Обзор рынка офисной недвижимости

Рис. 2.5.Структура спроса на площади.

 

По мере оживления  спроса, постепенного выхода рынка  из кризиса, управляющие компании бизнес-центров начали поднимать арендные ставки. На площади новых бизнес-центров высокого уровня часто устанавливались арендные ставки, не соответствующие ожиданиям потенциальных клиентов, в связи с чем рост арендных ставок по классу A был менее существенным, чем по классу B - + 7% и 15-18% в рублях в год, соответственно.

Управляющие вынуждены  были предоставлять потенциальным  арендаторам существенные скидки при  заключении сделок (разрыв между запрашиваемой  арендной ставкой и реальной мог  составлять до 20%), и, в конечном итоге, снижать уровень запрашиваемых арендных ставок (в настоящее время размер скидки при заключении сделок составляет не более 10%).

За 2011 год рост ставок аренды в бизнес-центрах с хорошей  локацией в объектах класса А составил 5-10%, класса В – 10-12%. Такие данные приводят аналитики NAI Becar

В бизнес-центрах, открывшихся  в 2011 году, ставки аренды открытого  предложения находятся в диапазонах:

 класс А – 900-1600 руб./кв.м/месяц;

 класс В+ – 720-1400 руб.;

класс В – 600–1000 руб.

В среднем, по Санкт-Петербургу на конец 2011 года ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в действующих бизнес-центрах составляют: класс А – 1000-2000 руб./кв. м/месяц;

 класс В – 650-1300 руб.;

класс С – 500-950 руб.

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург относится к числу европейских городов с наиболее высокими ставками аренды

Рис. 2.6 Ставки аренды.

 
2011 год можно назвать годом сдержанного роста: увеличение спроса со стороны арендаторов и покупателей на офисную недвижимость стимулировало девелоперов размораживать приостановленные в кризисные годы проекты. В то же время ожидание «второй волны» мирового экономического кризиса заставляло игроков рынка более тщательно планировать сделки и проекты, иногда откладывая решение по вопросам аренды и приобретения офисов реализации девелоперских проектов на более поздний срок, когда рынок будет более предсказуем.

 В 2012 году девелоперы  планируют увеличить объемы строительства  и ввести в эксплуатацию свыше  200 тыс. кв.м арендопригодной площади  офисных центров, что сопоставимо  с докризисными объемами вводимых офисных площадей. В случае реализации всех заявленных проектов арендопригодная площадь качественных бизнес-центров города вырастет до 1 872 тыс. кв.м. Большая часть заявленных проектов относится к классу A. 

Реализация офисных проектов практически в полном объеме от запланированного уровня на 2011 г., преобладание проектов класса A. Развитие новых деловых зон: в Пулково, в Приморском районе

• Существенный рост спроса на офисную недвижимость
• Значительное сокращение вакантных площадей офисных центров, включая класс A – сегмента, в котором происходит основной прирост нового предложения офисных площадей
• Рост арендных ставок на уровне 5-19% за 2011 год, в зависимости от класса офисов

Сохранит за собой высокий статус премиальной деловой зоны вне зависимости от конъюнктуры рынка исторический центр Петербурга. Сегодня в Петербурге формируется особый сегмент офисной недвижимости - деловые комплексы нового поколения. Основными потенциальными арендаторами таких комплексов являются крупные международные и российские компании, для которых принципиально важно месторасположение и соответствующие их статусу технологическое обеспечение и инфраструктура. Необходимое требование для новых бизнес-центров  исторического центра Петербурга  - современная инженерная «начинка», которая должна соответствовать актуальным мировым трендам. Не менее значимая проблема, которая требует решения – наличие парковки, так как именно в центре города с этим большие сложности. Проблемы эти решить можно, но само решение требует значительных усилий и точных расчетов 

 

Глава 3. Предложения по развитию рынка  офисной недвижимости Санкт-Петербурга

3.1. Влияние мирового финансового  кризиса на рынок офисной недвижимости.

История свидетельствует  о том, что первыми жертвами кризиса  являются именно рынки финансов и недвижимости, принимающие на себя удар «экономической стихии».

Финансы и недвижимость, внешне представляясь совершенно различными «сущностями», на самом деле имеют  много общего. Для функционирования любого экономического института требуется коммерческая недвижимость, которая позволяет организациям размещать свои офисы, магазины, склады.

