Обзор рынка офисной недвижимости

Товары различаются по степени дифференциации. Офисную недвижимость можно дифференцировать, например, по физическим характеристикам. Подобные товары имеют множество степеней свободы при конструировании. Например, стиль офиса, размеры, количество этажей бизнес-центра и множество других характеристик. Поэтому бизнес-центры могут конкурировать, заявляя, что их офисы существенно отличаются от офисов других компаний. Кроме того, они могут добавить и психологическую дифференциацию: престиж, класс, удобство и т.д.

В целом, главное для специалистов по маркетингу – создать актуальные и отличительные особенности, которые определяют специализацию:

• Физические различия (характеристики, исполнение, соответствие, планировка, стиль)
• Доступность (возможность снять офис через посредника в короткие сроки или напрямую). При желании снять офисное помещение потенциальный арендатор может сам выбрать удобное для него расположение бизнес-центра, а затем обратиться в отдел аренды выбранного бизнес-центра, но можно пойти и другим более легким путем – через посредника
• Обслуживание (уборка помещений, телефонная и Интернет линии, фальшполы и т.д.)
• Цена: (очень высокая, высокая, средняя, низкая, очень низкая)
• Имидж: (эмблема, атмосфера, мероприятия, средства массовой информации)

Два существенных фактора дифференциации – характеристики и конструкция. Новые характеристики дают возможность быстро и наглядно продемонстрировать дополнительные преимущества.

Конструкция тоже способствует дифференциации товара. Хотя конкуренты в состоянии скопировать новую конструкцию, на первом этапе всегда лидирует «первооткрыватель». К рынку офисной недвижимости это не всегда относится, если судить о внешней конструкции зданий, то это просто невозможно и не представляет никакой выгоды. Говоря о внутренней отделке помещений и планировке зданий, вероятно это могло бы быть возможным, но конкуренция происходит не копированием, а совершенствованием и в основном это относится к классам зданий классов А и В.

Цена: цена отличается от трех других элементов маркетингового комплекса тем, что приносит доход, остальные элементы ведут к расходам. Поэтому компании напряженно работают над тем, чтобы поднять цены настолько, насколько позволяет уровень их специализации. В то же время фирмы понимают, какое влияние оказывают цены на объем продаж, и ищут оптимальный уровень (цены и объема продаж), который после вычета затрат даст максимальную прибыль.           

Место: Каналы распределения. Современные технические и информационные системы сближают производителей и потребителей, однако эти связи становятся все более и более разнообразными и сложными. Возникновение системы «эффективного ответа потребителю» – ответ на вызов времени, требующий переосмысления менеджерами взаимоотношений с розничной торговлей, посредниками и конкурентами. Принятый в маркетинге термин каналы распределения очень точен. Когда бизнес захлестывает «приливная волна» спроса, производителю пригодится любой, отводящий «воду» канал. И все же невидимое под водной гладью движение песков может повлиять на безопасность фарватера, по которому движется компания в стихии рынка. В случае экономического спада, ориентируясь в обстановке, гарантируется относительно безбедное существование.               

Продвижение: Четвертое «Р», продвижение, включает в себя все средства коммуникаций, которые могут донести информацию до широкой публики. Эти средства условно делятся на пять больших классов:

• Реклама – печатная и устная, реклама, фильмы, брошюры и буклеты, плакаты, справочники, реклама в местах продажи, аудио и видеоматериалы и т.д. В офисной недвижимости реклама может идти так же за счет арендаторов, если они являются популярными и крупными торговыми марками, например в бизнес-центрах управляющей компании «Теорема» арендаторами является Сбербанк, Яндекс, Моторола и множество других компаний.
• Стимулирование сбыта – ярмарки и торговые выставки, выставки, выгодные кредиты, принудительный ассортимент.
• Связи с общественностью – подборка для печати, речи, семинары, отношения с общественностью, средства идентификации и т.д.
• Торговые агенты – презентации, деловые встречи, премиальные, образцы, ярмарки и т.д.
• Прямой маркетинг – электронные продажи

В маркетинге-микс существуют и другие концепции, такие, как 7Р и 9Р. Они  включают такие понятия, как: упаковка (package), покупка (purchase), клиенты (people), персонал (personnel) и процесс (process). Впрочем, количество "Р" не имеет жёстких ограничений, и концепция может быть легко дополнена.⁷

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга

1. Общая ситуация.

