Жизненный цикл объектов недвижимости

20.Осуществляет  иные функции, необходимые для  обеспечения реализации предусмотренных  Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ целей и задач, а также установленные решениями Правительства Российской Федерации.

Фонд  развития жилищного  строительства 

Вопрос: нужна простая  арифметика для инвестирования денег в вашу затею  с заводом ОМЗ.

Простая арифметика: — среднегодовой объем производства Вашего завода составил 80.000 кв м, — себестоимость 1 кв м составила 250 долларов США. 
Допустим, отпускная цена 1 кв м составила 350 долларов США (сегодня это — демпинговая цена). Годовой доход = (350$ — 250$) х 80.000 кв м = 8.000.000$ (Восемь миллионов долларов США).

Инвестиционный  проект

Интересы  Участников при организации  завода ОМЗ общей  стоимостью 5 млн USD с  расчетным годовым  объемом производства 80.000 м2 при планируемой  себестоимости готового «под ключ» дома 250 USD и его отпускной  цене 350 USD:

1. Инвесторы

(Частные инвесторы  (минимальный взнос 25.000 USD), инвестиционные  компании, паевые фонды (минимальный  взнос 100.000 USD) — доля прибыли,  пропорциональная вложениям в  завод ОМЗ). 
Например, инвестор вкладывает в строительство завода 1 млн. USD. 
В результате, он владеет 20% акций Завода ОМЗ, что при выходе на проектную мощность будет приносить ему расчетный ежегодный доход в размере 1 млн. 600 тысяч USD.

2. Подрядчики завода  ОМЗ

(производители  и поставщики материалов и  комплектующих) — доля во владении технологией ОМЗ (500.000 USD) + гарантированный рынок сбыта производимых (поставляемых) строительных материалов заводу ОМЗ + доля прибыли, пропорциональная вложениям в завод ОМЗ.

Например, ДОК  вкладывает 50.000 USD в покупку технологии ОМЗ. 
В результате, он владеет 10% компании, поставляющей технологию для запуска завода ОМЗ, + поставляет комплектующие для производства 80.000 м 2 жилья в год (при конкурентноспособности производимой им (поставляемой им) продукции) + 1% в доле завода ОМЗ общей стоимостью 5 млн. долларов США (расчетный ежегодный доход — 80.000USD)

3. Девелоперы и строители — доля прибыли, пропорциональная вложениям в завод ОМЗ, или продукция по специальным (себестоимость + 15%) ценам в собственные девелоперские проекты (в объеме производимой продукции не более доли владения заводом ОМЗ). 
Например, девелопер (строитель) инвестирует в завод 500.000 долларов США. 
В результате, он владеет 10% акций завода + имеет право под самостоятельные проекты застройки выкупить у Завода 8.000 м2 готовых домов по себестоимости + 15% (Пояснение: отпускная цена завода готового «под ключ» дома «на сторону» составляет 350 USD за 1 м2 при себестоимости Завода 250 USD за 1 м2. Девелопер на своем праве выкупить у Завода продукцию по себестоимости + 15% 7.000 м2 сэкономит в год 500.000 USD).

4. Производственные  предприятия

Предприятие загружает  свободные производственные площади, + извлекает прибыль от деятельности Завода в размере оцененного (независимая  оценка) уставного взноса в виде производственных площадей.

Например, предприятие  в качестве долевого участия в  заводе ОМЗ передает (строит) цех  оценочной стоимостью 600.000 долларов США и производит в нем необходимую  реконструкцию сметной стоимостью 100.000 долларов США.

В результате, доля его участия в заводе ОМЗ составит 700.000 долларов США, или 14%, что при выходе завода ОМЗ на проектную мощность будет приносить ему расчетные 1 млн 120 тысяч долларов США ежегодно.

5. Региональные (муниципальные)  органы государственной  власти

Завод ОМЗ —  ИНСТРУМЕНТ для реализации всех 4-х Национальных Проектов (без современного, качественного, недорогого и быстровозводимого жилья нет развития села, буксует развитие бюджетной сферы как в части образования, так и в части здравоохранения, дорожает рынок жилья).

Бюджетный эффект: 
— сокращение расходов местного бюджета на социальное и жилищное строительство и сроков их исполнения; 
— сокращение ветхого жилого фонда; 
— развитие малого бизнеса; 
— оживление региональной стройиндустрии; 
— развитие рынка индивидуального строительства; 
— освоение и развитие придорожного сервиса федеральных, региональных и муниципальных автомобильных дорог; 
— дополнительные налоговые поступления, исчисляемые десятками миллионов рублей. 
Социальный эффект: 
— создание современных качественных малоэтажных поселков со всеми городскими удобствами; 
— обеспечение достойным жильем жителей региона, увольняемых в запас военнослужащих, переселенцев с севера, вынужденных мигрантов и других категорий граждан; 
— создание не менее 500 новых рабочих мест при запуске каждого завода ОМЗ; 
— подготовка квалифицированных специалистов за рубежом (в США) и организация процессов обучения в регионах; 
— использование местных строительных материалов; 
— развитие региональной системы ипотечного кредитования; 
— развитие дачного строительства и туризма; 
— улучшение качества обслуживания транзитного и местного транспорта

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта  недвижимости (Соб) определяется как  суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит  из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка  земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие  методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли  можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

Решение:

1. Определим  долю стоимости земельного участка  в общей стоимости объекта  недвижимости:

2. Определим  стоимость земельного участка: 

Стоимость участка  может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется  при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховка, заработная плата ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

Решение:

1. Определим  потенциальный доход от продажи  подготовленных участков:

30 · 25 = 750 тыс.  руб. 

2. Определим  издержки на улучшения и устройство участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб. 

3. Настоящая  стоимость земельного массива  с учетом равномерного поступления  чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

где 3.1699 — коэффициент  настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается  земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

Определение восстановительной  стоимости (стоимости  замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты  — затраты, непосредственно связанные  со строительством, и в общем случае включают в себя:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
• основную заработную плату строительных рабочих;
• стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
• прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты  — расходы, сопутствующие, но не относящиеся  непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

• затраты на подготовку территории строительства;
• затраты на проектные и изыскательские работы;
• прочие затраты и работы;
• содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
• другие виды косвенных издержек.