Теоретичні засади розвитку ринку іпотеки в Україні

6. Склад лідерів іпотечного ринку залишається незмінним: Укрсиббанк – 17,7 % (на 0,9 %); Райффайзен Банк Аваль – 12,2 % (на 0,8 %); Укрсоцбанк – 12,1 % (на 0,2 %);

ОТП – 8,0 % (на 0,2 %); Приватбанк – 6,6 % (на 0,8 %).

Лідером за обсягами і темпами приросту іпотечного портфеля у II кварталі 2008 р. став Swedbank, який зміг видати за три місяці близько 576 млн. грн. іпотечних кредитів, перевищивши середні ринкові темпи зростання в 5 разів (31,3 % у Swedbank проти 6,6 % у цілому по ринку).

Узагальнюючи вищезазначене, можна зробити висновок про те, що нині винятково актуальним питанням є практична реалізація можливостей, що виникли в рамках прийнятого законодавства для розвитку іпотечного кредитування.

Успішність функціонування іпотечного ринку залежатиме від ступеня розвиненості всього фондового ринку та активності його учасників. Наразі Україна не має розвиненої інфраструктури фондового ринку, і доки не запрацює ринок державних цінних паперів, ринок корпоративних облігацій, зокрема і облігацій банків, перспективи розвитку ринку іпотечних цінних паперів є досить проблематичними.

Для того, щоб іпотека стала економічним чинником стабільності, необхідна стабільна участь держави у цьому процесі, а тут у нас є вже певні досягнення.

2. Аналіз впливу іпотечного ринку на розвиток економіки України

На сьогодні в державах з розвинутою економікою іпотека є дієвим механізмом, що забезпечує надходження фінансових потоків в економіку країни та дає можливість населенню покращити свої житлові умови.

Становлення та розвиток ринку іпотеки спричинили певні чинники, однак Україна значно запізнилася зі запровадженням такого ринку.

Тому у роботі були розглянуті основні фактори, що спричинили формування іпотечного ринку, та визначено вплив функціонування іпотеки на загальну економічну ситуацію в Україні.

Іпотека, яка є невід'ємним елементом ринкової економіки, може стати одним з ефективних механізмів для української економіки, що сприятиме інтеграції фінансового ринку, ринку нерухомості, фондового ринку та інше.

Іпотека за своєю економічною суттю - це спосіб забезпечення виконання зобов'язань, за якими нерухоме майно, що є предметом застави, залишається в користуванні заставника або третьої особи.

У банківській практиці іпотека також розглядається як застава нерухомості з метою отримання кредиту в банку.

Дослідженню проблем формуванню та розвитку ринку іпотеки в Україні приділяється багато уваги. Аналізом іпотечного ринку в Україні присвячено дослідження і публікації багатьох вітчизняних вчених. Серед них - Бублик О.В., Євнух О.М., Кравченко В.І., Міщенко В.І., Мороз А.М., Паливода К.В., Цупор 1.1. В їх працях та публікаціях наведено вичерпне визначення сутті іпотеки і шляхів її розвитку, та які вивчали та досліджували фактори впливу на формування іпотечної системи.

Ринок іпотеки в Україні на початку 90-х р. був майже відсутній, оскільки основна частина житла надавалася громадянам державою. Довгострокові кредити у фінансуванні будівництва житла на той час відігравали незначну роль і подавалися індивідуальним забудовником, а житло надавалося громадянам безкоштовно, які стояли в черзі на його отримання.

Держава створила такі соціально - економічні умови за яких основна частина населення немала змоги через мізерні зарплати придбати собі житло в інший спосіб.

Тому занепад в 90-х роках був однією з серйозних причин соціально-економічної кризи в країнах з трансформаційною економікою.

Так, з причин скорочення надходжень коштів у будівництво до занепаду прийшов й весь будівельний комплекс, а саме за таких обставин в Україні розпочалися пошуки ринкових схем господарювання в житловому секторі.

На сьогодні придбання нерухомості є доступним лише для невеликої частини населення, оскільки більшість громадян є неплатоспроможними на ринку житла. Усе це говорить про пріоритетність розвитку ринку іпотеки для нашої країни.

В нашій країні іпотечне кредитування функціонує зовсім недовго, тому нажаль, поки що не все населення звикло до думки, що можна здійснити придбання дорогих товарів в кредит.

Саме суттєво впливає на систему іпотечного кредитування механізм формування інвестицій, оскільки житло як товар створюється перш за все за рахунок довгострокових інвестицій.

Варто зазначити, що впровадження ринку іпотеки суттєво впливає на весь економічний процес трансформації, а саме іпотека створює необхідні умови для прискорення задоволення потреб населення у житлі, що є однією з передумов підтримки соціальної стабільності.

Розвиток іпотечного кредитування пом'якшує соціальні проблеми, в тому числі проблеми зайнятості.

Такий ефект досягається завдяки забезпеченню стійкого розвитку реального сектора економіки та створенню нових робочих місць.

Крім позитивного впливу на фінансову - банківську систему та ринок житлової нерухомості, іпотечне кредитування позитивно позначається і на розвитку реального сектора економіки, зупиняє спад виробництва під час кризи в окремих галузях промисловості.

Подальший розвиток ринку іпотеки дозволить не тільки прискорити вирішення однієї з важливих соціальних проблем покращення житлових умов населення, але й через активізацію житлового будівництва позитивно вплинути на країну в цілому.