   Как отмечают аналитики, на протяжении а 2011 года рынок офисной      недвижимости демонстрировал плавный рост. Положительная динамика основных показателей может свидетельствовать о стабилизации рынка офисной недвижимости. Дефицит предложения качественных офисных площадей ощущается все заметнее. Объемы нового строительства качественных офисов остаются невысоки.

В начале 2011 года собственники смогли повысить арендные ставки, продолжается рост спроса на крупные офисные блоки, вновь появляется интерес на офисные  объекты со стороны зарубежных компаний, приостановивших свое развитие в кризис. Крупные компании активно развиваются в Санкт-Петербурге, инвестируя средства в создание высококачественных офисных объектов для размещения собственных структур. Так, в этом году было завершено строительство и введено в эксплуатацию центральное здание офисного комплекса «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском пр., 64, куда уже начался переезд подразделений «Банк Санкт-Петербург». К концу года планируется завершить строительство петербургского офиса  «Транснефть» на Арсенальной набережной. Началась подготовка проекта планировки общественно-делового района в Лахте, где впоследствии разместится штаб-квартира компании «Газпром нефть». Несмотря на имеющийся большой объем свободных площадей, на офисном рынке заметно сократились  возможности аренды крупных блоков в качественных объектах, особенно вблизи центра города.  Собственники новых качественных офисных зданий часто сознательно «придерживают» объект, рассматривая предложения от претендентов на несколько этажей или здание целиком. В такой ситуации небольшим арендаторам, нацеленным на конкретный объект, иногда приходится ждать, пока не наступит определенность. В некоторых случаях возможна даже смена стратегии с аренды на продажу или наоборот, в зависимости от целей крупного клиента.

 

Рис. 2.1. Структура рынка офисной недвижимости Санкт –Петербурга на конец 2011 года

По данным компании ASTERA

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.2. Структура прироста рынка офисной недвижимости

Санкт-Петербурга за 2011 г., кв. м.

По данным компании ASTERA

 

 

2.2. Предложение, спрос, ставки, инвестиции.

 За первое полугодие 2011 г. объем предложения увеличился всего на 32,7 тыс. м2. Во введенных объектах только 14% новых площадей составляет класс A. Средний показатель ввода нового предложения в 2011 г. снизился почти в 3 раза относительно результатов 2010 г.

За последние несколько  лет значительно выросло количество новых площадей в южной части  Московского района. Еще в 2005 г. единственным современным офисным объектом здесь был небольшой бизнес-центр «Глория» (класс В). Сегодня доля площадей в этом районе составляет около 10% от общего объема офисного рынка Санкт-Петербурга, при этом в него входит почти четверть предложения класса А во всем городе. Кроме того, до конца 2013 г. в южной части Московского района ожидается ввод около 150 тыс. м2 в новых объектах, из которых 70% составит класс A. 

Таб. 2.1

Объекты, введенные  в первом полугодииэксплуатацию  в 2011 г.
Название БЦ	Адрес	Общая площадь, м2	Площадь офисных  помещений, м2
Класс А
Греческий	Лиговский пр., 13-15	5 000	4 600
Класс В
Interkros SP	Энгельса пр., п/з «Парнас»	16 500	11 000
Белоостровская, 6	Белоостровская ул., 6	10 500	9 300
Нарт	Софийская ул., 60 лит Л	8 500	4 520
Елизаветинский (2 оч.)	13-я линия В.О., 14	3 700	3 250

Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011

Таб. 2.2

Объекты, введенные в  эксплуатацию во втором полугодии 2011 г..
Название	Расположение	Девелопер	Площадь офисных  помещений, м2
Класс А
Санкт-Петербург Плаза (Корп. 2,3)	Малоохтинский пр., 64	Банк Санкт-Петербург	31 500
Сенатор (2 оч.)	17-я линия В.О., 22	Империя	11 300
Бизнес-центр	Синопская наб., 62	ИСК «Сфера»	8 000
Юпитер	Стартовая ул., 6	Авиелен А.Г.	7 100
Аэропорт	Стартовая ул., 6	Авиелен А.Г.	5 400
Бизнес-центр	Морской пр., 24А	Элефакт-М	4 500
Класс В
Scandinavian House	Революции ш., 69 лит А	Sloane Square Partners	11 700
Мегапарк	Заставская ул., 22 лит  А	ВЭП	11 000
Охта-хаус	Индустриальный пр., 44	Унисто Петросталь	11 000

Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011

 

Рис. 2.3. Среди введенных в эксплуатацию за последние 12 месяцев большинство объектов представляет класс B. В первом полугодии 2011 г. был введен только один объект класса A

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 2.4. Общий объем свободных площадей продолжает снижаться, и на середину года составляет менее 200 тыс. м² 

 

В 2011 году на рынке Санкт-Петербурга наблюдался рост спроса на офисные  площади: компании активно набирали персонал, расширяли офисные площади, переезжали в бизнес-центры более высокого уровня. В течение года наблюдались миграции арендаторов из бизнес-центров класса C в бизнес-центры класса B, из класса B – в класс A.

В конце года большинство  бизнес-центров, в том числе введенных  в 2010 году, были заполнены. Вакансия свыше 30% наблюдалась только у 7% бизнес-центров, большинство которых было открыто в 2009-2011 гг. Бизнес-центры, открытые в 4 кв. 2011 г. в центральной деловой части города на момент открытия были заполнены на 70-80%, вне центра – на 20-30%.

Спрос на офисные помещения  в Санкт-Петербурге формировался преимущественно  за счет увеличения компаниями арендуемых площадей, ротации арендаторов. По подсчетам  специалистов компании ASTERA, объем поглощения офисных площадей за 4 кв. 2011 г. по бизнес-центрам класса A и B составил не менее 50 тыс. кв. м. Объем чистого поглощения – более 35 тыс. кв. м.

Наиболее активными  клиентами на рынке офисной недвижимости в 2011 г. были компании, занятые в строительной сфере, в сфере консалтинговых услуг, торговли B2B, IT. Многие международные компании предпочитали арендовать офисы класса A, российские компании, как правило, арендуют офисы не выше уровня B+.

Наиболее востребованными  на рынке офисов в настоящее время  являются помещения площадью 50-200 кв. м (более 60% от запросов клиентов). Число запросов на данную площадь увеличилось по сравнению с началом года на 6%. Выросло число компаний, запрашивающих площади от 1000 кв.м - с 3% в начале года до 7% в конце 2011 г.

Меньшим спросом пользовались офисы класса А. Спрос поддерживался локальными игроками, а также иностранными компаниями, открывшими представительства в Санкт-Петербурге.

За первое полугодие  доля свободных площадей на рынке  снизилась с 14,9% до 12,6%. В классе A доля свободных площадей изменилась с конца 2010 г. на 3 п.п. и составила 19,2%, в классе B – на 2,1 п.п., составив 10,6%.

В общем объеме поглощения почти 30% пришлось на новую деловую  зону «Пулково», куда переехали несколько  крупных и известных компаний. Улучшение имиджа территории толкает  девелоперов к дальнейшему развитию проектов, например, Technopolis рассматривает возможность начала строительства второй очереди уже в этом году.

Поскольку в большинстве  качественных зданий в городе наблюдается  высокая заполняемость, то некоторые  компании, столкнувшиеся с необходимостью расширения офисного пространства, вынуждены переезжать на большие площади в другие объекты. Однако вариантов для таких переездов становится все меньше и в основном они расположены на окраине. Увеличилась активность московских компаний, планирующих свое развитие в Санкт-Петербурге, но большинство иностранных компании по-прежнему проявляют осторожность.