Жизненный цикл объектов недвижимости

   1. Формирование имущественного комплекса  (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставной капитал, аренда, лизинг, и т. д.).

   2. Развитие имущественного комплекса  (новое строительство, прием на  баланс).

   3. Адаптация имущественного комплекса  обеспечивается за счет реализации различных инвестиционных проектов и проектов развития, гибкой аренды, причем как в части получения так и временной сдачи в аренду объектов недвижимости. На этих стадиях существенное место занимают эксплуатация, ремонт и обслуживание объектов недвижимости, а также страхование, амортизационная политика, взаимодействие с системами бухгалтерского учета и налогообложения имущества. Эта стадия может включать сделки по продаже некоторых объектов недвижимости.

   4. Ликвидация имущественного комплекса  — это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно правовыми положениями конкурсного производства.

   Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности, с точки зрения владельца, повторяется многократно с каждым новым владельцем вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий — материальной (физической), правовой (юридической) и экономической жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.6).

   Каждый  этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

   Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется  определенным закономерностям[1] и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.7):

   Срок  экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как  источник прибыли. Срок экономической  жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад  в стоимость объекта.

   2. Типичный  срок физической жизни[2] — период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.  

3. Время жизни  — отрезок времени, когда объект  существует и в нем можно  жить или работать.

   С точки зрения периода жизни объекта  недвижимости выделяют такие сроки, как:

   1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т. д.

   2. Хронологический (фактический) возраст,  соответствующий периоду пребывания  объекта в эксплуатации с момента  его ввода.

   3. Оставшийся срок экономической  жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.  

Продолжительность  физического срока  жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный  возраст  зависит  от износа — процесса   имеющего силу законов природы. Существуют три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.8).

Физический  износ — это ухудшение технико-экономических  параметров объекта, которое обусловлено  его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды. Различают — устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект  недвижимости не подлежит восстановлению. Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода). Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта  недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.). 

   Рис. 1. 8. Виды износа

   Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.  

   Фонд  РЖС - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, создан в 2008 году и действует на основании Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Целью деятельности Фонда «РЖС» является содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (далее — объекты инфраструктуры), производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.

Основные  задачи Фонда РЖС

1. Оказание содействия  развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного  строительства, в том числе  для их комплексного освоения  в целях жилищного строительства,  и иного строительства, а также  содействия стимулированию развития рынка жилья.

2. Оказание содействия  развитию деятельности по территориальному  планированию, градостроительному  зонированию, планировке территории  и архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке  документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории.

3. Оказание содействия  обустройству территорий посредством  строительства объектов инфраструктуры.

4. Оказание содействия  органам государственной власти и органам местного самоуправления, субъектам естественных монополий, организациям коммунального комплекса, проектным, строительным, кредитным, финансовым и иным организациям в целях координации деятельности по согласованию программ жилищного строительства, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территорий с программами социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, программами комплексного социально-экономического развития муниципальных образований, программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, программами развития объектов инфраструктуры.

5. Стимулирование  развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.

Функции Фонда РЖС

Для достижения указанных целей и решения  соответствующих задач Фонд «РЖС»  осуществляет следующие функции:

1.Проводит аукционы  по продаже прав на заключение  договоров аренды земельных участков, переданных в собственность Фонда  «РЖС» в качестве имущественного  взноса Российской Федерации  (далее — земельные участки  Фонда «РЖС»), для их комплексного  освоения в целях жилищного строительства.

2.Проводит аукционы  по продаже земельных участков, переданных в собственность Фонда  «РЖС» в соответствии с частью 6 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ, а также  прав на заключение договоров  аренды таких земельных участков для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

3.Проводит аукционы  по продаже земельных участков  Фонда «РЖС» для размещения  объектов, предназначенных для производства  строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства, а также по продаже прав на заключение договоров аренды таких земельных участков.

4.Осуществляет  продажу объектов недвижимого имущества Фонда «РЖС» одновременно с земельными участками Фонда «РЖС», на которых расположены такие объекты недвижимого имущества.

5.Осуществляет  передачу земельных участков  Фонда «РЖС», предназначенных  для строительства объектов инфраструктуры, в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих объектов.

6.Осуществляет  безвозмездную передачу в государственную  или муниципальную собственность  земельных участков Фонда «РЖС»,  на которых расположены объекты  инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков Фонда «РЖС», расположенных в границах планируемых (изменяемых, вновь образуемых) территорий общего пользования, а также продажу земельных участков Фонда «РЖС», на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность.

7.Осуществляет  образование земельных участков  из земельных участков, находящихся  в федеральной собственности  и подлежащих передаче для  формирования имущества Фонда «РЖС».

8.Направляет  в уполномоченный Правительством  Российской Федерации межведомственный  коллегиальный орган (далее - межведомственный  коллегиальный орган) предложения,  указанные в части 7 статьи 11, части  6 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ.

9.Проводит мониторинг  осуществления органами государственной  власти субъектов Российской  Федерации полномочий Российской  Федерации по управлению и  распоряжению земельными участками,  иными объектами недвижимого  имущества, находящимися в федеральной собственности.

10.Передает в  залог земельные участки Фонда  «РЖС», в том числе земельные  участки Фонда «РЖС», на которых  расположены объекты недвижимого  имущества Фонда «РЖС».

11.Приобретает  в собственность земельные участки и иные объекты недвижимого имущества для обеспечения деятельности Фонда «РЖС».

12.Приобретает  в собственность земельные участки  для строительства объектов инфраструктуры, а также принимает участие  в финансировании строительства  объектов инфраструктуры.

13.Проводит конкурсы на разработку архитектурных проектов и проектной документации объектов жилищного строительства, предназначенных для граждан, имеющих различный уровень доходов, и приобретает права на такую проектную документацию для её дальнейшего применения, в том числе повторно, в Российской Федерации.

14.Организует  разработку программного обеспечения  для управления, в том числе  автоматизированного управления, проектами  жилищного строительства, производства  строительных материалов, изделий,  конструкций для целей жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов.

15.Разрабатывает  и предоставляет органам государственной  власти и органам местного  самоуправления, юридическим лицам  методические и иные материалы  в области территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, подготовки программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, а также иные материалы для обеспечения реализации целей и задач, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ.

16.Осуществляет  маркетинг, мониторинг и прогнозирование  состояния рынка объектов жилищного  фонда и жилищного строительства,  рынка строительных материалов, рынка изделий и конструкций,  их производства для целей жилищного строительства, а также осуществляет рекламно-выставочную деятельность для обеспечения реализации целей и задач, предусмотренных настоящим Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ.

17.Содействует  продвижению на рынке объектов жилищного фонда и жилищного строительства, рынке строительных материалов, изделий и конструкций энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, а также связанных с созданием этих технологий и материалов товаров и результатов интеллектуальной деятельности.

18.Разрабатывает  и реализует программы стимулирования  спроса на различные виды объектов  жилищного фонда, преимущественно  с использованием энергоэффективных  и экологически чистых технологий  и материалов, для различных категорий  граждан.

19.Осуществляет  инвестиционную деятельность в  форме капитальных вложений в  строительство и приобретение  жилых помещений.