Инвестиции

ФГБОУ ВПО «КАЛИНИНГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНСТИТУТ МЕНЕДЖМЕНТА, ЭКОНОМИКИ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

Кафедра «Экономика и предпринимательство»

 

Контрольная  работа                                             Контрольная работа

допущена к защите                                                защищена на оценку

_________________                                               __________________

Руководитель:                                                        Руководитель:  

 

   «___»___________2011г.                                      «___»_________2011г.

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

по дисциплине: «ИНВЕСТИЦИИ»

на тему: № 28 «Инвестиции в недвижимость»

 

                                                                                         Работу выполнила:

                                                                                             студент  гр.09-ВИМ

                                                                                                Будкова Я.Е.

«___» _______2011г.

                                                                                                 _________________

 

 

 

 

Калининград

2011

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Недвижимость 

1.1. Рыночная  и инвестиционная стоимость недвижимости 

1.2. Основные инвестиционные характеристики недвижимости

1.3. Особенности рынка недвижимости

2. Факторы, определяющие  инвестиционную стоимость объектов  недвижимости 

2.1.Основные  принципы оценки стоимости недвижимости  для целей инвестирования 

2.2. Процесс оценки  стоимости недвижимости

2.3. Основные  подходы и методы оценки стоимости  недвижимости 

3. Особенности  и источники рисков инвестирования  в недвижимость 

3.1. Возмещение  инвестированного в недвижимость  капитала 

Заключение 

Список литературы

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В нынешних кризисных условиях экономики, многие стали задумываться о инвестировании как наилучшем вложении капитала.

Инвестирование - это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу. Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты). Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего - это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов. 

Можно выделить четыре пути извлечения дохода от ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ:

• Инвестор получает некоторые денежные средства, сдавая недвижимость в аренду

• Инвестор получает прирост собственного пассивного капитала в условиях постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость

• Недвижимость может приносить пользу при её эксплуатации

• Инвестор получает значительный доход при удачной  перепродаже объекта недвижимости.

Недвижимость  состоит из трёх основных элементов:

• Жильё –  наиболее распространённая часть. Помимо прямого назначения (как жилья) возможна сдача в аренду. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой сферы.

• Земля –  более рискованная часть. Рыночная стоимость зависит от многих факторов, будь то экономический, юридический, политический, экологический.

• Недвижимость, приносящая доход – самая прибыльная, но и самая рискованная часть. Недвижимость обладает низкой ликвидностью (медленно окупается) при высокой  стоимости объектов, что сдерживает её от активного развития на рынке.

Самый известный  для обывателя способ инвестирования – прямой метод (приобретение объекта  на рынке с заключением договора). Второй способ – косвенный метод (приобретение ценных бумаг компании, занимающейся непосредственно недвижимостью или закладными, обеспечиваемыми недвижимостью). 

Инвестирование  в недвижимость схоже с вложениями в акции. Отсюда их общие черты, так  как и то и другое – это долгосрочные инвестиции.

Инструменты инвестирования в недвижимость:

• Собственный  свободный капитал

• Заёмные средства

• Ипотека

• Опционы

• Закладные

• Смешанные  долговые обязательства

• Преимущественные договоры об аренде земли

И акции, и недвижимость, сданная в аренду, обеспечивают владельца  периодическим доходом. Но если дивиденды  по акциям обычно выплачиваются раз в год, или раз в квартал, то арендная плата обычно вносится ежемесячно.

При всём при  этом прибыль от недвижимости менее  динамична, чем доходы корпораций с  высокой долей заёмного капитала. В это есть ряд причин: доход  корпораций напрямую зависим от многих факторов рынка, договор аренды на недвижимость же приносит инвестору более стабильную прибыль. Источники доходов корпорации постоянно меняются ввиду постоянного развития, в то время как объекты недвижимости со временем не меняются. Отсюда и большая стабильность в инвестициях в недвижимость. 

Сейчас наблюдается  снижение ликвидности вложений в  недвижимость. Это связано в большей  степени с ситуацией на рынке  кредитования недвижимости. При сокращении уровня кредитования финансовыми учреждениями наблюдается спад ликвидности.

