Договор аренды предприятия: понятие, форма и государственная регистрация договора

      Односторонний договор — порождает у одной стороны только права, а у другой — только обязанности (например договоры займа, поручительства).

      Двусторонним  называется договор, в котором каждая из сторон имеет права и обязанности. Здесь обе стороны выступают в качестве должника и кредитора.

      Взаимный  договор — каждая из сторон приобретает права и обязанности по отношению к другой стороне (договоры купли-продажи, перевозки, аренды, хранения, подряда и др.).

      Виды  договоров в зависимости от возмездности:

      Возмездный  договор — договор, по которому имущественное предъявление одной стороны обусловливает встречное имущественное предъявление от другой стороны.

      Безвозмездный договор — имущественное предоставление производится только одной стороной без получения встречного имущественного предоставления от другой стороны (договор дарения, безвозмездного пользования имуществом).

      Некоторые договоры могут быть как возмездными, так и безвозмездными (договор поручения, хранения).

      Виды  договоров в зависимости от степени  обязательности заключения договора:

      Свободный договор — договор, заключение которого всецело зависит от усмотрения сторон.

      Обязательный  договор — договор, заключение которого обязательно для одной или обеих сторон в силу действующего законодательства.

      Если  иное не предусмотрено законом, другими  правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора (ст. 430 ГК).

      От  встречного имущественного предоставления следует отличать возмещение расходов, понесенных стороной в безвозмездном  договоре. Так, договор поручения не становится возмездным от того, что поверенному возмещаются, например, транспортные расходы в связи с выполнением данного ему задания. В то же время если, помимо указанных расходов, ему выплачивается обусловленное договором вознаграждение, то это делает договор возмездным, так как здесь предусматривается встречное предоставление, которого у поверенного не было.

      Так, в случае создания юридического лица заключение договора банковского счета становится обязательным как для банковского учреждения, так и для созданного юридического лица (п. 2 ст. 846 ГК). Выдача ордера на жилое помещение обязывает жилищно-эксплуатационную организацию заключить договор социального жилищного найма с тем гражданином, которому выдан ордер.

      Среди обязательных договоров особое значение имеют публичные 
договоры (ст. 426 ГК). 

      Признаки  публичного договора:

1. обязательным участником является коммерческая организация;
2. коммерческая организация должна осуществлять деятельность по продаже товаров, выполнению работ, оказанию услуг;
3. деятельность коммерческой организации должна осуществляться в отношении каждого, кто к ней обратился.

      К публичным договорам применяются  следующие специальные правила.

1. Коммерческая организация не вправе отказаться от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю определенные товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы.
2. При необоснованном уклонении от заключения публичного договора другая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого договора.
3. Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, когда законодательством допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
4. Цены товаров, услуг, работ устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законодательством устанавливаются льготы для отдельных категорий потребителей.

      Виды  договоров по времени возникновения  правоотношения:

      Консенсуалъный  договор — договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон; права и обязанности по нему возникают с момента достижения такого соглашения (купля-продажа, имущественный наем, подряд и др.).

      Реальный  договор — договор, права и обязанности по которому устанавливаются только с момента передачи вещи или для возникновения которого, кроме соглашения сторон, необходима и передача вещи (Договор займа, хранения с участием граждан).

      Виды  договоров в зависимости от участия  сторон в согласовании условий договора

      Взаимосогласованные договоры — условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре,

      Договоры  присоединения  — условия устанавливаются только одной стороной. Например договоры перевозки, проката, страхования, бытового подряда и т. д.

      Различают также смешанный и учредительный  договоры.

      Смешанный договор — договор, в котором содержатся элементы различных договоров. Соответственно, к ним применяются правила о договорах, элементы которых имеются в смешанном договоре. (Например договор о передаче имущества на хранение с предоставлением хранителю права безвозмездного пользования имуществом; о купле-продаже вещи с условием оплаты ее стоимости деньгами и выполнением определенной работы).

      Учредительный договор — договор о создании и порядке деятельности хозяйственных товариществ, обществ, ассоциаций и других объединений — юридических лиц (п. 2 ст. 52 ГК).

      Договор аренды предприятия – договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

      Отличительные черты договора.

      Предметом договора выступает предприятие  в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

      Кроме того, по договору аренды предприятия  арендодатель, обязан уступить арендатору права требования и перевести  на него долги, от носящиеся к предприятию.

      Правила, касающиеся аренды здания или сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключением специальных правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.

      В соответствии с ГК, передаче арендатору не подлежат права арендателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

      Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

      Размер  арендной платы является существенным условием и должен быть определен договором аренды предприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.

      Передача  арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

      На  арендодателе лежит обязанность  до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласий на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

      Кредитор, который не был вообще уведомлен  о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду;

      После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые был и переведены на арендатора без согласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

      Порядок пользования имуществом арендованного  предприятия и внесения арендатором  улучшений в арендованное предприятие  определяется договором аренды. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК.

      Суть  их сводится к следующему: арендатор  без согласия арендодателя имеет право:

      а) продавать, обменивать, предоставлять  во временное пользование либо взаймы материальное ценности, входящие в состав арендованного предприятия;

      б) сдавать материальные ценности в  субаренду; 

      в) передавать свои права и обязанности  по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам (перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);

      г) вносить изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

      Арендатор вправе получить возмещение стоимости  неотделимых улучшений арендованного  имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний  может быть освобожден от указанной  обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационных свойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

2. Заключение  договора аренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия

      В соответствии с законом договор  вступает в силу и приобретает  обязательность для сторон с момента  его заключения. Вместе с тем сторонам предоставлено право установить, что условия заключенного ими  договора распространяются на их отношения, которые возникли до заключения договора.

      В законе или договоре может быть установлено, что истечение срока договора прекращает обязательства его сторон. При отсутствии в договоре такого условия он считается действующим  до предусмотренного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Однако окончание срока действия договора не влечет освобождения сторон от ответственности за его нарушение (ст.425 ГК).

      Договор признается заключенным, если стороны  в требуемый в подлежащих условиях форме, достигли соглашения по всем существенным условиям договора (п.1. ст. 432 ГК). Заключение договора регламентируется ст. 432 – 449 ГК. В них закреплены две стадии при заключении договора: