Сделки, понятие и виды сделок

Для физических и юридических  лиц установлен единый порядок оформления нотариальных документов. Едины также  требования, предъявляемые к совершаемой сделке. Нотариус должен проверить: не противоречит ли сделка законодательству, соблюдена ли требуемая форма, а также определить объект гражданских прав. Если сделка носит имущественный характер, то необходимо уточнить, к какому виду имущества она относится – движимому или недвижимому. Поскольку вся недвижимость регистрируется государством, нотариус проверяет подлежало ли данное имущество государственной регистрации и является ли данное лицо собственником отчуждаемого или закладываемого имущества.

Содержание нотариально  удостоверяемой сделки, а также заявление  иных документов должна быть зачитано вслух участниками. Документы, оформляемые  в нотариальном порядке, подписываются  в присутствии нотариуса.

Ныне в законодательстве широкое распространение получило требование о государственной регистрации сделок. Согласно ФЗ от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.

Государственная регистрация  сделок была предусмотрена в ст. 158 ГК РСФСР 1922г. – «купля-продажа  строений должна быть, под страхом  недействительности, нотариально удостоверена с последующей регистрацией в  надлежащем коммунальном отделе». А  в ГК РСФСР 1964 г. государственная регистрация предусматривалась для двух договоров: купли-продажи и дарения. В обоих случаях имелись в виду одинаковые объекты: жилой дом и дача, к которым присоединялись строительные материалы.

В советской юридической  литературе ст. 185 ГК РСФСР 1922г. получала неоднозначное толкование.

Можно выделить несколько  принципов государственной регистрации:

• единая процедура государственной регистрации для всех объектов недвижимости;
• единые регистрирующие органы – учреждения юстиции;
• единый государственный реестр прав на недвижимость;
• открытость сведений о государственной регистрации прав для всех лиц (публичность);
• платность государственной регистрации и предоставления информации;
• ответственность регистрирующего органа лишь за своевременность и точность записей в реестре;
• заведение отдельной папки для каждого объекта недвижимости;
• правовая экспертиза представляемых документов.

ГК РФ придал государственной  регистрации сделок с недвижимостью  значение условия действительности сделок. Является ли государственная регистрация элементом формы сделки или самостоятельным условием действительности сделки, хотя и тесно связанным с формой сделки²⁰? Представляется, что трактовка государственной регистрации сделки как самостоятельного условия действительности, хотя и тесно связанного с формой сделки, обоснованна и подтверждается нормами ГК РФ.

Если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации сделки. В данном случае ГК РФ различает форму сделки и государственную регистрацию – незарегистрированная сделка может быть совершена в надлежащей форме.

Аргументом в пользу трактовки государственной регистрации сделки как самостоятельного условия действительности является тот факт, что требование государственной регистрации всегда императивно устанавливается ГК РФ, и у участников оборота нет возможности предусмотреть соглашением государственную регистрацию сделки, как это возможно при простой письменной и нотариальной формах сделки²¹.

Государственную регистрацию сделок и прав надо отличать от обязательной по закону в негосударственной регистрации сделок и прав. Так, в соответствии Федеральным законом от 22 апреля 1996 го № 39 – ФЗ «О рынке ценных бумаг»²² право на именную документарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае регистрации у депозитария прав приобретателя. Иногда несоблюдение требования в негосударственной регистрации влечет иное, чем недействительность, неблагоприятное последствие. Так, в соответствии с Законом РФ от 20 февраля 1992 г. № 2383-I «О товарных биржах и биржевой торговле» сделка не считается биржевой, если она не зарегистрирована на бирже: это не влечет ее недействительность, но стороны лишаются права претендовать на предоставление биржей дополнительных гарантий реализации сделки²³.

Государственную регистрацию  сделки и прав необходимо отличать от государственного регистрационного учета. Например, не постановка на учет автомототранспортных средств никак не влияет на действительность сделок, не оспаривает право собственности покупателей автомобилей.

В современной цивилистической  литературе высказываются мнения, что  сделка, не прошедшая государственную  регистрацию, недействительна лишь в случаях, прямо установлена  законом для каждого вида сделки, подлежащей государственной регистрации, в противном же случае сделка считается не заключенной. Таким образом, незарегистрированные договоры продажи предприятия, аренды здания или сооружения на срок более одного года, аренды предприятия, мены предприятия, уступка требования по любому из перечисленных договоров являются незаключенными²⁴.

