Изучение и прогнозирование спроса жилья

МОСКОВСКИЙ  ГУМАНИТАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра экономических и  финансовых дисциплин

СЕМЕСТРОВАЯ РАБОТА

по курсу  «Изучение и прогнозирование спроса»

Студента 4 курса гр. МА-401 ЗО

Факультета  экономики и управления

ВАХРАМОВОЙ  А.А.

Преподаватель

проф. Коротков А.В.

Москва 2011 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение ………………………………………………………………...……….  3

1. Анализ потенциала московского рынка недвижимости …………...………  4

1.1. Рынок недвижимости …………………………………………………  4

1.2. Особенности рынка недвижимости ………………….………………  4

1.3. Оценка недвижимости: подходы и методика …………………….…  6

1.4. Факторы (условия) выбора агентства недвижимости ………………  8

2. Характеристика рынка вторичной недвижимости г. Москвы за 2010 г. … 11

2.1. Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке ……… 11

2.2. Предложение ………………………………………………………… 11

2.3. Спрос ………………………………………………………………… 14

2.4. Ценовая ситуация …………………………………………………… 15

3. Рынок новостроек г. Москвы …………………………………………….… 17

3.1. Предложение …………………………………………………………. 17

3.2. Спрос …………………………………………………………….…… 18

3.3. Ценовая ситуация ……………………………………………….…… 19

Глоссарий ………………………………………………………………….…… 22

Список  используемой литературы …………………………………….……… 24

 

ВВЕДЕНИЕ

    Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. 

    Недвижимость  является главным предметом обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

    Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

    Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество  физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 
 
 
 
 

1. АНАЛИЗ ПОТЕНЦИАЛА  МОСКОВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Рынок недвижимости

    Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.

    Купля-продажа  объектов недвижимости капитала в объекты недвижимости и систему экономических – это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

    Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный  участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства.

    Купленный жилой дом или квартиру можно  точно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам.

    Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход  в результате работы данного предприятия.

    Вложение  средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство против инфляции. Цены на недвижимость постоянно растут, что служит причиной в спекулятивной сделке с недвижимостью, концентрации земель в руках владельца, выведение земельных участков из хозяйственного оборота с целью выждать повышения цен.

1.2. Особенности рынка недвижимости

    К особенностям рынка недвижимости относится  следующее:

    1. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется 

географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки: до революции, "сталинской", "хрущевской" и т.д.) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.).

    2. Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. 

    3. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию. 

    4. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

    – затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

    – ежегодный налог на владение недвижимостью;

    – налоги или сборы на сделки с недвижимостью.

    Формирование  и развитие рынка недвижимости в  Российской Федерации затрудняется;

    во-первых, искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними;

    во-вторых, слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости неразвитостью рыночной инфраструктуры.

    Операции  с недвижимостью осуществляют агентства  недвижимости, число которых постоянно  растет.

    В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

    – земельный участок;

    – жилое помещение (дом, квартира, комната) и нежилое помещение;

    – предприятие, здание или сооружение;

    – участок лесного фонда (лесные земли, покрытые, а так же не покрытые 

лесом – вырубки, редины, прогалины и т.д.);

    – воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации;

    1.3. Оценка недвижимости: подходы и методика

    Оценка  недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя  из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

    Для начала оценки необходимо исследовать  рынок, изучить потребительские  предпочтения, соотношения тех или  иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание

    Цели  оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование  и имущественные споры, налогообложение  недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог  и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

    Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

    Доходный  подход используется для оценки инвестиционных проектов и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов – стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1000000 руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

    Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском, обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

    Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные  инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое-то время эти инвестиции не работают.

    Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценке стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т.д.); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

    Оценка  имущества затратным методом  осуществляется поэтапно.

    Рыночный (сравнительный) подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. Этот метод, по мнению экспертов, является наиболее удачным и чаще всего используемым.

    1.4. Факторы (условия) выбора агентства недвижимости

    Поиск агентства недвижимости – важное и не простое занятие при совершении сделки с недвижимостью. Сотрудничество с профессионалами должно обеспечить вам грамотное оформление документов, выгодные условия, экономию времени, комфортное самочувствие и безопасность.

    Важными условия при выборе агентства недвижимости являются:

    – рекомендации друзей и знакомых, на себе испытавших сервис и честность риэлторов;

    – стаж работы на рынке (в России «возраст» старожилов начинается с 1990 года). Стаж говорит о том, что у клиента больше возможностей проверить репутацию компании;

    – масштаб компании (при прочих равных условиях, крупное агентство – это серьезный бизнес и его владельцы стараются работать ответственно). Впрочем, и небольшое агентство может работать очень квалифицированно;