Договор аренды предприятия: понятие, форма и государственная регистрация договора

      Форма сделок бывает устной и письменной. Отдельные сделки могут совершаться  путём осуществления конклюдентных действий и молчания.

      Конклюдентные действия — это поведение, посредством  которого обнаруживается намерение  лица вступить в сделку. Так, опуская в автомат деньги, лицо изъявляет волю на покупку товара, содержащегося в автомате.

      Молчание  может иметь правообразующую  силу, если законом или соглашением  сторон ему придается такое свойство. Только в этих случаях молчание свидетельствует  о выражении води субъекта породить или допустить юридические последствия. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет, и при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. 

      Устно могут совершаться любые сделки, если:

      а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма;

      б) они исполняются при самом  их совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность);

      в) сделка совершается во исполнение письменного  договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения (ст. 159 ГК).

      Все остальные сделки совершаются в  письменной форме.

      Письменная  форма сделки бывает простой и  нотариальной. Простая письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного сторонами сделки.

      Необходимость соблюдения простой письменной формы  сделки законом ставится в зависимость  от ее субъектного состава. Так, указанную форму должны иметь:

      а) все сделки юридических лиц между  собой и с гражданами (ст. 161 ГК). Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно;

      б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую несколько сотен  тыс. рублей.

      В) сделки между гражданами, письменная форма совершения которых предусмотрена законом независимо от их суммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в письменной форме (ст. 331,339,380,389,391,429 ГК).

      Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной связи.

      При этом не принимается в расчет сумма, на которую совершается сделка, Примером такой сделки является приобретение товара в магазине, когда передача товара и его оплата происходят одновременно.

      Например, в соответствии с письменным договором  поставки, на протяжении года будет производиться отпуск товаров по устным заявкам покупателя.

      Например  устно совершаются сделки по перевозке  граждан общественным транспортом, хотя с одной стороны действует  физическое лицо, а с другой  - юридическое.

        Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято путем выполнения указанных в нем условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т. п. (ст. 434,438 ГК).

      Нотариальная  форма, отличается от простой письменной формы тем, что на документе совершается удостоверительная надпись нотариусом.

      Нотариальная  форма требуется для совершения сделок в случаях, прямо предусмотренных  законом, а также соглашением  сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст. 163ГК).

      Нотариальное  удостоверение сделок осуществляется в соответствии с законом РФ «Об основах законодательства о нотариате» государственными и частными нотариусами. При отсутствии в населенном пункте нотариуса необходимые действия совершают уполномоченные на это должностные лица исполнительной власти. На территории других государств функции нотариусов исполняют должностные лица консульских учреждений Российской Федерации. В случаях, установленных законом, к нотариальному оформлению сделки приравнивается ее удостоверение опредленным должностным лицом: капитаном морского судна, главным врачом больницы, начальником исправительно-трудового учреждения, командиром воинской части и др. (см. п. 3 ст. 185 ГК).

      Наряду  с простой письменной и нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения некоторых сделок — государственная регистрация.

      Государственная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках  в единый государственный реестр, открытый для заинтересованных лиц. Государственную регистрацию сделок осуществляют органы юстиции.

      Если  сделка подлежит государственной регистрации, то до момента такой регистрации сделка не считается облеченной в требуемую форму.

      Требование  государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки, если это не предусмотрено законом.

      Несоблюдение  нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации  всегда влечет недействительность сделки. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, специально предусмотренных законом.  
 
 

      2.3. Содержание договора

      (права  и обязанности  сторон) 

      Содержание  договора – это совокупность условий, на которых он заключен. По общему правилу, закрепленному в законе, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или другими нормативными актами (п.4 ст.421 ГК).

      Согласно  закону договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, которые установлены законом и иными правовыми актами, действующими при его заключении. В случае принятия после заключения договора закона, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем действовавшие на момент его заключения, условия заключенного договора сохраняют силу. Это правило не применяется в случаях, когда в самом законе его действие распространено на отношения, которые возникли из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ).

      Условия, на которых заключается договор, имеют разное значение и оказывают неодинаковое влияние на его заключение. Вследствие этого условия делят на существенные, обычные и случайные. Это деление имеет практическое значение для установления факта заключения договора и разработки его условий.

      К существенным относятся обязательные условия, достижение совершения по которым  необходимо для возникновения договора. Если не будет соглашения хотя бы по какому-то одному из существенных условий  договора или оно совсем не будет  в него включено, договор не может признаваться заключенным. Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1. ст.432 ГК).

      Отнесение условий договора к существенным зависит от указаний закона, вида договора, а также соглашения сторон.

      Существенными признаются условия:

1. о предмете договора;
2. те, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные;
3. необходимые для конкретного договора;
4. все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1. ст.432 ГК).

      Условия, на которых достигнуто соглашение сторон, составляют содержание договора. По своему юридическому значению все условия делятся на существенные, обычные и случайные.

      Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать  все его существенные условия.

      Существенные  условия (п. 1 ст. 432 ГК):

• предмет договора (например условие о предмете в договоре купли-продажи);
• условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (например условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости; договор страхования невозможен без определения страхового случая);
• условия, которые необходимо согласовать по требованию одной из сторон.

      Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и вступают в действие в момент заключения договора. Предполагается, что если стороны заключили договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре. Например при заключении договора аренды автоматически вступает в действие условие, предусмотренное ст. 211 ГК, в соответствии с которым риск случайной гибели имущества несет его собственник. Если стороны не желают заключать договор на обычных условиях, они могут включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной нормой.

      Случайными  называются такие условия, которые изменяют либо 
дополняют обычные условия. Они включаются по усмотрению сторон 
(так, применительно к последнему примеру стороны могут договориться, что риск случайной гибели имущества будет нести арендатор, 
а не арендодатель).

      Содержание  договора может определяться типовыми договорами. Типовые договоры утверждаются в порядке, предусмотренном законом, компетентными государственными органами. Так, в п. 4 ст. 426 говорится о праве Правительства РФ издавать законы, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т. п.). Правительство РФ может делегировать это свое право министерствам, ведомствам или поручать им разработку таких договоров. Типовые договоры носят обязательный характер для участников. В связи с этим условия конкретных договоров, заключенных на основании типовых, не должны противоречить последним.

      Типовые договоры утверждаются в порядке, предусмотренном законом, компетентными государственными органами, носят обязательный характер для участников регулируемых ими отношений. В связи с этим условия конкретных договоров, заключенных на основании типовых, не должны противоречить последним, ухудшать, например, положение потребителей, иначе будут недействительными. Вместе с тем сами условия типовых договоров должны соответствовать закону.

      Возможность разработки типовых договоров закреплена ГК РФ. Как показано в п.4. ст. 426, в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Правительство РФ может делегировать это свое право министерства, ведомствам или поручать им разработку таких договоров.

      Содержание  договора может определяться и примерным  договором. В отличие от типового он не является обязательным для сторон, а носит рекомендательный характер, помогает и облегчает им вырабатывать условия заключаемого ими конкретного договора. Использование примерных договоров также предусмотрено ГК. Как указывается в ст. 427 ГК, сторонами в договоре может быть предусмотрено, что некоторые его условия определяются примерными условиями, которые разработаны для договоров соответствующего вида и опубликованы в печати. При отсутствии в договоре отсылки к примерным условиям последние применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота, если последние применимы к отношениям сторон.

      Примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, в котором они содержатся (ст.427ГК).

      Обязанности арендодателя:

• производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре);