Инвестиции

Несистематические риски – риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного и привлеченного капитала.

Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связанны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся;

1) вид недвижимого имущества (возможное изменений условий предложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным договором);

6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание, порча; моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа могут снизить доходность недвижимости);

8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

 

3.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ ИНВЕСТИРОВАПННОГО  В НЕДВИЖИМОСТЬ КАПИТАЛА

Инвестируя  капитал в приносящую доход недвижимость, инвестор рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и  полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно путем перепродажи объекта недвижимости или путем получения дохода, величина которого обеспечивает не только получение процентного дохода на капитал, но и постепенное его  возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей. Одна его часть связана с доходом  на инвестированный капитал, т.е. вознаграждением  владельцу капитала за использование  инвестированные в недвижимость денежных средств. Другими словами, это процент (называемый так же отдачей), выплачиваемый инвестору. Вторая часть коэффициента капитализации связана с возмещением первоначально инвестированного в недвижимость капитала.

Итак, инвестор, помещая свой капитал в тот или иной объект недвижимости, предполагает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получение прибыли. Существуют три способа расчета возмещения инвестированного в недвижимость капитала:

- метод прямолинейного  возврата капитала;

- метод возврата  капитала по фонду возмещения  и ставке дохода на инвестиции;

- метод возврата  капитала по фонду возмещения  и безрисковой процентной ставке.

Метод прямолинейного возврата инвестированного капитала (метод  Ринга) реализуется в соответствии со следующей процедурой – предполагается, что возмещение  основной суммы инвестированного капитала происходит равными частями. В этом случае размеры платежей по основной сумме инвестиций будут равны. Важной особенностью данного метода является ежегодное снижение величины членов денежного потока, используемого для погашения долга, поэтому данный метод не может быть применен для потоков с неравномерными доходами.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду  возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) характеризуется тем, что норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации; она равна фактору фонда возмещения, рассчитанному по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции. Другой составной частью коэффициента капитализации являлась ставка процентов на инвестиции. Использование данного метода предполагает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду  возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) применяется в тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было бы обеспечено не только полное возмещение инвестированного капитала, но и получение дохода по нему, для этого коэффициент капитализации должен быть соответствующим образом увеличен.

Рассмотрев  методы расчета возмещения капитала, необходимо отметить. Что поступающие  периодические доходы могут быть разделены на две принципиально  разные части: доход на капитал и  возмещение капитала. Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения. Норма возмещения капитала зависит от продолжительности владения недвижимостью, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и от прироста стоимости капитала.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги  сказанному, можно сделать несколько  выводов относительно реализации инвестиционного  проекта и отметить то, что при  принятии любого инвестиционного решения  необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

Инвестиции  в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно  при настоящих  рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит  от осведомленности инвестора.

Реализация  инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем.

Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

Инвестиционный  проект прежде всего оценивается  в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической  безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

При принятии инвестиционных решений – при выборе инвестиционного проекта – предпочтение отдается объекту, который  технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен. При наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты.

Оценивая  эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

Основной  задачей при анализе эффективности  инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

Только поступающие  при реализации инвестиционного  проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом  анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. – М: ИД «Юриспруденция,2006.
2. Абрамов С.И. Инвестирование. – М: Центр экономики и маркетинга, 2000.
3. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. – М: Дело, 2000.
4. Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2000.
5. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М: ИНФРА – М, 2003.
6. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 1999.
7. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.
8. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. – СПб.: Питер, 2002.
9. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 1995.
10. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер, 2004.
11. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело, 1997,