Жилищный кодекс

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………………….. 3

1.  Порядок  уплаты за жилое помещение и коммунальные

 услуги согласно новому  жилищному кодексу …………………………..... 4

2. Сравнительный анализ старого и нового жилищного кодекса ……. 12      

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………………. 17

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………. 18

ВВЕДЕНИЕ

Ранее действовавший  Жилищный кодекс был введен в действие в 1984 году, т.е. в дореформенное время, поэтому не соответствовал изменениям, произошедшим в нашей стране, и  стал тормозом в проведении реформ в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В середине 90 годов как  определенный выход из создавшегося тупика стало введение в действие федеральных законов «Об основах  жилищной политики» и «О товариществах  собственников жилья». Но и они претерпели несколько изменений, так и не решив проблему изменившихся отношений собственности и найма жилья.

С 1 марта 2005 года вступил  в силу принятый Государственной  Думой РФ новый Жилищный кодекс. Вместе с федеральным законом  «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» новый кодекс полностью перевел на рельсы существующих в стране рыночных отношений и отношения в жилищной сфере.

Наряду со многими другими изменениями новый Жилищный кодекс устанавливает порядок выполнения субъектами жилищных отношений обязательств по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Ранее нормативно-правовое регулирование указанной сферы жилищных отношений не имело единой системы и состояло из ряда разрозненных правовых актов, что неизбежно приводило к различным противоречиям и несогласованностям. Но к сожалению, и в новом Жилищном кодексе плате за жилое помещение и коммунальные услуги уделено мало внимания.

Новый Жилищный кодекс устанавливает  необходимость не только своевременного, но и полного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги, причем распространяет данную обязанность не только на граждан, но и на юридических лиц, собственников - жилых и нежилых помещений. Кодекс определяет момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение  и коммунальные услуги для физических и юридических лиц. Согласно кодексу, обязанность по внесению платы за жилое помещение и платы за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц только с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания использования жилого помещения, либо после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива.

При этом Кодекс не содержит положений, устанавливающих момент возникновения обязанностей по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и  платы за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы кодекса, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии.

1.  ПОРЯДОК УПЛАТЫ ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ СОГЛАСНО НОВОМУ ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ

В силу многообразия субъектов  жилищных отношений раздел Жилищного  кодекса, посвященный плате за жилое помещение, содержит нормы, подробно регулирующие особенности порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в отношении каждой категории плательщиков.      Кодексом определен конкретный перечень лиц, за которыми закреплена обязанность по полному и своевременному внесению платежей за жилье. Это наниматели по договору социального найма и по договору найма государственного или муниципального жилищного фонда, арендаторы государственного или муниципального жилищного фонда, члены жилищных кооперативов, собственники жилого помещения. Причем обязанность по внесению платежей возникает у нанимателей и арендаторов с момента заключения соответствующих договоров, у собственников с момента возникновения права собственности, а для членов жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения.

Впервые в законе определена структура платы за жилое помещение  и коммунальные услуги. Установление региональных и местных перечней услуг по содержанию жилья и работ  по ремонту жилья выходит за пределы компетенции органов государственной власти субъекта и органов местного самоуправления.

С введением нового Жилищного  кодекса плата за жилое помещение  и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, и плата собственника стали разниться по своим составляющим. Необходимо начать с того, что само понятие платы за жилое помещение для каждой из указанных категорий граждан обладает своим специфическим содержанием. Наниматели и арендаторы жилых помещений вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем); плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, а также месторасположения дома.

Собственники же помещений  не вносят плату за пользование жилым  помещением. Однако они обязаны вносить  плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. Важно отметить, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, а не нанимателя жилого помещения. Участники товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов путем оплаты взносов оплачивают тот же перечень платежей, что и собственники помещений. От платы за наем освобождаются и наниматели по договору социального найма, признанные в установленном порядке малоимущими (ст.156 ч.9).  

Здесь возникает серьезный  вопрос по оплате работ, связанных с  уборкой дворовой территории. В случае, если до вступления в действие нового кодекса, земельный участок уже оформлен как общее недвижимое имущество всех собственников данного дома, то проблем не возникает. Если же не оформлен, то перед органами местного самоуправления стоит большая работа по подобному оформлению и регистрации. И средства на эти работы вероятно должны быть заложены в местных бюджетах.