Слабое место «незаключенных»  сделок выявил А. Матвеев: во всех случаях, когда ГК РФ прямо не устанавливает, что незарегистрированная сделка недействительна, в соответствующей статье имеется формулировка о том, что «сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации», в то же время в этой статье устанавливается, что несоблюдение формы такой сделки влечет ее недействительность. Очевидно, что оформление сделки всегда предшествует ее государственной регистрации: но как можно признать недействительной ту сделку, которая еще не совершена, не заключена²⁵? Таким образом, несоблюдение государственной регистрации сделки влечет ничтожность такой сделки.

Но из этого общего правила существует одно исключение. Договор коммерческой концессии  считается заключенным безотносительно  к соблюдению сторонами требования о его государственной регистрации. Однако в этом случае закон устанавливает, что данный договор до его государственной регистрации не является основанием для изменения отношений сторон этого договора с третьими лицами. Заключение данного договора порождает иные предусмотренные законом последствия: становиться невозможным повторное распоряжение предметом договора для отчуждателя, но еще не становиться возможным распоряжение предметом договора для приобретателя. Такое «подвешенное» состояние, с одной стороны, позволяет контрагентам регулировать свои отношения нормами заключенного ими договора, не опасаясь его недействительности или констатации его отсутствия, а с другой – охраняет права третьих лиц от последствий противоправных действий отчуждателя и приобретателя²⁶.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В результате проведенного исследования мы пришли к выводу, что  понятие сделки - одно из основных понятий гражданского права. Использование Гражданского кодекса РФ выявил ряд недостатков, в частности в формулировках примененных законодателем. При принятии ГК РФ не были устранены проблемы, возникавшие в правоприменительной практике ГК РСФСР от 1964г.

Рассмотрим ряд примеров.

1. В законе (п. 2 ст. 158 ГК  РФ) применена неудачная формулировка: «Сделка, которая может быть  совершена устно, считается совершенной  и в том случае, когда из  поведения лица явствует его  воля совершить сделку». Создается впечатление, что сделки, совершенные посредством конклюдентных действий, равнозначны устной сделке и могут быть совершены только в случаях, когда законом предусмотрена устная форма сделки, а следовательно, заменяют устную (языковую) форму сделки.

Очевидно, п. 2 ст. 158 ГК РФ следовало сформулировать следующим  образом: «Сделка, для которой не требуется обязательная словесная  форма (устная или письменная), считается  совершенной посредством конклюдентных  действий, т.е. когда из поведения  лица явствует его воля совершить сделку».

2. Как уже упоминалось  выше, согласно ст. 165 ГК РФ, названной  «Последствия несоблюдения нотариальной  формы сделки и требования  о ее регистрации», несоблюдение  нотариальной формы, а в случаях,  установленных законом, требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Если бы законодатель ограничился п. 1 ст. 165 ГК РФ и после  этого поставил точку, то все было бы законно обоснованно и логично, ибо после этого следовал параграф второй, озаглавленный «Недействительность сделок», который регламентирует последствия таких сделок. Но логика и последовательность изменяют, авторам гражданского кодекса 1995 г., и они сбиваются на нормы, которые были установлены ГК РСФСР (ст. 47 ГК РСФСР), а еще раньше были установлены инструктивным письмом Гражданской кассационной коллегии Верховного Суда РСФСР № 1, изданным, в 1927 году.

Невозможно при таких  условиях объяснить, почему исполнение сделки другой стороной без соблюдения установленной законом или соглашением сторон нотариальной формы, вопреки требованиям ст. 158 и 434 ГК РФ признается достаточным для признания сделки действительной, если к тому же не требуется и законность ее содержания.

Делая выводы на основе всего  выше изложенного, можно сказать, что Гражданский кодекс РФ отражает не достаточно четко условия признания сделок недействительными, что зачастую приводит к ошибкам в толковании норм закона и как следствие, возможному ущербу участникам гражданских правоотношений.

Изучение этой темы в настоящее время актуально, так как наметился ряд проблем в данной области, требующий их научного исследования и разрешения.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.12.2012 N 282-ФЗ, http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/ © КонсультантПлюс, 1992-2013г.

