Изучение и прогнозирование спроса жилья

    – офис, желательно не арендованный, а собственный (если риэлтор ни разу не пригласил клиента в офис агентства, можно задуматься о том, честно ли работает такая компания и такой человек);

    – сайт в интернете (хорошо, когда здесь размещается не только информация по объектам недвижимости, включая элитную и коммерческую, но и анализ рынка недвижимости). Можно посмотреть, что об этой компании пишут на форумах;

    – профессионализм сотрудников (участвует ли агентство в программах добровольной сертификации качества риэлторских услуг, и имеют ли ее сотрудники квалификационные аттестаты);

    – отношение к клиенту (кто и как вас принимает, насколько квалифицированно сотрудники ответят на вопросы, сколько времени вам уделят);

    – размер комиссионных (клиент должен точно знать, сколько стоят услуги агентства) и объем работы: поиск и подбор объектов для клиента по соответствующим параметрам и цене; анализ особенностей предлагаемой сделки в плане перехода прав собственности на объект (с учетом данных, полученных в ходе выполнения различных проверок), организация и осуществление просмотров объектов; совместный анализ клиентом и риэлтором осмотренных квартир; проведение переговоров с предполагаемыми участниками сделки; анализ правовых особенностей перехода прав собственности на выбранный объект к клиенту; выяснение «истории» квартиры; регулирование предложенной схемы расчетов, согласование времени и места расчетов за объект; регистрация договора купли-продажи; подготовка проекта акта сдачи-приемки объекта, подписание акта, освобождение квартиры;

    – юридическое оформление взаимоотношений (бланки договоров, которые вам предлагают подписать, желательно показать независимому юристу);

    – реклама (если агентство тратит значительные суммы на рекламу (в том числе в кризисные годы), если оно оплачивает членские взносы в профессиональные ассоциации, ему можно доверять, поскольку мошенники на такие серьезные расходы не пойдут);

    – участие в общественных организациях риэлторов;

    – награды (дипломы, сертификаты и награды свидетельствуют о признании компании коллегами и клиентами);

    Конечно, не факт, что агентство, существующее всего год, окажет менее качественную услугу, чем компания-старожил. Не обязательно  стоимость услуг в крупном  агентстве будет выше, чем в  небольшом. Вряд ли количество дипломов на стенах защитит от недобросовестности конкретного риэлтора. Но все же, внимательный и подготовленный человек наверняка сможет выбрать нужное агентство.

    Чаще  всего при выборе риэлторской компании клиенты руководствуются рекомендациями знакомых в 54,4% случаев, 47,8% учитывают хорошую репутацию фирмы, и только 17,9% принимают решение исходя из низкой стоимости услуг (см. рисунок 1).

Рисунок 1 – Диаграмма «Критерии выбора агентства недвижимости» 
на примере агентства «МИЭЛЬ»¹

    Эти данные свидетельствуют о неэффективности демпинга на риэлторские услуги: не стоит снижать стоимость своих услуг в ущерб качеству и, как следствие, имиджу компании. Гораздо важнее расширять ассортимент услуг. Среди наиболее ценимых клиентами качеств профессионала на первом месте – знание тонкостей работы, следом за ним – организованность и внимательность к клиенту сотрудников.

 

 
 
 
 
 

2. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 
Г. МОСКВЫ ЗА 2010 Г.

    2.1. Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке

    Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки. 

    Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно большинству  заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная стоимость. 

    Необходимым условием существования рыночной стоимости  является наличие рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора, оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости. 

    Рыночная  стоимость отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается данная недвижимость.

    Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую  имущество перейдет на открытом рынке  от добровольного продавца к добровольному  покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.

    2.2. Предложение

    2010 год можно охарактеризовать как  период посткризисной стабилизации. Выход из столь сложной экономической ситуации, которая достаточно сильно отразилась на рынке вторичной недвижимости, повлиял и на рост количества представленных к продаже квартир. Так в динамике предложения на рынке вторичной недвижимости следует отметить явное увеличение. Прирост представленных квартир на продажу за 2010 г. составил около 27% (см. рисунок 2). 

Рисунок 2 – Динамика предложения квартир  на рынке вторичного жилья 
г. Москвы²

    Руководитель  департамента аналитики и консалтинга  компании «НДВ-Недвижимость» Ольга  Новикова отмечает: «Преимущественно в течение всего года наблюдался рост предложения, так, наиболее значительное увеличение числа квартир представленных к продаже стоит отметить в феврале и сентябре, увеличение составляло 9,6% и 13,5% соответственно». Снижение предложения наблюдалось в месяцы спада деловой активности покупателей – в январе (в период новогодних праздников), в мае (в период майских праздников), в июле и августе (по причине резкого ухудшения климатических условий) и.т.д.

    В декабре 2010 г. стоит отметить незначительное снижение предложения на 3,5%. Так число представленных к продаже квартир составляло около 35700. Снижение активности в последний месяц года обусловлено отпусками и подготовкой к новогодним праздникам.

    По  данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», наибольшая доля предложения на рынке вторичной недвижимости в декабре 2010 г. по-прежнему была сосредоточена в ценовом диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м. и составляла 55,8%. В сравнении с предыдущим месяцем, в декабре 2010 г., число представленных к продаже квартир в данном ценовом сегменте претерпело незначительное снижение на 1,7%. Стоит также отметить, что в течение всего года предложение, сосредоточенное в данном ценовом диапазоне составляло основную долю и не опускалось ниже 53%.

