Определение эффективности взаимодействия участников инвестиционных процессов в строительстве

     - анализ деятельности конкурирующих  инвесторов-застройщиков;

     - подготовку документации для  участия в конкурсом отборе (тендере)  на объект строительства;

     - участие в тендере и обеспечение  достижения положительных результатов;

     - организацию проектно-изыскательских  работ и одновременно активную  рекламно-информационную деятельность  по объекту строительства и  престижу компании для привлечения  новых инвесторов к процессу реализации инвестиционного проекта;

     - выполнение строительно-монтажных  работ эффективными методами  с использованием современных  строительных технологий и материалов;

     - ввод в действие объекта и  его реализация по плану маркетинга. 
Также при управляющей компании создается новое для строительных организаций звено

     – научный руководитель или консультант, который изучает и осуществляет через службу маркетинга и проектно-изыскательную  организацию внедрение инновационных  организационных и научно-технологических разработок, поддерживает и развивает деловые и партнерские связи с российскими и зарубежными инвестиционно-стоительными компаниями с целью изучения и обобщения их опыта.

     Рассматривая  факторы развития инвестиционных процессов  в строительном комплексе, необходимо подразделить их на внешние и внутренние. Внешние факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе субъекта Российской Федерации обусловлены воздействием таких процессов как:

     1. состоянием и перспективами развития  производительных сил на территории субъекта Федерации;

     2. старением ранее созданного производственного  потенциала и необходимостью  его совершенствования и замены;

     3. потребностями совершенствования  устаревшего морально и физически  жилого фонда субъекта Федерации;

     4. изменившимися требованиями к  потребительским качествам создаваемой  продукции – жилым, общественным, производственным зданиям и сооружениям;

     5. возрастанием конкуренции на  межрегиональных строительных рынках;

     6. инновационными научно-техническими  открытиями во всех областях  и сферах человеческой деятельности, определяющими возможность создания  современных зданий, сооружений, разработок  новых строительных материалов, строительных технологий, машин  и оборудования.

     Внутренние  факторы развития инвестиционных процессов  в строительном комплексе образуются с учетом их возможностей, которые  определяются рыночной конъюнктурой. Они определяют параметры количественного  и качественного совершенствования  всех структурных частей строительного комплекса: строительно-монтажных организаций, материально-технической базы, отраслевой науки, проектирования, деятельности органов власти и управления.

     Отношения, возникающие в процессе строительства, регулируются Федеральными законами от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ) и от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).[2, с. 121] 

     4 Субъекты инвестиционной деятельности 

     В строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений.

     Согласно  п.2 ст.4 Закона №39-ФЗ под инвестором понимается организация, а также  не имеющие статуса юридического лица объединение юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории РФ. Иными словами, под инвестором подразумевается юридическое лицо, приобретающее или создающее имущество, которое у него в дальнейшем будет принято к учету в качестве объекта основных средст

     В соответствие с п.5 ст.4 Закона №39-ФЗ пользователями объектов капитальных  вложений признаются физические и юридические  лица, в то числе иностранные, а  также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

     Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

     Другими словами, заказчиком является юридическое  или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства  объекта, начиная от технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом промышленного предприятия на проектную мощность.

     Подрядчиками  в соответствии с Законом №39-ФЗ являются физические и юридические  лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

     Строительные  организации объединяют деятельность инвесторов, заказчиков, проектировщиков, поставщиков материальных и технических  ресурсов. При этом различают генподрядные организации, отвечающие за выполнение всего комплекса строительных и монтажных работ на объектах и субподрядные специализированные организации, которые выполняют один или несколько видов специального профиля работ.

     Генподрядчик  привлекает на договорной основе к  выполнению работ необходимое количество субподрядных организаций и координирует их деятельность;

     - инновационные организации, разрабатывающие  научно-технические новшества с  целью их последующего использования  в процессе создания основного  капитала;

     - страховые фирмы, занимающиеся  образованием за счет страховых взносов специального фонда, используемого для возмещения ущерба от стихийных бедствий и других неблагоприятных (случайных) явлений, которые снижают ущерб от негативного проявления риска;

     - транспортные организации.

