Загальна характеристика договору найму (оренди) жилих приміщень

Наймач має право  відмовитися від договору найму  житла, якщо житло стало непридатним  для постійного проживання у ньому . У разі виникнення спору і встановлення судом непридатності житла для постійного проживання у ньому, у наймача відсутній обовязок попередження наймодавця про розірвання договору за три місяці.

Частина 2 ст. 825 ЦК встановлює підстави розірвання договору найму  житла за рішенням суду на вимогу наймодавця. Перелік цих підстав носить вичерпний характер і розширеному тлумаченню не підлягає. Підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця ґрунтуються на загальних умовах виконання зобовязання у встановлений строк (термін), на засадах обовязковості договору для виконання сторонами.

Розірвання договору найму житла є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази. Якщо при розгляді справи про розірвання договору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд може відмовити в позові, враховуючи причини виникнення заборгованості щодо оплати житла.

Другою підставою розірвання договору найму житла є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Руйнування або псування житла може проявлятись в безпосередніх винних діях наймача та інших осіб, з якими він проживає, за порушення цілісності жилих приміщень, місць загального користування, санітарно-технічного обладнання, тощо, а також у бездіяльності відносно виконання обовязків щодо здійснення поточного або капітального ремонту. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі відстрочки виконання рішення дія договору найму житла продовжується, обовязок наймача щодо усунення допущених порушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання рішення наймодавець може вимагати виселення наймача та інших осіб, з якими він проживає, або запропонувати наймачеві укласти новий договір найму.

Третьою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сімї. У цьому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обовязок доведення необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сімї лежить на наймодавцеві.

Четвертою підставою  розірвання договору найму житла  на вимогу наймодавця може бути продовження  використання житла наймачем або іншим особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушення ними прав та інтересів сусідів, після попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень. Використання житла не за призначенням, тобто не для проживання, а для виробничих, підприємницьких або інших цілей. Разом із тим виникає питання про збереження за наймачем, іншими особами, які проживають разом з наймачем, права на користування житлом у разі їхньої тимчасової відсутності. Така відсутність теж може розглядатися як невикористання житла за його призначенням, якщо має місце руйнування або псування житла.

Систематичне порушення прав та інтересів сусідів - це умисне, винне порушення правил проживання, учинення скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних ушкоджень, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час, та інші дії, які свідчать про навмисне порушення правил проживання.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Висновок

 

Сьогодні Україна намагається  забезпечити молодим громадянам рівне з іншими громадянами право на житло, сприяти молодіжному житловому будівництву, створенню молодіжних житлових комплексів тощо. У звязку з цим було розроблено й прийнято ряд законів та підзаконних актів, які регулюють можливість отримання молодими чоловіками та жінками або сім’ями довгострокових кредитів для побудови житла. Серед цих актів провідне місце займають наступні: Закон України «Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні» 5 лютого 1993 р. (в редакції Закону 2001 р.), Постанова КМУ від 28 жовтня 1996 р. № 1300 «Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва», Постанова КМУ від 29 травня 2001 р. № 584 «Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сімям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла» та ін.

Договір найму житла  є підставою для виникнення забов’язання та правовідношення, в якому кожна зі сторін має одночасно і права, і обов’язки. Виходячи з того, що договір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та бов’язками наділені обидві сторони договору, наймодавець виступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника)  виконання його обов’язків, наприклад, сплатити гроші за користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) на виконання забов’язання вчинити на його користь певну дію (передати житло в користування негайно або у строк, встановлений договором найму). У разі невиконання боржником обов’язку передати кредиторові у користування житло, кредитор має право його передання відповідно до умов забов’язання, якщо інше не передбачене законом.

З метою створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин 19 червня 1992 р. було прийнято Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду». Приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв). Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сімї та додатково 10 квадратних метрів на сімю та продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають в них або перебувають в черзі осіб, що потребують поліпшення житлових умов.

Приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд. Передача квартир (будинків) у власність громадян оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. Таким чином, право власності у громадянина на приватизовану квартиру (будинок) виникає з моменту реєстрації свідоцтва про право власності в органах приватизації.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список використаних джерел

 

1.Законодавчі акти  України:

          1) Конституція України

          2) Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. //Відомості Верховної Ради України - 2003 р. - № 40 – ст..56,67-69

          3) Житловий кодекс України від 30.06.1983 ВВР, 1983, N 28, ст.574

[1] – zakony.com.ua

[2] – Економіко-правова бібліотека//інтернет// www.vuzlib.net/ck/1-11.html

[3]— Бірюков І.А., Гопанчук В.С, Заїка Ю.А - «Житлове право України: навч.посіб.» - Істина, 2003р., 208с

[4]— Корольов О.В. – «Житлове право України: навч. - метод. посібник» - К.: КНТЕУ, 2003р., 134с.

[5]—Харитонов Є.О., Саніахметова Н.О. - «Цивільне право Украіни: підручник» - К.: Істина, 2003р., 773с.

[6]— Цивільний кодекс України: науково – практичний коментар/ А.С. Довгерт - К.: Істина 2004р., 928 с.

[7]— Шевченко Я.М. - «Цивільне право Украіни: підручник у 2 –х томах» - К.: 2004р., 406 – 407 сс.

[8] — Борисова В.І., Баранова Л.М., Жилінкова І.В. - «Цивільне право Украіни: підручник у 2 –х томах» - К.: Юрінком Інтер, 2004р., 552 с.

[9]— О.А.Підопригора «Цивільне право», К., - 2008р.

[10]— Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. – «Житлове право України: науково-практичний посібник» -Харків: Еспада, 2004. - С.318.

[11]— Чепульченко Г. Д., Скоробогатова А. И. - Юридический справочник. Жилищные отношения.  К.: Юрінком Інтер.- 2006.  - 114с.

[12]— Галянтич М. К.  Житлове право України: Практикум. — К.: МАУП, 2004. — 116 с. — Бібліогр.: с 105–112.

[13]—  Галянтич М.К. Правові питання користування житлом. – К.: НДІ приватного права та підприємництва, 2006.-44с.

[14] — Харитонов Є.О, Харитонова О.І..Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України-Київ,2009, С. 743

[15] — Білоусов Ю. В., Лозінська С. В., Русу С. Д., Стефанчук Р. О., Ватрас В.А. Цивільне право України: Навч. посіб./ Р. О. Стефанчук (ред.).К.: Наукова думка, 2004 р. - 452 с.

[16] —Шевченко Я. М. Цивільне право України: Академічний курс. Підручник у 2-х томах. ? Т. 2 "Особлива частина". К.: 2004 р. 406-407 сс.

[17] — Житлове право України: Навч.-метод. посібник для самост. вивчення курсу для студ. спец. " Правознавство" / О. В. Корольов. К.: КНТЕУ, 2003 р. - 134 с.