В условиях финансового  кризиса невозможно точно сказать, что произойдет с арендной платой, но многие эксперты прогнозируют неизбежный и постоянный рост стоимости недвижимости, а некоторые придерживаются мнения, что цены упадут на 25-30%.

Возникают проблемы с доступностью  бизнес-центров. Например, в Санкт-Петербурге возник дефицит мест в существующих бизнес-центрах высокого класса и многие из них перенеслись за пределы центра города.

Многим управляющие компании стоят  перед выбором: «замораживать» стройку  или продавать свои объекты, строительство  которых должно закончится примерно в 2013-2015 г.г.

Так же на рынке офисной недвижимости начался кризис ликвидности. В условиях удорожания денег в затруднительном положении оказались девелоперы и строительные компании, которые предполагали финансировать свои проекты преимущественно за счет привлеченных кредитных ресурсов.

В результате развития этой тенденции рынок избавится от тех своих специфических особенностей, которые мешают людям и организациям быть производительней, продуктивней и менее расточительными в ресурсах. А в целом все это, несомненно, пойдет только на благо нашему обществу и экономике.

3.2. Предложения по развитию

 

Изучив состояние рынка  офисной недвижимости можно выделить несколько направлений развития на основе подхода 4Р.

Начнем с цены. Стоимость  аренды офисных помещений имеет  хорошую динамику и удовлетворяет  разные категории покупателей от самого малого до крупного бизнеса. Значение цены колеблется в зависимости от местонахождения бизнес-центра и многих других показателей рассмотренных в первой главе. В стоимость аренды, например, бизнес-центров Сенатор, так же входят услуги уборщицы, техническое обслуживание здания, коммунальные услуги (за исключением электроэнергии), круглосуточная охрана здания, вывоз мусора, пользование лифтом, доставка корреспонденции с узлов связи.

Предложение: в условиях финансового кризиса в бизнес-центрах  освобождаются помещения за счет того, что арендаторы либо становятся банкротами и съезжают либо путем сокращения штата работников, им уже требуются помещения меньшего размера, возможно даже с более низким классом. В данной ситуации возможно уменьшение цены аренды путем снижения количества услуг, включенных в стоимость или строительство бизнес-центров более низкого класса.

 

Можно выделить несколько  основных сегментов рынка офисной  недвижимости:

1. «Класс В». Потребители, выбор которых зависит от местоположения бизнес-центра (например, если это компания «Росно», то для них важным аргументом будет расположение бизнес-центра не далеко от метро)
2. «Класс С». Потребители, выбор которых зависит от цены (например, малые компании или те которые не общаются напрямую со своими потребителями  снимают помещения в дешевых бизнес-центрах)
3. «Класс А». Потребители, выбор которых зависит от класса бизнес-центра (например, компании для которых важен имидж).

Возможно, для удовлетворения сразу 3-ех основных сегментов рынка  нужно построить бизнес-центр  недалеко от метро, с классами В и  С, хотя совмещение классов и кажется  невозможным, но если из класса С сделать  класс С+, то возможно соединение будет  выигрышным вариантом.

Самым идеальным вариантом  удовлетворения потребителей, при котором они согласны будут заплатить даже высокую цену и который в нынешних условиях является «несбыточной мечтой» – бизнес-центр класса «А+++», в центре города, с беспрепятственным подъездом (т.е. без пробок), с большим паркингом и т.д. Иными словами с удовлетворением всех 17 критериев, приведенных в главе 1.  На данный момент такие бизнес-центры находятся в перспективе строительства, за счет расширения границы города это станет еще более возможным, но только если такие бизнес-центры распределяться не в одной стороне Санкт-Петербурга, а равномерно.

Место (распределение). Есть 2 варианта с помощью которых можно арендовать офисное помещение: напрямую или через посредника. Для рынка офисной недвижимости это самые оптимальные варианты. Естественно, можно было бы создавать сайты с подробным описанием каждого сдаваемого помещения, но они бы вышли довольно громоздкими и поиск был бы менее оперативным. Поэтому покупка офиса через посредника наиболее удобна, т.к. помогает, на основе потребностей каждого потребителя, подобрать наиболее подходящий офис. Поэтому предложений по данному этапу не имеется.

