Загальна характеристика договору найму (оренди) жилих приміщень

Відповідно з договором найму або окремим законом може бути встановлено право односторонньої зміни розміру плати за користування житлом (ч. 2 ст. 820 ЦК). У противному випадку така одностороння зміна розміру плати не допускається. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

2.2. Обов’язки наймодавця жилого приміщення

Наймач житла має  право за згодою інших осіб, які  постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець  має 
право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо 
наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право  відмовитися від договору найму  житла, якщо житло 
стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла  може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

- невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі понад два рази;

- руйнування або псування  житла наймачем або іншими  особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві  може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла [7]. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Договір найму частини  будинку, квартири, кімнати (частини  кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не 
пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла  або інші особи, за дії яких він  відповідає, 
використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

3. Зміна та розірвання договору

3.1. Зміна договору

Зміни договору найму  житла можуть вимагати обидві сторони  — наймодатель і наймач. За загальним  правилом, зміна договору допускається лише з відома наймача, членів його сім'ї і наймодателя, але в Житловому кодексі встановлені окремі виключення. Зокрема, при проведенні капітального ремонту житлового будинку державного або суспільного житлового фонду, коли ремонт не може бути проведений без виселення наймача, незалежно від його згоди, наймодатель має право вимагати зміни договору і зобов'язаний надати наймачеві і членам його сім'ї на час проведення ремонта інше житлове приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на ремонтоване приміщення.

У тих випадках, коли житлове  приміщення, займане наймачем і членами  його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережено або  істотно збільшиться і у наймача  утворюються надлишки житлової площі, наймачеві і членам його сім'ї має бути надане інше упорядковане приміщення до початку капітального ремонту. Якщо житлове приміщення істотно зменшиться, то інше приміщення має бути надане на вимогу наймача (ст. 102 ЖК).

Одним з випадків зміни  договору найму житлового приміщення є так званий «розділ житла»: повнолітній член сім'ї наймача має право вимагати, з відома тих, що останніх проживають спільно з ним членів сім'ї, висновку з ним окремого договору найму, якщо приміщення, що виділяється, є ізольованим і за розміром відповідає житловій площі, що припадає на частку особи, що вимагає розділу [8].

За правилами статті 106 Житлового кодексу повнолітній  член сім'ї наймача вправі за згодою наймача та інших членів сім'ї, які  проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача. Такі випадки найчастіше трапляються тоді, коли попередній наймач жилого приміщення виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і у випадках смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення. У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується в судовому порядку.

Правила статті 106 Житлового  кодексу не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ  та організацій найважливіших галузей  народного господарства, крім випадків, що викладені вище.

Ст.824 ЦК регламентує заміну наймача в договорі найму житла. На вимогу наймача і інших осіб, що постійно проживають спільно з ним, і з відома наймодателя наймач в договорі найму житла може бути замінений одним з повнолітніх осіб, що постійно проживають спільно з наймачем. В разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, що постійно проживали з колишнім наймачем, або, за узгодженням з наймодателем, одне або декілька з цих осіб. В цьому випадку договір найму житла залишається таким, що діє на колишніх умовах. Зміна договору найму житлового приміщення, що іменується переоформленням договору, полягає у визнанні за раніше укладеним договором найму наймачем повнолітнього члена сім'ї замість колишнього наймача на його вимогу з відома наймача і останніх членів сім'ї, що проживають з ним.

3.2. Припинення договору найму житла

Зобов'язання, що виникають  з договору найму жилого приміщення, можуть припинятися як за волевиявленням сторін, так і незалежно від  їхньої волі. Припинення зобов'язання за волевиявленням сторін здійснюється шляхом розірвання договору. Житлові правовідносини можуть бути припинені також у зв'язку з певними подіями: смерть одинокого наймача, руйнування жилого приміщення у зв'язку з стихійним лихом тощо.

Порядок може бути двох видів: позасудовим та судовим за ініціативою наймача або наймодавця.

Як правило, виселення  громадян проводиться в судовому порядку. При розірванні договору найму житла наймач і інші особи, що проживали в приміщенні, підлягають виселенню з житла на підставі вирішення суду, без надання ним іншого житла. Згідно з Житловим кодексом України розірвання договору найму житла в будинках державного і суспільного житлового фонду за ініціативою наймача з відома членів його сім'ї можливо у будь-який час без попереднього запобігання наймодателя.                                                 

В разі вибуття наймача  і членів його сім'ї на постійне проживання в інший населений пункт або  в інше житлове приміщення в тому ж населеному пункті, договір найму вважається розірваним з дня вибуття (ст. 107 ЖК). На вимогу наймодателя договір може бути розірваний лише у випадках, передбачених законом. За загальним правилом, виселення із займаного житлового приміщення виробляється в судовому порядку, за винятком виселення осіб, самоправний що зайняли житлові приміщення або що проживають в будинках, що загрожують обвалом, коли виселення допускається в адміністративному порядку з санкції прокурора.           

