Загальна характеристика договору найму (оренди) жилих приміщень

Вступ

 

Відповідно до ст. 47 Конституції  України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу  побудувати житло, придбати його у власність  або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в ЦК України.

Актуальність теми курсової роботи зумовлена змінами соціально-економічного устрою України та новими конституційними засадами права громадян на житло. Якщо головним принципом Конституції УРСР (1978 року) був принцип безоплатного розподілу житла під громадським контролем, то Конституція України (1996 року) визначає, що безоплатно житло надається державою або органами місцевого самоврядування тільки громадянам, які потребують соціального захисту, а головним обов’язком держави є створення умов, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання  свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сімї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.                                                         

 Ступінь наукової розробленості теми. Найбільш грунтовні наукові роботи даній проблемі присвятили Брагинський М.І., Васильев П.П., Вітрянський В.В., Потяркин Д.Е., Красавчикова О.А., Крашенінников П.В., Садікова О.Н., Сергєєва А.П., Суханова Е.А., Тітов А.А., Тіхоміров М.Ю. і багато інших.

 

Отже, тема «Договір найму (оренди) жилих приміщень» є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.

Таким чином, об’єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.

Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.

Метою курсової роботи є  визначення основних цивільно-правових теоретичних засад, принципів та методів правового регулювання цивільного договору найму житла і окремих його видів, а також надання рекомендацій щодо вдосконалення системи нормативних актів України, які регулюють цей вид договору. 

Задачі дослідження:

- досконально дослідити  житлове законодавство на предмет  виявлення проблем, повязаних  з договором найму (оренди) жилих  приміщень;

- запропонувати свої  шляхи вирішення проблем.

При дослідженні використовуються такі методи:

- метод соціально-історичного аналізу;

- метод правового аналізу;

- метод порівняльного  аналізу.

Джерела одержання  інформації: Конституція України, цивільне та житлове законодавство України та ін..

 

1. Загальна характеристика договору найму (оренди) жилих приміщень

1.1. Договір найму житла

Відповідно до ст. 47 Конституції  України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу  побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду [2]. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в новому ЦК України. Крім того, договір найму житла надає реальну можливість для реалізації конституційних положень про вільний вибір місця проживання та про здійснення права приватної власності. Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх, а в деяких випадках і багатосторонніх правочинів. Тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів (ст. 626-627, гл. 52 ЦК).

Істотними умовами договору найму є: об'єкт (склад і обсяг  житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який укладається договір, плата; ремонт майна та умови його повернення; порядок виконання зобов'язань; відповідальність сторін. Також повинні бути визначені ризик випадковою загибелі та страхування наймачем взятого ним в найм майна. За згодою сторін у договорі найму можуть бути передбачені й інші умови.

Договір найму житла є підставою для виникнення зобовязання - правовідношення, в якому кожна зі сторін має одночасно і права, і обовязки і вважається боржником у тому, що вона зобовязана вчинити на користь другої сторони, і одночасно - кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї. Виходячи з того, що договір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обовязками наділені обидві сторони договору, наймодавець одночасно виступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обовязків, наприклад, сплати грошей за користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) на виконання зобовязання вчинити на його користь певну дію (передати житло в користування негайно або у строк, встановлений договором найму) [1]. У разі невиконання боржником обовязку передати кредиторові у користування житло, кредитор має право вимагати його передання відповідно до умов зобовязання, якщо інше не передбачене законом. Правові наслідки непередання майна наймачеві, вказані в ст. 766 ЦК, поширюються на договір найму житла.    Такий договір є відплатним, строковим, консенсуальним. Він вважається укладеним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору належать умови про предмет договору, дані про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

 

1.2. Сторони у договорі найму житла

Сторонами договору найму житла є наймодавець - особа яка є власником житла, і наймач - соба, якій передається житло в користування [3]. Такими особами можуть бути фізичні особи, які набули повної цивільної дієздатності та юридичні особи. Якщо власниками житла є кілька осіб, вони можуть бути наймодавцями у договорі. Якщо договір найму житла укладається з кількома особами або у разі заміни первісного наймача на кілька осіб, вони можуть бути наймачами у договорі. Таким чином, на стороні наймодавця і наймача можуть бути багато осіб. Такі особи за своїм положенням відносяться відповідно до солідарних кредиторів та боржників. ЦК передбачає право бути наймачем житла юридичній особі, яка може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Правовою підставою для користування таким житлом може бути договір піднайму житла.

