, и  здания, имеющие долгий срок службы.

  8.Несовершенство  информации – на рынке недвижимости  фактически отсутствует возможность  получения полной и достоверной  информации по сделкам.

  9.Децентрализованный  рынок. Большая часть сделок  имеет место на отдельных локальных  рынках, имеющих своих покупателей  и продавцов. Информация о таких  сделках часто недоступна участникам  других локальных рынков.

  10.Государственное  регулирование: 

  - ограничение  арендной платы и защита позиций  арендаторов;

  - неравномерное  налогообложение;

  - контроль  за использованием земли с  точки зрения типа и плотности  застройки;

  - принудительное  отчуждение и др. 

  Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

  Основные  цели инвестирования:

  - личное  использование.

  - сдача  в аренду.

  - экономическое  (производственное) использование.

  - спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

  - приобретение  для последующего развития.

  Способы финансирования:

  - использование  только собственного капитала.

  - использование  смешанного финансирования.

  Соотношение рынка недвижимости и рынка капитала

  При прогнозировании  ситуации на рынке недвижимости необходимо учитывать его цикличность и  взаимодействие с рынком капитала. Цикл развития рынка недвижимости находится  в противофазе с инвестициями в традиционные финансовые активы.