Громадянам, яких виселяють  з житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на житлові приміщення, які були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку або іншої особи, повернення якої забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. Житлове приміщення, яке надається тому, що виселяється, має бути вказане у вирішенні суду або постанові прокурора. Звернення стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення є підставою для виселення всіх громадян, які живуть в нім, за виключеннями, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку житлове приміщення всі громадяни, які живуть в нім, зобов'язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього житлового приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня здобуття цієї вимоги.                                                                      

Якщо громадяни не звільняють житлове приміщення у  встановлений або інший погоджений сторонами термін добровільно, їх примусове  виселення здійснюється на підставі вирішення суду. Виселення громадян при зверненні стягнення на житлові  приміщення, які були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку або іншої особи, повернення якої забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення, є підставою для надання цим громадянам житла для тимчасового мешкання відповідно.                                      

Житловий кодекс розрізняє виселення з житлових приміщень в будинках державного і суспільного житлового фонду з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення і з наданням іншого житлового приміщення. Виселення з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення виробляється, якщо:  

— будинок, в якому  знаходиться житлове приміщення, підлягає сносу;         —будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом;                                       — будинок (житлове приміщення) підлягає переобладнанню в нежилою.

Офіцери, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстрокової служби і прирівняні до них особи, звільнені  з військової служби у відставку  або запас, а також особи, що проживають з ними, можуть бути виселені із займаних ними житлових приміщень у військових городках з наданням іншого упорядкованого житлового приміщення [9]. Закон встановлює вимоги до приміщення, що надається. Воно повинне знаходитися в межі даного населеного пункту і відповідати всім вимогам, що пред'являються до приміщень при їх наданні.

Громадянам, що займали  окрему квартиру, має бути надана окрема квартира. Якщо наймач займав більш  за одну кімнату, йому надається приміщення, що складається з того ж числа  кімнат. За розміром житлове приміщення має бути не менш того, яке займав наймач, проте в межах норми житлової площі. При виселенні з житлового приміщення, меншого за розміром, чим це передбачено для надання, що виселяється надається житло відповідно до встановленого розміру.                                                                                            

З наданням іншого житлового  приміщення (без вказівки упорядкованого) можуть бути виселені:

      - працівники (разом з особами, що проживають з ними), що припинили трудові стосунки з підприємствами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за скоєння злочину;     

       - громадяни, що отримали житлові приміщення в будинках колгоспів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням;         

       - громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких вони позбавлені батьківських прав.                                 

Вимоги до житлового приміщення, що надається, в цих випадках нижче, ніж до упорядкованого житлового приміщення — воно повинне знаходитися в межі даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

У випадках ліквідації дитячого будинку родинного типа батьки-вихователі повинні звільнити надане їм житлове приміщення, а в разі відмови — підлягають виселенню з наданням ним іншого упорядкованого житлового приміщення. При усуненні батьків - вихователів від подальшого виховання дітей вони можуть бути виселені із займаного житлового приміщення з наданням іншого житлового приміщення.

Згідно з Житловим кодексом виселення з житлового  приміщення в будинках державного і  суспільного житлового фонду  без надання іншого житла допускається за:   

—систематичне руйнування і псування житла;                                                       — систематичне використання житла не за призначенням;                                      — систематичне порушення правил гуртожитку, що створює неможливість спільного мешкання в одному будинку або квартирі.

Необхідними умовами  виселення без надання іншого житлового приміщення є систематичність  порушень і безрезультатність вживання заходів запобігання і суспільної дії.

Підстави для розірвання договору найму житла.

Першою підставою для  розірвання договору найму житла (в позасудовому порядку) є відмова наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час від договору найму. Порядок (процедура) розірвання договору найму житла за цією підставою вимагає письмового попередження про це наймодавця за три місяці. Цей строк закон встановлює з метою захисту прав наймодавця, якому (наймодавцю) він необхідний для підшукання і укладання договору з іншою особою.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. У разі попередження наймодавця про розірвання договору менше, ніж за 3 місяці, на нашу думку, наймодавець має право вимагати від наймача плату за користування житлом за відповідний час. Форма такого попередження законом не встановлена. Тому попередження може бути і в усній формі, але обовязок доведення цього факту лежить на наймачеві.