     Эффективность инвестиционных процессов в строительном комплексе субъекта Российской Федерации определяется тенденциями развития, происходящими в политической и законодательной сфере, экономической и социальной сфере, а также изменениями, которые существуют во внешней среде.

     Деятельность  компаний, работающих на рынке строительства и недвижимости можно условно разделить на 3 основных группы:

     - девелоперская деятельность;

     - строительная деятельность;

     - инвестиционная деятельность (включает  как деятельность компаний инвестирующих  в землю для последующей перепродажи, так и работу компаний, владеющих объектами недвижимости и получающих доход от управления или последующей продажи).

     Следует отметить, что реализация инвестиционных процессов в строительном комплексе  сопряжена с определенными рисками, которые возникают в деятельности их участников. Среди них можно выделить: риск недополучения необходимых для реализации инвестиционных процессов материально-технических ресурсов и технологического оборудования из-за срыва заключенных договоров по поставке; риск недополучения или несвоевременного получения оплаты за выполнение (без предоплаты) строительно-монтажные работы; риск невозможности осуществления намеченных планов по реализации строительных работ и внедрению инноваций; риск неполучения внешних инвестиций и кредитов.

     Наибольшие  риски несет в себе девелоперская  деятельность, которая в то же время  является наиболее рентабельной. Девелоперы занимаются оформлением земельных  участков, сбором всех необходимых  документов, получением разрешений на строительство, формированием необходимой инфраструктуры и др. Девелоперы также часто выступают в роли генерального подрядчика.

     Для развития строительного сектора  используются определенные механизмы  привлечения инвестиций и ряд  финансовых инструментов. 

     5 Методологические и методические аспекты взаимоотношений

     В современных экономических условиях, когда финансирование реконструкции объектов городской жилой застройки осуществляется из различных источников, увеличивается количество его участников. В связи с этим возникает проблема эффективного управления социально-экономическими про-цессами с учетом их разносторонних интересов.

     Главным препятствием для решения данной проблемы является очень сложный, не отрегулированный в правовом и экономическом аспектах алгоритм взаимодействия основных субъектов инвестиционной деятельности, предусматривающий разграничение их полномочий, прав, обязанностей и ответственности.

     Эффективное управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки предполагает создание системы, учитывающей интересы всех участников этого процесса.

     Основной целью управления инвестиционно-строительной деятельностью при реконструкции объектов городской жилой застройки является повышение эффективности взаимодействия ее субъектов для увеличения объемов реконструкции жилищного фонда, объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры для улучшения жилищных условий и уровня качества жизни населения.

     К основным принципам управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки относят:

• целенаправленности
• согласованности: системности
• комплексности: синергетичности
• рационального распределения полномочий
• обязательного наличия обратной связи в системе управления: эффективности системы управления

      Отсутствие единой методологии в классификации договоров как инвестиционных, а главное – отсутствие надлежащего (детального и последовательного) правового регулирования в сфере капитальных вложений, способствует правовой незащищенности инвестора, увеличивает риск неполучения желаемого результата инвестирования, что оказывает негативное влияние на привлекательность инвестиций в эту сферу. Понятно, что такая ситуация должна быть как можно скорее преодолена.

      Активным  субъектом инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, является государство в лице органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

      Участие государства в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, возможно в двух формах: 
посредством создания благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности;

      путем прямого участия государства  в инвестиционной деятельности.

      Первая  из перечисленных форм, заключающаяся  в создании благоприятного инвестиционного климата, осуществляется государством, в частности, в результате совершенствования системы налогов, механизма начисления амортизации и использования субъектами предпринимательской деятельности амортизационных отчислений; защиты интересов инвесторов; предоставления субъектам инвестиционной деятельности не противоречащих законодательству РФ льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами и пр.