Изучение и прогнозирование спроса жилья

    В ноябре наибольшую долю в структуре  предложения квартир по стоимости 1 кв.м. занимали ценовые сегменты от 100000 до 150000 руб. и от 150000 до 200000 руб. Доля каждого данного ценового сегмента составляла 42%. В целом в ноябре доля ценового сегмента от 150000 до 200000 руб. за один кв.м. не претерпела значительного изменения относительно предыдущего месяца, в то время как доля предложения в сегменте от 100000 до 150000 руб.кв.м. увеличилась на 3%.10% составляла доля предложения сосредоточенного в ценовом сегменте от 200000 до 250000 руб.кв.м. Предложение, приходящееся на данный ценовой сегмент, относительно октября также осталось без значительных изменений. На 3% сократилась доля предложения квартир в ценовом сегменте до 100000 руб.кв.м. Так на этот сегмент пришлось лишь 6% (см. рисунок 5).

    Наибольшую  долю в структуре распределения  предложения новостроек по типу дома в ноябре занимали по-прежнему монолитные и монолитно-кирпичные дома. Так  доля монолитных и монолитно-кирпичных домов составляла по 45%. Стоит отметить также, что доля монолитных домов в ноябре увеличилась на 6%, в то время как доля монолитно-кирпичных домов 

Рисунок 5 – Структура предложения квартир  в новостройках Москвы 
по стоимости 1 кв.м.⁵

сократилась на 3%. Доля панельных домов также  сократилась на 3% и составляла 10%.

    3.2. Спрос

    С середины 2009 года московские застройщики практически перестали закладывать площадки под возведение нового жилья. Девелоперы заканчивают проекты и распродают запасы квадратных метров. Также замедлился ввод в строй жилых комплексов. Компании предпочитают неспешно выводить на рынок отдельные корпуса. Сегодня 90% предлагаемых к продаже квартир в московских новостройках расположены в объектах, которые уже введены в эксплуатацию.

    По  данным агентства МИАН, в октябре  количество адресов в свободной  продаже в Москве по сравнению  с сентябрем не изменилось и составляет около 330 объектов. На 2%-3% снизилось  количество продаваемых в них  квартир

    Специалисты агентства фиксируют рост спроса на новостройки как в Москве, так и в Подмосковье на 5%-7%. Число совершаемых покупок, по-прежнему, в 3,5 раза ниже докризисных показателей, хотя количество сделок выросло в 1,4 раза.

    Что касается структуры спроса, то интерес  покупателей явно смешается в сторону подмосковных городов. По данным продаж МИАН, в настоящее время доля покупателей новостроек, предпочитающих областные города, доходит до 80% и более в общей структуре продаж первичного жилья, в то время как еще осенью прошлого года аналогичный показатель составлял не более половины.

    Это объясняется более разнообразным  выбором объектов в области и  ценовой разницей: средний бюджет покупки в Москве составляет 13,9 млн. руб., против 3,4 млн. руб. в Подмосковье.

    Количество  объектов, показавших плюсовую динамику цен, существенно превысило число квартир, потерявших в цене, итоговая стоимость кв. м в среднем по рынку новостроек Москвы увеличилась по сравнению с сентябрем на +0,5% и составила 152 тыс. руб. Ценовые тренды определяются стадией готовности объектов.

    Резкого оживления на рынке эксперты агентства  не ожидают, хотя и отмечают, что  восстановление в сегменте новостроек происходит быстрее, чем на вторичном  рынке. Но при этом активизация интереса к новостройкам объясняется возвращением отложенного спроса. Рост цен будет коррелировать с уровнем инфляции и удорожанием объектов по мере их готовности.

    В динамике обращений по квартирам  с привлечением ипотечного кредитования в ноябре наблюдалось незначительное снижение. Так в ноябре на долю обращений с привлечением ипотечного кредитования приходилось 16%, против 18% в октябре.

    3.3. Ценовая ситуация

    На  рынке новостроек в ноябре прослеживался  рост стоимости кв.м. как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте.

    Средняя стоимость кв.м. в рублях составляла 154900, что на 1,9% больше относительно октября. Стоимость кв.м. в долларах составляла 5061, что на 2,5% больше относительно предыдущего месяца. В ноябре средняя стоимость кв.м. в объектах эконом класса составляла около 114000 руб., в проектах комфорт класса находилась на уровне около 132000 руб.

    Средняя стоимость кв.м. в новостройках класса бизнес находилась на уровне около 167500 руб., в то время как в объектах «бизнес +» – стоимость кв.м. составляла около 183000 руб. (см. рисунок 6)

Рисунок 6 – Средняя стоимость 1 кв.м. в новостройках Москва 
в зависимости от класса⁶

*  *

*

    1. В ноябре 2010 г. как и в октябре прослеживался рост предложения. Так число представленных квартир к продаже в ноябре находилось на уровне 16981 (+0,3%).

    2. Число впервые выставленных на продажу квартир также находилось на стабильно высоком уровне и составляло около 4796 (+0,15%).

    3. В ноябре наибольшую долю в структуре предложения квартир по стоимости 1 кв.м. занимали ценовые сегменты от 100000 до 150000 руб. и от 150000 до 200000 руб. Их доля в совокупности составляла 84%.

    4. Наибольшую долю в структуре распределения предложения новостроек по типу дома в ноябре занимали по-прежнему монолитные и монолитно-кирпичные дома.

    5. После длительного преобладания спроса на двухкомнатные квартиры, в ноябре покупательская активность сместилась в сторону однокомнатных квартир.

    6. На рынке новостроек в ноябре прослеживался рост стоимости кв.м. как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Стоимость кв.м. в рублях составляла 154900 (+ 1,9%), стоимость кв.м. в долларах составляла 5061 (+2,5%).

 

    

 
 
 
 
 
ГЛОССАРИЙ

    Рынок — это место, где продают и покупают. Это самое простое, но одновременно и самое поверхностное понимание рынка. В настоящее время существует множество определений, прежде всего рынок – это обязательный компонент товарного производства, товарного обмена. Обмен товарами происходит на основе эквивалентности, т. е. равноценности. Рынок – это механизм взаимодействия покупателей и продавцов, иными словами, отношение спроса и предложения. Рынок представляет собой место, где встречаются участники рыночных отношений, а именно продавец и покупатель. Один с целью что-то продать, другой – с целью что-то купить.

    Спрос (в экономике) — это количество товара, которое покупатели желают купить по данной цене. Полным спросом на товар является сумма спросов на этот товар по различным ценам. Отложенный спрос – это платежеспособный спрос на рекламируемый товар, который некоторое время остается нереализованным. Некоторые рекламные кампании не преследуют цель совершения потребителем немедленной сделки, потому что в данный момент времени сделка невозможна по причинам, зависящим как от потребителя (отсутствие сиюминутной потребности), так и от товара (например, из-за сезонности). Отложенный спрос генерируется кампаниями с исключенным action-этапом (AIDA). Самыми популярными средствами формирования отложенного спроса являются product-place-in, передачи и статьи информирующего характера. Отложенный спрос – спрос на какой-либо определенный вид потребительских товаров, который по каким-либо причинам (временная дороговизна товара, логистическая недоступность и проч.) был на время отложен (решение о покупке было перенесено на более позднее время), но затем при наступлении оптимальных для покупки условий будет или уже удовлетворен.

    Анализ  рынка – выявление всех обстоятельств, связанных с реальными или потенциальными партнерами компании по рынку. В центре внимания находятся потребители, поставщики, посредники, продавцы.

    Предложение – количество товара или услуги, которое продавец может произвести и предложить к продаже по договорной цене в течение определенного периода времени.

    Цена – определенная денежная сумма, взимаемая за конкретный товар / услугу. Сумма денег, которую готов заплатить потребитель.

    Сегмент рынка – это крупная, четко определенная группа покупателей внутри рынка со сходными потребностями и характеристиками, отличными от других групп целевого рынка.

    Рыночная  цена – средняя цена осуществления сделок по данному товару на конкретном рынке в определенный промежуток времени.

    Реклама – это информационные сообщения о товарах и услугах, распространяемая идентифицируемым источником (брендом, организацией) вне времени и места покупки.

    Риск – переход права собственности на товар к оптовому торговцу. Последний принимает на себя все риски, связанные с возможностью его продажи и изменением продажных цен. Риск – предполагаемое событие, способное принести кому-либо ущерб или убыток. Риск – потенциальная, численно измеримая возможность потери.

    Средневзвешенная  цена рассчитывается как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов. Средняя цена кв.м. рассчитывается как среднее арифметическое всех цен объектов.

 

    

 
 
 
 
 
СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

    1. www.arn.ru. Аналитика рынка недвижимости.

    2. http://www.mian.ru/. Сайт агентства недвижимости.

    3. http://www.ndv.ru/. Сайт агентства недвижимости.

    4. http://www.restko.ru/infoteka/558. Интернет ресурс «Недвижимость».

    5. http://www.proestate.net/. Интернет ресурс «Про недвижимость».