2. Специальная литература:

 

1. Алексеев С.С. Проблемы теории права, Свердловск, 1972г.
2. Амфитеатров Г.Н. Право на жилое строение и на пользование жилыми домами. М., 1948г.
3. Гражданское право. Под ред. Е.А. Суханова. М., 2003г.
4. Гражданское право. Под ред. Ю.К.Толстого и А.П.Сергеева. М., 2005 г.
5. Гражданское право. Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И., М., 2000г.
6. Гражданское право современной России. Под ред. Н.М. Кориизнова., М., ЮНИТИ-ДАТА, 2006г.
7. Егоров Ю.П. Правовой режим сделок как средств индивидуального гражданско-правового регулирования. Свердловск, 2004г.
8. Иванов П. И. Психология. И., 1959г.
9. Ильков С.В. Все о сделках., СПб.: «Изд. дом Герда», 2000г.
10. Иоффе О. С. Советское гражданское право. Изд-во Юридическая литература, 1967г.
11. Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. Госюриздат, 1958г.
12. Куник Я.А. Гражданско-правовые сделки. Представительство. Общее учение об обязательстве. Способы обеспечения обязательств., МИНХ им. Г.В. Плеханова, М., 1960г.
13. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение. – Хозяйство и право. – 2001 г. - № 12
14. Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность, 1954г.
15. Подхолзин Б.А. Договоры, обязательства, сделки., М.: Изд-во «Ось -89», 2002г.
16. Рясенцев В. А. Сделки по советскому гражданскому праву. М., 1951.
17. Судебная психиатрия: Руководство для врачей. Под ред. У. М. Файнберга. 1950г.
18. Явич Л.С. Проблемы правового регулирования советских общественных отношений, М., 1961г.

 

3. Статьи из журналов:

 

1. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву.// Советское государство и право, № 3-4, 1946г.
2. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью?// Законодательство., № 7 1996г.
3. Егоров Ю.П. Законодательные требования к совершению сделок.// Право и экономика, № 6, 2004г.
4. Исаков В.Б. Функции правового регулирования фактических обстоятельств в механизме правового регулирования.// Советское государство и право, № 2, 1975г.
5. Семенов М.И. Государственная регистрация сделок и последствия ее несоблюдения.// Право и экономика, № 6, 2002г.
6. Семенов М.И. Заключение сделок посредством конклюдентных действий.// Право и экономика, № 7, 2002г.
7. Соколов И. Мнимые и притворные сделки// Советская юстиция, № 12, 1987г.

 

4. Авторефераты диссертаций:

 

1. Занковская С. В. Существенное заблуждение в сделке в советском гражданском праве: Автореф. канд. дис. М., 1999г.
2. Красавчиков О.А. Теория юридических фактов в советском гражданском праве. Автореф. Дисс. канд. юр. наук., Свердловск,1996 г.

¹ Алексеев С.С. Проблемы теории права. Свердловск: С. 25. 1972 г.

² Понятие сделки по советскому гражданскому праву. Советское государство и право. № 3. С. 55. 1946 г.

³ Новицкий И. Б.  Сделки. Исковая давность. М.: С. 35. 1954 г.

⁴ Гражданский кодекс РФ, от 01.01.1995 года.

⁵ Иванов П. И. Психология. И.: С. 42. 1959 г

⁶ Новицкий И. Б.  Сделки. Исковая давность. С. 57. 1954 г.

⁷ Философский словарь под ред. М. М. Розенталя, П. Ф. Юдина. С. 23. 1968 г.

⁸ Рясенцев В. А. Сделки по советскому гражданскому праву.  М.: С. 9. 1951 г.

⁹ Судебная психиатрия: Руководство для врачей. Под ред. У. М. Файнберга. С. 13. 1950 г.

¹⁰ Ойгензихт В.А.  Воля и волеизъявление. Душанбе. «Дониш».: С. 88. 1983 г.

¹¹ Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: «Бек». С. 21. 1994 г.

¹² п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ

¹³ В.П. Грибанов, Сроки в гражданском праве. М.: С. 65. 1967 г.

¹⁴ Куник Я.А. Гражданско-правовые сделки. МИНХ им. Г.В. Плеханова. М.: С. 19. 1960 г.

¹⁵ Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность. М.: С. 11. 1954 г.

¹⁶ Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М.: С. 15. 1954 г.

¹⁷ Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л.: С. 32. 1960 г.