Особенности содержания договора строительного подряда

         Нарушение подрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства могут служить основанием для расторжения договора.

        Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон.

        Если сроки строительства будут нарушены и поэтому заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с пунктом 2 статьи 405 он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.

Глава 2. Особенности содержания договора строительного подряда

2.1. Права и обязанности сторон

       Один из разделов договора строительного подряда должен быть посвящен правам и обязанностям сторон. Рассмотрим некоторые обязательные пункты этого раздела.

       Обязанность предоставления технической документации - это обязанность заказчика.

       Техническая документация включает в себя, прежде всего проектную документацию на будущий объект, которая является основанием для получения заказчиком разрешения на строительство.

        В соответствии с п.1.ст.51 Градостроительного кодекса РФ «Разрешение на

строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».[5]

       Обязанность подрядчика выполнить работы в соответствии с технической документацией и сметой.

       Именно техническая документация является заданием заказчика, в соответствии с которым подрядчик должен выполнить определенную работу. Поэтому в договоре необходимо предусмотреть ситуации, когда заказчик желает изменить техническую документацию, например, дополнить проект.

        В этом случае, как правило, оговаривается, что заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию без согласования с подрядчиком, но при одном условии: дополнительные работы не должны превышать 10 процентов общей сметной стоимости работ и менять их характер.

        Оплачивает такие работы заказчик, но не на основании сметы, а по дополнительному соглашению.

В ходе строительства подрядчик может обнаружить, что определенные работы в проекте и смете не были учтены и по этой причине необходимо провести дополнительные работы (например, из-за обнаружения подпочвенных вод). Тогда у подрядчика возникает не только право, но и обязанность сообщить заказчику, с соответствующим обоснованием, какие именно дополнительные работы следует провести. В соответствии с п. 3 ст. 743 ГК РФ заказчик, в свою очередь, должен не позднее десяти дней с момента получения такого сообщения или в иной, предусмотренный законом или договором срок сообщить подрядчику о принятом им на этот счет решении. Имеется в виду согласие или, напротив, несогласие с проведением дополнительных работ. Если в течение этого времени ответ не будет получен, подрядчик обязан приостановить работы с тем, чтобы убытки, вызванные простоем, будет вынужден возмещать ему заказчик, если только не докажет отсутствия необходимости в осуществлении таких работ.

        По общему правилу подрядчик обязан обеспечить строительство материалами и оборудованием в полном объеме (ст.745 ГК РФ). Однако по усмотрению сторон это правило может быть изменено. Причем в договоре должно быть четко отражено, в какой срок, в каком количестве и качестве предоставляются те или иные материалы и оборудование.

       Эти материалы и оборудование должны быть качественными. Качество предоставляемых для строительства материалов и оборудования должно быть подтверждено соответствующим сертификатом. Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 1997 г. N 1636 были приняты Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве. Этот документ обязаны применять все физические и юридические лица, занимающиеся строительной и ремонтной деятельностью, а также производством и поставкой материалов и оборудования для строительства.

        Ответственность за ненадлежащее качество материалов и оборудования несет сторона, которая их предоставила. Но именно подрядчик обязан проконтролировать их пригодность для строительства. Если он обнаружил, что предоставленные заказчиком материалы могут ухудшить качество выполняемых работ, то он должен потребовать их замены. Подрядчик вправе отказаться от договора подряда и потребовать от заказчика оплатить выполненную часть работ, если тот отказывается заменить материалы (п.2 ст.745 ГК РФ).

         Обязанность заказчика оказывать подрядчику дополнительные услуги может быть возложена на заказчика только договором. Именно в нем стороны могут предусмотреть, что заказчик обязан передавать в пользование подрядчику находящиеся у него на балансе здания и сооружения, обеспечивать своевременную транспортировку грузов в адрес подрядчика, осуществить подводку воды, электроэнергии, тепла.

        Обязанность предоставления земельного участка для строительства – это
безусловная обязанность заказчика. Но в тексте договора необходимо определить площадь и состояние земельного участка, передаваемого под строительство. Если это не оговорено, то в соответствии с пунктом 1 статьи 747 ГК РФ заказчик должен будет предоставить земельный участок такой площади и в таком состоянии, чтобы обеспечить своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

      Заказчик может отдельно указать в договоре свое право на компенсацию затрат на подготовку земельного участка к строительству. Иначе у него не будет права на компенсацию этих затрат.

      Обязанность застраховать определенные риски может быть возложена и на заказчика, и на подрядчика.

      Прежде всего, стороны могут застраховать риск случайного уничтожения или повреждения материалов, оборудования и самого объекта строительства. Кроме того, может быть застрахована ответственность за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в ходе строительства.

         Страхователем по договору будет та сторона, которая несет риск случайного уничтожения или повреждения соответствующего имущества либо несет ответственность за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу третьих лиц. Вместе с тем определенную заинтересованность в страховании того или иного объекта может иметь и другая сторона. Например, при страховании риска случайной гибели объекта строительства страхователем выступает подрядчик. При наступлении страхового случая он несет потери только в размере выплаченной им страховой премии. Но и заказчик получает реальные гарантии возмещения ему убытков, связанных с неисполнением договора.

        Строительство обычно идет довольно долго. Поэтому нужно обеспечить

охрану самого объекта, материалов и оборудования.

       Как правило, этим занимается подрядчик, даже если заказчик принял и оплатил отдельные этапы работы. Но чтобы избежать споров, сторонам лучше предусмотреть в самом договоре все необходимые охранные мероприятия, а также размер компенсации подрядчика.