С учетом того обстоятельства, что в соответствии новым кодексом основные обязанности по содержанию дома возложены на собственников  жилых помещений многоквартирного дома, а они наделены правами устанавливать платежи по ремонту этого дома, может возникнуть ситуация, когда из-за отсутствия средств у владельцев жилых помещений многоквартирные дома могут ускоренными темпами приходить в негодность. Поэтому значительные функции по контролю за состоянием многоквартирного дома должны быть возложены на Государственную жилищную инспекцию. И вероятно должны быть предусмотрены законодательно меры по обязательности минимальных платежей на поддержание многоквартирных домов в нормальном состоянии. Кроме того, как это говорится в ст.21 кодекса «В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений…» целесообразно ввести систему добровольного страхования жилых домов, например, предусматривая взаимную ответственность по страховым платежам между проживающими в жилых помещениях гражданами и органами местного самоуправления либо вернуться к вопросу добровольного страхования жилья с частичным участием бюджетных расходов.

Основанием для возникновения  обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от принадлежности к той или иной из указанных категорий плательщиков является наступление различных обстоятельств: для нанимателей и арендаторов жилых помещений - заключение договора найма либо аренды соответственно; для членов жилищного кооператива - предоставление жилого помещения жилищным кооперативом; для собственников жилых помещений - возникновение права собственности на жилые помещения.

Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги осуществляется в соответствии с заключенными договорами в зависимости от выбранного собственниками способа управления многоквартирным домом. При этом наймодатель, взимая плату за наем, несет солидарную ответственность с нанимателем перед управляющей компанией по оплате предоставленных услуг.

Заключение договоров  на предоставление различных видов  коммунальных услуг с соответствующими организациями и оплату коммунальных услуг является прерогативой собственников  жилого фонда и управляющих организаций. Они осуществляют оплату расходов на содержание и ремонт, а также оплату коммунальных услуг из средств, уплаченных нанимателями и иными пользователями жилых помещений в соответствии с договорами, заключенными с организациями, оказывающими соответствующие виды услуг.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников  помещений на срок не менее 1 года. Для  нанимателей и в случае, если собственники не приняли решения о выборе способа  управления многоквартирным домом, размер платы за жилое помещение устанавливается органами местного самоуправления. Порядок определения платы за коммунальные услуги не изменился. Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном постановлением правительства.

Если собственники помещений  в многоквартирном доме не согласны с величиной платы за капремонт, они вправе организовать товарищество собственников жилья и на общем собрании установить другой размер платы за капремонт. Общее собрание собственников может принимать решение об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложениях, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Та же 158-я статья ЖК (п.4) гласит, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (куда входит и капремонт согласно статье 154 п.2), такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Законодательно регламентирована преемственность обязательств предыдущего  собственника по оплате расходов на капитальный  ремонт многоквартирного дома при переходе права собственности.

Также важно отметить, что законодатель предусмотрел возможность злоупотребления своими правами собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, не являющимися участниками товарищества собственников жилья и проживающими в доме, где создано указанное товарищество. В силу того, что указанные граждане не являются членами товарищества собственников жилья, они не обязаны вносить периодические взносы, в состав которых в том числе входит и плата за жилое помещение и возмещение стоимости оказанных коммунальных услуг. Поэтому в силу п. 7 ст. 155 Жилищного кодекса они вносят плату за жилое помещение на основании отдельного договора с управляющей организацией.

Законом установлены  сроки внесения платы за жилое  помещение, которые могут быть изменены договором управления многоквартирным  домом. По общему правилу плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Основанием для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги являются подготовленные управляющей организацией платежные документы, представленные не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Указанный срок также может быть изменен договором управления многоквартирным домом.

Законом также теперь установлен размер неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (т.е. несвоевременное или неполное внесение платы) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки (ст. 155 ч. 14). Указанный размер неустойки является фиксированным и не подлежит увеличению иначе как федеральным законом.

Более того, статья 90 ЖК РФ гласит: если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более полугода без уважительных причин не оплачивает жилье и коммунальные услуги, его (вместе с семьей) можно выселить в судебном порядке. В этом случае злостному неплательщику по договору социального найма будет предоставлено другое жилье по нормам общежития (6 кв. м.).

Однако собственник жилого помещения не может быть выселен из принадлежащего ему помещения за долги как наниматель. Но это не значит, что собственник может не платить за жилищно-коммунальные услуги совершенно безнаказанно. Собственник обязан оплачивать ЖКУ, и эту плату он осуществляет на основании договоров с поставщиками коммунальных услуг или с обслуживающей организацией. Невнесение платы за предоставленные ЖКУ будет являться основанием для предъявления к собственнику жилья иска о взимании с него задолженности за ЖКУ в судебном порядке. В случае непогашения задолженности за жилищно-коммунальные услуги по решению суда жилое помещение собственника выставляется на торги и сумма, вырученная от продажи жилого помещения, возвращается собственнику за вычетом задолженности по оплате ЖКУ. На оставшиеся средства собственник имеет право приобрести любое другое жилье.

Но выселение нанимателя возможно не только за долги. Выселить нанимателя и (или) проживающих совместно  с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения будет возможно и если эти граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. При этом наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения в определенный срок. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи даже после предупреждения наймодателя не устранят нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.