    26,7% составляла доля представленных к продаже квартир со стоимостью кв.м. от 150000 до 200000 руб. Предложение в данном ценовом сегменте в декабре, относительно ноября, увеличилось на 1,1%. В течение всего года наблюдался стабильный рост числа представленных к продаже квартир, так доля данного ценового сегмента еще в январе 2010 г. составляла лишь 17,5%.

    Наименьшую  долю в структуре предложения  на вторичном рынке по-прежнему занимал  ценовой сегмент до 100000 руб.кв.м., так в декабре его доля составляла 3,6%. В сравнение с предыдущим месяцем, предложение в этом ценовом диапазоне не претерпело значительных изменений. В течение года прослеживалось явное снижение доли, так в январе 2010 г. доля данного ценового диапазона составляла около 11%.

    Доля  наиболее высокого ценового сегмента в декабре 2010 г. составляла 6,3%, что также относительно ноября 2010 г. не претерпело значительных изменений (см. рисунок 3). За 2010 г. доля данного ценового сегмента находилась в так называемом периоде стагнации.

Рисунок 3 – Структура предложения на рынке вторичного жилья в г. Москвы по стоимости 1 кв.м., декабрь 2010 г. (без учета элитного жилья)³

    2.3. Спрос

    Что касается покупательской активности на рынке вторичной недвижимости, то в течение 2010 г., стоит отметить стабильный рост заинтересованности.

    Однако  в декабре 2010 г. прослеживалось незначительное снижение покупательской активности, что обусловлено, предпраздничными днями и отпусками. Так по причине длительных новогодних праздников, можно спрогнозировать рост активности к концу января – началу февраля 2011 г.

    По-прежнему наибольшая доля обращений по вторичной  недвижимости приходилась на альтернативные сделки и составляла 41%. Однако в декабре 2010 г. в структуре обращений по рынку вторичного жилья доля таких обращений сократилась на 8% в пользу покупки и продажи.

    Среди альтернативных сделок наибольшая доля приходилась по-прежнему на взаимозачет (продажа старого жилого фонда и покупка квартиры в строящихся домах).

    Доли  обращений по покупке и продаже  в декабре увеличились на 4%, и составила 25% и 34%, соответственно.

    В целом в 2010 г. стоит отметить тенденцию увеличения обращений, приходящихся на альтернативный тип сделок.

    2.4. Ценовая ситуация

    В 2010 г. на рынке вторичной недвижимости стоит отметить постепенный рост средней стоимости кв.м. как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте. По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», рост стоимости кв.м. в рублях за 2010 г. составил около 8,1%, в долларах около 4,5%.

Рисунок 4 – Стоимость 1 кв.м. на рынке вторичного жилья г. Москвы по административным округам (на конец 2010 г.) ⁴

    В декабре средняя стоимость кв.м. в долларовом эквиваленте составляла 5106 у.е. В рублевом эквиваленте стоимость кв.м. находилась на уровне 157300 руб.

    Традиционно наиболее дорогим по стоимости кв.м. является Центральный административный округ. Стоимость кв.м. в данном округе составляла 234500 руб.

    В Западном, Юго-Западном и Северном округах стоимость кв.м. варьировалась от 150000 до 167100 руб.

    Средняя стоимость кв.м. в Северо-Западном, Южном, Восточном и Северо-Восточном административных округах составляла от 131600 до 141400руб.

    Средняя стоимость кв.м. в Юго-Восточном округе по-прежнему является наиболее доступной и находилась на уровне 127100 руб.

*  *

*

    Прирост представленных к продаже квартир за 2010 г. составил около 27%.

    Наибольшая  доля предложения на рынке вторичной  недвижимости в декабре 2010 г. по-прежнему была сосредоточена в ценовом диапазоне от 100000 до 150000 руб.кв.м. и составляла 55,8%.

    На  основании значительного сокращения доли представленных к продаже квартир  в наиболее доступном ценовом сегменте (до 100000 руб.) и роста предложения в ценовом диапазоне от 150000 до 200000 руб. кв.м. в течение 2010 г., можно отметить тенденцию так называемого «вымывания» наиболее доступного предложения.

    Что касается покупательской активности на рынке вторичной недвижимости, то в течение 2010 г., стоит отметить стабильный рост заинтересованности.

    В 2010 г. на рынке вторичной недвижимости стоит отметить постепенный рост средней стоимости кв.м. как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте. Рост стоимости кв.м. в рублях за 2010 г. составил около 8,1%, в долларах около 4,5%.

    В декабре средняя стоимость кв.м. в долларовом эквиваленте составляла 5106. В рублевом эквиваленте стоимость кв.м. находилась на уровне 157300.

    2010 год можно охарактеризовать как  период посткризисной стабилизации  и выход из столь сложной экономической ситуации, которая сильно отразилась на рынке вторичной недвижимости, о чем свидетельствует рост количества представленных к продаже квартир и стоимости кв.м. 

 

    

 
 
 
 
 
3. РЫНОК НОВОСТРОЕК Г. МОСКВЫ

    3.1. Предложение

    В ноябре 2010 г. как и в октябре прослеживался рост предложения. Так число представленных квартир к продаже в ноябре находилось на уровне 16981, что на 0,3% больше относительно предыдущего месяца. Число впервые выставленных на продажу квартир в новостройках Москвы также находилось на стабильно высоком уровне и составляло около 4796.