       Обязанность по охране окружающей среды и обеспечению безопасности
строительных работ ст.751 ГК РФ возложена на подрядчика. И поскольку строительство - это деятельность, создающая повышенную опасность для окружающих, то в случае причинения вреда подрядчик в любом случае несет ответственность.

         Кроме того, вред жизни, здоровью, имуществу третьих лиц может быть причинен в результате использования предоставленных заказчиком некачественных материалов и т. п. Это означает, что заказчики также должны принимать все меры для обеспечения безопасности строительства и тоже в случае причинения вреда могут нести ответственность.

          Гражданский кодекс РФ (ст.748) предусматривает широкие права заказчика по контролю и надзору за действиями подрядчика, в том числе возможность проверять ход работ и их качество, соблюдение графика строительства.

         Заказчик может не использовать данные права. Однако если он все же решит осуществить их, то у него появится обязанность сообщить подрядчику об обнаруженных недостатках работы и потребовать их исправления. Если заказчик этого не сделает, то впоследствии он уже не сможет ссылаться на наличие этих недостатков. Вместе с тем в договоре строительного подряда стороны могут определить, что надзор и контроль - это не право, а обязанность заказчика.

       Выполненные подрядчиком работы заказчик должен оплатить в соответствии со сметой, в том порядке и в сроки, которые определены договором.

       Кроме основной цены стороны могут предусмотреть в договоре различного рода надбавки и премии за сокращение сроков строительства, более высокое качество работ и т. д.

       Как правило, работа оплачивается после сдачи ее результата заказчику. Вместе с тем в договоре может быть предусмотрена оплата отдельных этапов строительства. При этом в договоре и в смете должны быть четко установлены и сами этапы, и стоимость их выполнения. Но само по себе наличие промежуточных сроков без указания обязанности заказчика оплачивать достигнутый к промежуточному сроку результат не влечет за собой право подрядчика требовать оплаты своей работы до окончательной сдачи ее результата.

2.2. Ответственность сторон

В договоре строительного подряда можно предусмотреть, что сторона, не исполнившая свои обязанности, должна уплатить неустойку. Обычно это определенный процент от общей стоимости строительства. Причем процент может изменяться в зависимости от продолжительности просрочки исполнения обязанности. Например, заказчика можно обязать уплатить неустойку:

- за задержку передачи подрядчику строительной площадки, технической документации, оборудования, материалов и изделий;

- за передачу для монтажа некомплектного оборудования и т.д.

Подрядчик может быть обязан уплатить неустойку:

- за окончание строительства объекта после установленного срока;

- за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества;

- за нарушение сроков выполнения отдельных видов работ и т. д.

При этом стороны должны иметь в виду, что, кроме санкций за неисполнение обязательств по договору, виновная сторона возмещает все убытки, не покрытые неустойками. Уплата неустоек, а также возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Все отступления подрядчика от требований, предусмотренных в технической документации, можно разделить на две группы: существенные отступления и мелкие отступления. Под существенными отступлениями понимаются, прежде всего, отступления от строительных норм и правил, а также отступления от технической документации, повлекшие за собой снижение качества работы.

Поскольку понятию качества работы свойственны некоторые оценочные характеристики, то законодатель включил в число существенных недостатков

объективный характер и при необходимости могут быть установлены органами

строительной экспертизы. За допущенные существенные нарушения подрядчик

несет ответственность согласно ст. 737 Кодекса.

Если по общему правилу работа выполняется повторно по усмотрению подрядчика, а право заказчика на возмещение расходов по устранению недостатков поставлено в зависимость от предусмотренного договором права их устранять, заказчик по договору строительного подряда вправе наряду с другими требованиями, предусмотренными п. 1 ст. 723, по своему выбору потребовать от подрядчика безвозмездного повторного выполнения работы либо возмещения затрат, понесенных им на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

Подрядчик должен устранить недостатки в разумный срок, назначенный заказчиком, а требования об уменьшении цены за выполненную работу, возмещении расходов на устранение недостатков средствами заказчика или третьими лицами, а также убытков, причиненных заказчику его отказом от исполнения договора, в 10-дневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Требование о безвозмездном повторном выполнении работы удовлетворяется в срок, установленный для срочного выполнения работы, а если соответствующие работы подрядчиком по срочным заказам не выполняются – в срок, предусмотренный договором бытового подряда, который был ненадлежаще исполнен.

Один из разделов ГК РФ (ст. 757) составляет предоставление заказчику права требовать от подрядчика устранения недостатков, за которые он ответственности не несет. При этом имеется в виду, что необходимые для этого работы осуществляются за счет заказчика. Однако отмеченное право возникает только при условии, если оно предусмотрено в договоре. Вместе с тем Кодекс освобождает подрядчика от необходимости устранить недостатки в рассматриваемой ситуации, если это не связано непосредственно с предметом

договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по причинам, от него

не зависящим.[6]

Наряду с гражданской ответственностью в ряде случаев ненадлежащее качество строительства может влечь за собой и ответственность административную. Различные ее основания предусмотрены, например, в п. 2 ст. 66 Градостроительного кодекса. В общем плане указанная ответственность установлена в Кодексе законов об административных правонарушениях. Имеются в виду такие основания административной по природе ответственности, как нарушение требований нормативных документов в области строительства (ст. 9.4), нарушение установленного подряда строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию (ст. 9.5), ввод в эксплуатацию топливо – и энергопотребляющих объектов без разрешения органов, осуществляющих государственный контроль на указанных объектах (ст. 9.9).