 

 

1.3. Форма і предмет договору найму житла

Договір найму житла як правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Ст. 811 ЦК встановлює письмову форму договору найму житла. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сторонами письмової форми договору найму житла має наслідком його недійсність. Тому факт укладання такого договору і заперечення однією зі сторін факту вчинення цього правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо, відеозапису та ін. Рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на показаннях свідків.                                                                        

Якщо особа вважає себе наймачем після укладання договору найму житла, а власник житла  оспорює факт учинення цього договору і не передає житло в користування, то вона вправі звернутися до власника житла з позовом про примусове виконання обовязку в натурі, тобто про зобовязання відповідача передати житло в користування. У випадку оспорювання факту вчинення цього договору і вчинення перешкод у користуванні житлом з боку власника житла, особа, яка вселилася в приміщення, може звернутися до власника житла з позовом про визнання права користування житлом і зобовязання відповідача припинити чинити (усунути) перешкоди у здійсненні права користування майном. У таких справах підлягає доведенню факт укладання договору найму. Допустимими доказами цього факту і заперечень проти нього можуть бути письмові а прирівнені до них докази. Показання свідків у даному випадку не вважаються допустимими доказами.

Педметом договору найму житла можуть бути помешкання [4]. До видів помешкання Кодекс відносить, зокрема квартиру або її частину, житловий будинок або його частину. Ці обєкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивідуальними ознаками і є неспоживними. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними.                                  Перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла, не є вичерпаним (ч. 1 ст. 812 ЦК ).

 Ст. 29 ЦК визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири ще й гуртожиток, готель, тощо. Такі помешкання можуть бути предметом договору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживання, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умовами цього договору. Виходячи з того, що  наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору найму житла прямо не поширюються на житлові будинки, інше нерухоме майно, яке визнане самочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених законом.                         

Якщо після укладання  договору найму житла буде встановлена непридатність помешкання до постійного проживання у ньому, сторони за взаємною згодою можуть розірвати договір або за позовом наймача такий договір може бути визнаний судом недійсним.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Обов’язки сторін договору

2.1. Обовязки наймача житла

1. Наймач зобовязаний  використовувати житло лише для  проживання у ньому, забезпечувати  збереження житла та підтримувати  його в належному стані.

Такий обовязок поширюється  не тільки на наймача, а й на інших  осі які проживають разом з наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймача. Йдеться про тимчасових мешканців, наймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Під забезпеченням збереження житла і підтримуванням його в належному стані слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обовязків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного й іншого обладнання, до обєктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно майна, що обслуговує будинок.

2. Наймач не має  права провадити перевлаштування  та реконструкцію житла без  згоди наймодавця.

Чинне житлове законодавство  надає право наймачеві і власнику житла на переобладнання і перепланування житлового будинку або квартири (ст. 100 і 152 ЖК). Перевлаштування - це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квартирах спрямовані на обладнання житла комунальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Реконструкція індивідуальних житлових будинків - комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків. Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена у суді. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як в письмовій, так і в усній формі.

3. Наймач зобовязаний  своєчасно вносити плату за  житло. 

Наймач зобовязаний  постійно вносити плату за комунальні послуги якщо інше не встановлено  договором наймом [5]. Під своєчасним внесенням плати слід розуміти виконання умов договору найму щодо строку внесення плати. Окрім того, наймач зобовязаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлене договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачаня, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та ін.

Сторони у договорі найму житла можуть встановити, на кого з них покладається обовязок щодо здійснення поточного ремонту житла. Якщо ця обставина не встановлена договором, то вважається, що наймач зобовязаний здійснювати поточний ремонт житла (ст. 819 ЦК). До поняття поточного ремонту житла належать роботи з підтримання в належному стані складових житла: фарбування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних приладів та інші роботи.                          

Наймач зобовязаний  вказати у договорі найму житла  осіб, які проживатимуть разом  із ним (ст. 816 ЦК). Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти, інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб [6]. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи.  Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має намір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого договору. Якщо ці обставини наймач приховає від наймодавця, за позовом останнього, на нашу думку, суд може визнати договір найму недійсним або суд може висилити цих осіб без надання іншого житла. Особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних з ним прав та обовязків щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обовязками відносно наймодавця і наймача.                                             

Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Стосовно договору найму житла відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді дострокового розірвання договору і виселення. Виходячи з рівності прав і обовязків наймача і осіб, з якими має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними боржниками.

Відповідно до ст. 762 ЦК за користування майном сторони можуть передбачити плату в грошовій або натуральній формі. Чинним законодавством не встановлений максимальний розмір плати за користування житлом. Такий розмір встановлюється сторонами в договорі. Якщо буде прийнятий закон, який встановить максимальний розмір плати за користування житлом, сторони в договорі не вправі передбачити розмір плати, що перевищує цей розмір. Якщо встановлений рішенням суду розмір плати за житло не задовольняє наймача, він має право відмовитися від договору найму. Якщо таке рішення не задовольняє наймодавця, він не має права відмовитися від договору найму. Але за результатами розгляду справи розмір плати буде встановлений з урахуванням споживчої якості житла та інших обставин, які мають істотне значення. Розірвання такого договору можливе у судовому порядку.