Отже, забезпечити ефективне функціонування ринку іпотеки можна лише в умовах стабільного розвитку економіки країни, зниження інфляційних та девальваційних очікувань.

Лише після того, як запрацюють на всю потужність механізми іпотечного ринку, зокрема система рефінансування банків, інфраструктура ринку та належна нормативна база, фінансова система країни завдяки отримуваних додаткових переваг зміцнюватиметься.

 Надто повільне системне впровадження дворівневої моделі фінансування іпотечних кредиторів загострює певні ризики, що є притаманними для однорівневого іпотечного ринку:

                    короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів можуть призвести до загострення цінових ризиків та ризиків ліквідності іпотечних кредиторів, особливо малих та середніх банків, які поступово обмежуватимуть надання іпотечних кредитів.

                    неприйнятні для більшості населення умови кредитування , з огляду на високі процентні ставки, що знаходяться в залежності від рівня ставок по депозитах, посилюють вплив кредитного ризику;

                    подальша валютизація ринку іпотечних кредитів; загострення валютних ризиків для позичальників з можливою трансформацією в кредитні ризики, в разі значного здешевлення гривні (платіжний шок); залежність кредиторів від зовнішніх джерел та поведінки експортерів;

                    системні ризики, що пов’язані з браком надійних ліквідних інструментів на фондовому ринку у вигляді іпотечних цінних паперів, з огляду на потреби щодо формування активів пенсійними фондами та страховими компаніями;

                    дефіцит джерел фінансування будівництва з макроекономічними наслідками.

Для активізації ринку доцільно зробити послідовні наступні кроки:

                    надати змогу іпотечним кредиторам мінімізувати вплив ризику ліквідності шляхом розширення його можливостей щодо рефінансування за допомогою продажу або застави іпотечних активів-кожен банк має отримати доступ до фондового ринку;

                    впровадити на фондовому ринку обіг зобов’язань, що забезпечені іпотечними активами - іпотечних облігацій, які випускаються іпотечними кредиторами та спеціалізованими для таких цілей фінансовими установами;

                    мінімізувати вплив цінового ризику шляхом його розподілу з використанням змінюваних процентних ставок за іпотечними кредитами, які розраховуються на базі об’єктивних ринкових індикаторів;

                    забезпечити публічну та надійну систему реєстрації прав на нерухомість та їх обтяжень за сучасними технологіями;

                    забезпечити рівні конкурентні умови для професійних учасників фінансового ринку; невтручання держави в ринкові процеси в якості первинного іпотечного кредитора.

В свою чергу виконання даних наведених вище заходів призведе до наступних позитивних змін:

                    збільшення платоспроможного попиту громадян за рахунок кредитів - доступність житла для основної частини населення; активізація ринку житла;

                    залучення в фінансову сферу заощаджень населення у вигляді власних внесків на купівлю житла;

                    доступ до джерел фінансування довгострокових іпотечних кредитів з розширенням кола іпотечних кредиторів; вільна конкуренція; зниження ставок;

                    створення умов для обігу забезпечених інструментів фондового ринку та умов для існування фінансових інституцій з «регламентованою» структурою вкладень - накопичувальні пенсійні фонди, life insurance companies, investment companies; загальне пожвавлення фондового ринку;

                    розвиток будівельної та пов’язаних галузей; пожвавлення загального економічного зростання.

Задача 1

Знайти майбутню вартість ануїтету на кінець 19 року,  якщо перших 5 років надходження становили по 125  грн.  А починаючи з 18 року і до 19 року, надходження становили по 300 грн. Ставка дисконтування  - 10 відсотків річних.

Розв’язання:

Майбутню вартість ануїтету обчислюємо за формулою:

, де:

СF — грошовий потік

d — ставка дисконтування

n — період

За допомогою MS Excel складемо таблицю для визначення майбутньої вартості ануїтету.

Отже, майбутня вартість ануїтету за умовами задачі складає
3880,81 грн.

Задача 2

Визначте математично та графічно чи буде збитковим проект, якщо витрати на одиницю продукції збільшаться на 19 відсотків. При цьому ціна одиниці виробу складає 51 грн. Постійні витрати за рік становлять 23125 грн. , а змінні на одиницю продукції 16 грн. плановий прибуток підприємства складає 60000 грн. 

Розв’язання:

Для того щоб визначити точку беззбитковості маржинальним методом, запишемо формулу:

Оскільки знаменник є нічим іншим як маржинальним доходом, то формула набуває наступного виразу:

Змінні витрати на одиницю продукції після збільшення на 19% складуть: ЗВ = 16×019+16 = 19,04 грн

Розрахунок точки беззбитковості у грошовому виразі здійснюється таким чином:

ТБ = 732,5×51 = 37357,5 грн

Оскільки запланований прибуток в нашому випадку складає 60000 грн., то підприємство є прибутковим (60000-37357,5 = 22642,5 грн.).

Покажемо точку беззбитковості графічно:

Отже, з рисунка бачимо, що для досягнення точки беззбитковості підприємству слід виготовити 732.5 од .продукції за ціною 51 грн. за одиницю.

Задача 3

Визначіть середньозважену вартість капіталу та оцініть фінансову привабливість проекту, якщо відомо наступне:

Банківська позика становить 55 тис. грн. під 18 %, сума по акціям 95 тис. грн. під 9 %, нерозподілений прибуток – 40 тис. грн., ціна якого – 7 % . Внутрішня норма доходності становить 19 %.