Доходный подход к оценке предприятия

зданий и сооружений

              Для того, чтобы выполнить настоящую корректировку необходимо произвести оценку рыночной стоимости собственности предприятия на дату его оценки.

4.1.1. Результаты расчета рыночной стоимости зданий и сооружений с применением затратного подхода

Наиболее точные результаты дает метод пересчета сметной стоимости строительства, который позволяет получить стоимостную оценку без определения строительных объемов зданий и протяженности внутриплощадочных инженерных сетей.

Расчет рыночной стоимости выполнен по следующей формуле:

                            Рст = Сст х Куд х Кд(1 – Из / 100),              2)

где:

Рст – рыночная стоимость зданий и сооружений, находящихся в хозяйственном ведении предприятия;

Сст – сметная стоимость в базовом уровне цен 1984 или 1991 г., применяется в соответствии с Главой № 12 сметно-финансового расчета проекта;

Куд – коэффициент пересчета стоимости строительства от базового уровня цен на 01.01.1984 г. к ценам, сложившимся по состоянию на 30.09.2003 г.;

Кд – коэффициент удорожания строительно-монтажных работ за время строительства рассчитывается на основании календарного плана-графика строительства.

Из – средневзвешенный физический износ (%) рассчитываемый для всего объекта, включающего здания и сооружения. Удельный вес каждого здания или сооружения рассчитывается как отношение показателей отраженных в объектных сметах к итоговой сумме 12-й главы сводного сметно-финансового расчета.

Информационная база

1. Сводный сметно-финансовый расчет рабочего проекта.

2. Объектные сметы.

3. Календарный план-график строительства.

4. Региональные коэффициенты удорожания СМР.

              Коэффициенты пересчета стоимости строительно-монтажных работ (СМР) разработаны по основной номенклатуре укрупненных видов работ к базисному уровню стоимости этих работ и применяются для определения текущей сметной стоимости путем пересчета смет, составленных в уровне норм и цен введенных в действие с 01.01.84 г.

              Настоящие индексы учитывают:

1. Нормы накладных расходов – 18,6% от прямых затрат общестроительных работ;

2. Норму плановых накоплений – 8% от суммы прямых затрат и накладных расходов;

3. В фонд оплаты труда входит: основная заработная плата, рабочих строителей, механизаторов, стимулирующие и компенсирующие выплаты

5. Расчетные индексы, указанные в сборнике, разработаны без учета НДС.

              Усредненный индекс пересчета сметной стоимости строительства на июль 2003 г. составляет – 14025.

Результаты внешнего и внутреннего осмотра здания:

Необходим косметический ремонт внутренних помещений, включающий:

- штукатурку и окраску стен в коридорах и номерах;

- ремонт гидроизоляции сантехкабин и ликвидация протечек практически по всем стоякам;

- замена дверных полотен во всех номерах;

- частичный ремонт, циклевка и окраска лаком паркетных полов в коридорах и номерах.

4.1.2. Расчет физического износа здания

              Процент физического износа оцениваемого объекта определяется на основании "Правил оценки физического износа «зданий и сооружений» РДС РК 07-7-99.

              Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов и оборудования. В зависимости от типа конструкций и вид примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Таблица 2

4.1.3. Расчет средневзвешенной величины физического износа

зданий и сооружений

              Для расчета средневзвешенного износа (износ зданий и сооружений всего объекта), предварительно, на основании объектных смет и сводного сметно-финансового расчета, определяются удельные веса каждого здания или сооружения в составе всего объекта.

Таблица 3

*)Износ принят на основании Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

Физический износ объекта в целом (зданий и сооружений) определяется по формуле:

                            Ип = (Ув х Из) : 100

                            Ип = _______ : 100;

                            Ип = _______  %

              Данный показатель в дальнейшем использовался для расчета действительной рыночной стоимости зданий и сооружений.

4.1.4. Коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ

В силу того, что нужная информация отсутствует, коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ за время строительства, не рассчитываем.

4.2. Результаты оценки рыночной стоимости машин и оборудования

              Настоящая оценка рыночной стоимости машин и оборудования выполнена в соответствии с представленной ведомостью по остаточной стоимости и представлена в виде таблицы 4.

              Оценка машин и оборудования включала следующие этапы:

1. Ознакомление с инвентарными учетными карточками и имеющейся в ней информацией.

2. Определение полной восстановительной стоимости представленного к оценке имущества.

3. Освидетельствование представленных к оценке физических единиц в присутствии представителя владельца имущества. В качестве таких представителей целесообразно привлекать руководителей следующих служб: главного инженера или механика, главного энергетика, начальника транспортного цеха или зав. гаража.

Таблица 4

Результаты оценки машин и оборудования

Таблица 5

Результаты оценки автотранспорта