Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

      Минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены .

      Процентные ставки устанавливаются на уровне от 19 до 24 процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 10 до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночной ставкой.

На данной стадии качество портфеля кредитов, выданных коммерческими банками, является высоким, в основном, благодаря консервативным стандартам андеррайтинга заемщика и обслуживанию в основном населения с высоком уровнем дохода. Например, помимо ипотечного залога Сбербанк требует подписи двух гарантов по каждой ипотеке, таким образом, он косвенно заявляет о своем недоверии к обеспечению ипотечного кредита. [25].

Возможность обращения взыскания на имущество должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Необходимо отметить, что это не только чисто российская проблема. С ней сталкиваются и в США и европейских странах.

2.2 Программы ипотечного кредитования Сбербанка России.

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.

              На сегодня Сбербанк предлагает ряд программ для приобретения жилья, рассмотрим их подробнее.

А. Кредит на неотложные нужды. Срок до 5 лет, ставка: 19% - рубли, 12% - валюта. Цели кредитования - любые цели потребительского характера.

Обеспечение:

      поручительства граждан Российской Федерации;

      поручительства юридических лиц – работодателей заемщиков;

      залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества;

      залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

      гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований

Чем хорошо:

1.      Выдаются наличными (кредит в рублях) и безналичными средствами.

2.      Получение кредита наиболее простое и непривязано к приобретаемому объекту.

3.      На долю этого кредита приходится свыше 90% всех кредитов Сбербанка (по объему)

Чем плохо:

1.      Маленький срок, следовательно, маленькие суммы.

2.      В расчет суммы принимается доход только заемщика.

Б. Кредит на приобретение недвижимости. Срок до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

      на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости, построенных или строящихся без участия кредитных средств Сбербанка.

      на приобретение объекта недвижимости – единовременно;

      на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Обеспечение:

      поручительства граждан Российской Федерации;

      поручительства юридических лиц;

      залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества; 

      залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

      гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Чем хорошо:

      Может выдаваться и наличными (рубли).

      Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет.

      Кредит на 70% стоимости.

      Кредиты предоставляются как по месту регистрации заемщика, так и по месту нахождения предприятия-работодателя-поручителя, или по месту нахождения объекта недвижимости.

Чем плохо:

      Непросто найти такое обеспечение на большую сумму кредита.

В. Ипотечный кредит. Срок до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

      на приобретение объектов недвижимости, построенных или строящихся с участием кредитных средств Сбербанка России.

      на приобретение объекта недвижимости – единовременно;

      на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Обеспечение:

Кредит на приобретение объекта недвижимости:

      залог приобретаемого Объекта недвижимости;

      поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать в приобретаемом Объекте недвижимости.

Кредит на строительство объекта недвижимости:

      залог имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства;

      поручительство Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) – оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;

      залог объекта недвижимости – оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него;

      поручительства совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать после завершения строительства Объекта недвижимости.

Чем хорошо:

1.      Может быть отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет.

2.      Кредит на 90% стоимости

3.      Залогом может выступать стоящееся по долевому жилье

Чем плохо:

1.      Кредит выдается безналично, затем перевод на счет застройщика.

2.      Кредит выдается только в случае заключения (предварительно) Банком Договора с застройщиком о сотрудничестве, т.е. не у всех застройщиков.

3.      Выдается по месту нахождения объекта недвижимости.

Г. Программа «Молодая семья». Срок до 15 лет, ставка: 18% - рубли, 11% - валюта.

Цели кредитования:

      на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости;

      на приобретение объекта недвижимости – единовременно;

      на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.

Обеспечение:

      поручительства граждан Российской Федерации;

      поручительства юридических лиц;

      залог недвижимого имущества, залог транспортных средств и иного имущества; 

      залог мерных слитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России и государственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;

      гарантии субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Чем хорошо:

1.      Может выдаваться и наличными (рубли).

2.      Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. При рождении ребенка отсрочка до достижения ребенком возраста 3 года.

3.      Кредит на 70% стоимости. Если есть ребенок, то кредит на 90%.

4.      При расчете суммы кредита может учитываться доход родителей, т.е. сумма кредита будет больше.

В таблице 2.4 приведена аналитическая информация, которая позволяет сопоставить условия предоставления ипотечного кредита Сбербанком России и его основными конкурентами.

Таблица 2.4

Сравнительная характеристика условий предоставления ипотечного кредита.

              Необходимо отметить, что несмотря на всю привлекательность программ ипотечного кредитования здесь существуют также определенные «подводные камни», которые не известны потенциальному заемщику. Так, рассмотрим подробнее кредитную программу «Молодая семья». Кредит по этой программе предоставляется супругам не старше 30 лет (даже, если одному из супругов до 30 лет, а другому больше). Из достоинств данного кредита надо отметить то, что созаемщиками кроме супругов могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.

Проиллюстрируем это на примере. Допустим, доход каждого из супругов - 200 долларов. Доход каждого из родителей - тоже 200 долларов.Итого, совокупный доход равен: 200 х 2 (супругов) + 200 х 2 (родители мужа) + 200 х 2 (родители жены) = 1200 (совокупный доход, исходя из которого будет предоставляться кредит Сбербанком).

И это при тех же 11% годовых в валюте или 18% годовых в рублях. Причем, если у "молодой семьи" есть ребенок, то кредит может составлять до 90% от стоимости квартиры. Если же нет ребенка - то кредит как и обычно в Сбербанке: не более 70% от стоимости квартиры.

Сбербанковский кредит "Молодая семья" - безусловно новое слово в ипотечном кредитовании в России. Но и тут есть свои особенности, так безработной «Молодой семье» кредит не дают. Как указывалось, созаемщиками могут быть молодые супруги и родители супругов. Но при этом, если «Молодая семья» живет лишь на деньги своих родителей - кредит ей не предоставят.

Если же у «молодой семьи» есть хоть какие-то свои доходы (пусть даже смешные), то за кредитом можно обращаться. Как определяется максимальный размер кредита рассмотрим на следующем примере. Заемщик с ежемесячным доходом 1200 долларов в месяц может получить кредит до 73210 долларов. А какой кредит получат 6 созаемщиков, при условии, что доход каждого из них по $200?

Как видно из примера, совокупный доход шестерых созаемщиков равен 6 х $200 = $1200. А вот сума кредита будет меньше, это подтверждает  следующий расчет: заемщик с доходом $200 может получить кредит до $10705. А 6 созаемщиков могут получить кредит равный 6 х 10705 = $64230.

Однако, это в том случае, когда всем созаемщикам до пенсии более 15 лет. Допустим, двум из 6 созаемщиков до пенсии 10 лет. В этом случае, максимальный размер кредита будет еще меньше. Как указывалось, в примере все созаемщики зарабатывают по $200. Поскольку двум созаемщикам до пенсии 10 лет, кредит им будет дан не на 15 лет, а на 10. Максимальный размер кредита такого созаемщика можно посчитать как: $10705 / 15 х 10 = $7136

Итого: $10705 х 4 + $7136 х 2 = $42820 + $14272 = $57092

Тоисть, рассчитываем, какой кредит может получить каждый из созаемщиков, а потом суммируем и получаем тот максимальный размер кредита, который может получить "молодая семья".