Продвижение. Офисные  помещения нужны определенной группе населения, а не каждому жителю Санкт-Петербурга, иными словами офисы не являются продуктами массового потребления, поэтому и продвижение их довольно специфическое. К средствам продвижения на рынке офисной недвижимости, рассмотренных в главе 1, можно добавить издание журнала компании, но остается вопрос, как компания сможет найти своего покупателя. Возможно, стоит устанавливать рекламу в бизнес-центрах классов «С».  Изучив этот раздел в главе 1, мы можем сделать вывод о том, что арендаторы сами находят бизнес-центры и управляющие компании не в силах на это повлиять, только если заключать договора с посредниками или доплачивать им, но это не тот метод.

Так же, под влиянием Запада арендаторов привлекает экологичность  здания а также энергосбережение.

Энергосбережение, наряду с технологиями и изменениями в организации рабочих мест, существенно сократит сроки эксплуатации зданий и создаст огромный спрос на их реконструкцию; 
Заключение

Рынок офисной недвижимости является очень  доходным с точки зрения его высокой  ликвидности, и довольно специфическим  с точки зрения маркетинга. Многие критерии, которые мы могли бы оценить в товаре,  основываясь на подходе 4Р отпадают при исследовании офисной недвижимости. Например, мы не можем рекламировать этот тип товара в средствах массовой информации так как затраты на рекламу будут не оправданы в связи с тем, что потребителями данного рынка является определенная группа людей. Иными словами для рекламы необходимо выбрать такое место, в котором количество потребителей данного рынка будет максимально, например, выставка недвижимости или рекламировать товар через посредников.

С точки зрения самого товара, трудно выбрать такие конструкторские  характеристики, по которым один бизне-центр  будет отличаться от другого, это, прежде всего можно отнести к пятому «Р» рассмотренному в главе 1, а именно политика, так как в Санкт-Петербурге существуют определенные ограничения на высоту и стиль архитектурных сооружений находящихся в центре города из этого есть выход – строить бизнес-центры на периферии, но тут трудности возникают с выбором местоположения. Тенденция «переезда» бизнес-центров за пределы центра вполне оправдана, но строительство офисов на периферии еще не является массовым явлением.

Место продажи товара так же является отличимым и не имеет большого разнообразия.

Говоря об услугах, которые предлагают нам бизнес-центры различных классов, в основном они все одинаковы. При изучении Интернет сайтов управляющих компаний «Теорема» и «Сенатор» была выявлена тенденция не указывать стоимость аренды помещений в своих бизнес-центрах.

Рынок офисной недвижимости и всей недвижимости в целом ощутил на себе одним из первых порывы экономического кризиса, и его состояние полностью  будет зависеть от количества инвесторов и их финансовых сил,  а так  же напрямую от влияния кризиса на малый и средний бизнес, так как он является основным потребителем товара. Сейчас большинство управляющих компаний или «замораживают» стройки или продают свои бизнес-центры и за счет этой тенденции на рынке коммерческой недвижимости появляются новые игроки.

 

Список литературы

  1.Акулич И.Л. Международный маркетинг: учебное пособие / под             ред. И.Л. Окулича. – М.: Выш. шк., 2006. - 544 с

2."Commercial Realstate" (Коммерческая недвижимость. Северо-Запад) №12(13) декабря 2011 г.

3."DN – деловая недвижимость" №11(108) от  ноября 2011 г.

4."Концепция маркетинга-микс", Н. Борден;

5."Маркетинг по Котлеру: Как создать, завоевать и удержать рынок/ Пер.с англ. – 3-е изд. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – 296 с.

6."Основы маркетинга", Ф. Котлер, М., 1991.

7."Практический маркетинг", Т. Амблер, изд. "Питер", 1999;

Интернет ресурсы:

8. http://realty.rbc.ru/

9. http://www.restko.ru/

10. http://art.thelib.ru/

11. http://www.g2p.ru/

 

 

 

¹ "Маркетинг по Котлеру: Как создать, завоевать и удержать рынок/ Пер.с англ. – 3-е изд. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – 296 с.

² http://www.g2p.ru/

³ "Практический маркетинг", Т. Амблер, изд. "Питер", 1999;

⁴ "The Marketing Edge: Making Stretegies Work" Thomas V. Bonoma, (New York: The free Press, 1985).

⁵ "Маркетинг по Котлеру: Как создать, завоевать и удержать рынок/ Пер.с англ. – 3-е изд. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. – 296 с.

⁶ "Основы маркетинга", Ф. Котлер, М., 1991.