Выбирая объект инвестирования, инвестор стремится  получить максимальный доход при  наименьших рисках. При этом проводится анализ возможных рисков, сумма необходимых  вложений, а также прогнозируемый объём дохода.

Вложение средств  в недвижимость – это проект долгосрочный. Быстрому извлечению прибыли препятствуют большие затраты на изменение  варианта использования, низкая ликвидность, длительное оформление сделки.

Тем не менее, НЕДВИЖИМОСТЬ – это наиболее привлекательный объект инвестирования. Причина тому ненадёжность финансовых учреждений, обесценивание денежных средств, несоответствие банковской ставки уровню инфляции, а также другие факторы. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую прибыль. В этом отношении наибольший интерес вызывают жилые объекты. Постоянный и высокий спрос, доступность, а также четкое определение юридических прав делают его достаточно ликвидным видом инвестирования.

Высокая стоимость жилья (значительно превышающая доход граждан) стала причиной остроты жилищной проблемы. Кроме того, до недавнего времени, недостаточно развитая система кредитования недвижимости даже не включала в себя кредитование на вторичном рынке недвижимости. С 90-х годов данная проблема начала разрешаться. Бесплатная приватизация жилья, снятие ограничений на количество и размер жилищных помещений в собственности, и развитие системы кредитования способствовали некоторому улучшению ситуации.

Для основной части  населения имеется возможность решить жилищную проблему благодаря ипотечному кредитованию. Однако и здесь существует несколько проблем:

• Сложность  в определении платёжеспособности потенциального заёмщика (причина тому большая доля теневого сектора в  экономике, отсюда и невысокий официальный доход заёмщика)

• Невысокое  доверие заёмщиков к финансовым учреждениям

Проблема недостатка новых объектов решается с помощью  кредитования застройщиков. В данном случае основная часть этого кредита  погашается после окончания строительства. Во время же строительства выплачиваются только проценты по кредиту. Этот кредит предоставляется только при наличии у застройщика прав собственности или аренды на участок под строительство.

Жилищная проблема решается также и на местном уровне. В отдельных регионах создаётся благоприятный инвестиционный климат путём снижения налогов.

Сейчас работают и программы по долевому строительству, продаже жилья в рассрочку, система  строй - сбережений, жилищные сберегательные программы, ссуды на приобретение жилья от предприятий, выпуск муниципальных жилищных облигаций и другие.

На инвестиции в недвижимость также существенное влияние оказывает инфляция. Это  влияние двояко. С одной стороны, недвижимость является достаточно надежным объектом для инвестиций, который позволяет не только сохранить средства, но и получать доход в любой ситуации. А с другой стороны, растущие темпы инфляции стимулируют вложения средств в другие сферы. Это объясняется падением реальных доходов, недостаток средств и сложность получения приемлемого кредита, невозможность точного определения прогнозируемой прибыльности вложений. В условиях высоких темпов инфляции инвестиционная деятельность не очень активна. Высокая стоимость вложений и высокие риски приводят к снижению инвестиционной активности в этом секторе.

Несмотря ни на что, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций:

• Позволяет  сохранить сбережения, которые, кроме  того, напрямую контролируются инвестором

• Это один из немногих видов инвестиций, который  основан на праве собственности

• Обеспечивает высокую степень надёжности в  защите средств от инфляции

• Он мало освоен в России

• Высокие риски  уравновешиваются высокой доходностью  сделок. 

В условиях финансового  кризиса произошло снижение общей  экономической активности, тем самым рынок недвижимости также переживает спад.

 

 

 

 

 

1.  НЕДВИЖИМОСТЬ

Согласно Гражданскому кодексу РФ Статья 130 Глава 6 «Недвижимые и движимые вещи»:

1. К недвижимым  вещам (недвижимое имущество,  недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги  и ценные бумаги, признаются движимым  имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В Гражданском  кодексе РФ в статье 132 «Предприятие» указывается, что предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия  как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные  для его деятельности, включая  земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

 

1.1. РЫНОЧНАЯ  И ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Рыночная и  инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

В теории оценки недвижимости различаются понятия  стоимости и цены. Под ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.

 Рыночная стоимость недвижимости – базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой – принуждению купить.

Инвестиционная стоимость недвижимости – это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью: различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д.

 

2. ОСНОВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