Право собственности на квартиру

Право собственности у  вновь образуемого юридического лица на жилые помещения может возникнуть в тех случаях, когда один или несколько учредителей передают принадлежащие им на праве собственности квартиры в качестве доли в уставный, капитал. В этом случае стоимость квартир оценивается самими учредителями. Право собственности на квартиру или даже на целый жилой дом может возникнуть у юридического лица в результате инвестирования в строительство (включающем долевое участие в инвестировании). Если квартиры приобретаются юридическими лицами посредством участия в долевом строительстве, то обычно заключается договор о совместной деятельности. Этот договор заключается для достижения общей хозяйственной цели, в данном случае для постройки жилого дома. Участники договора могут производить взносы деньгами или имуществом либо путем трудового  участия. Жилой дом,  построенный в результате совместной деятельности, является общей собственностью сторон договора. Квартиры и другая недвижимость этого дома распределяются между участниками договора пропорционально вложенным средствам.

Юридическое лицо может осуществлять строительство жилого дома самостоятельно. Однако поскольку жилой дом неразрывно связан с земельным участком, необходимо либо приобрести земельный участок в собственность, заключить договор долгосрочной аренды на этот земельный участок либо получить землю в пользование.

Естественно, для любого застройщика наиболее предпочтительным вариантом является оформление права собственности на земельный участок, предназначенный для постройки. Основанием для оформления права собственности является не договор, а заключение Департамента муниципального жилья, содержание которого не уточняется. Правоустанавливающим документом в этом случае является Регистрационное удостоверение на право собственности. Субъектами права на получение такого удостоверения являются как инвесторы, полностью построившие дом за счет собственных средств, так и инвесторы-дольщики.

Право собственности инвестора возникает только после государственной регистрации и выдачи правоустанавливающего документа. Правомерность указанного распоряжения вызывает определенные сомнения. В данном случае право собственности на жилой дом или квартиру, построенных за счет средств инвестора, должно возникать у этого инвестора непосредственно, трансформируясь из права собственности на объект незавершенного строительства. Свидетельства, удостоверяющие это право, не должны носить правопорождающего характера, а должны оформлять уже существующее право. Под разрешительным порядком понимается такой порядок, когда компетентный орган проверяет не только законность, но и целесообразность выдачи документа. В данном случае регистрирующие органы такого права не имеют. В случае предъявления инвестором всех предусмотренных законом документов орган, осуществляющий регистрацию права, обязан ее произвести и выдать соответствующий документ. Вопрос о целесообразности признания прав за инвестором на объект строительства должен решаться на стадии выделения земельного участка и подписания инвестиционного проекта. Отказ в регистрации права собственности по мотивам нецелесообразности после завершения необоснованное лишение инвестор средств, вложенных в объект.

В связи с этим содержание заключения Департамента муниципального жилья, о котором шла речь выше, может касаться, только законности представленных инвесторами документов, н не вопросов, связанных с целесообразностью  оформления прав; собственности или  распределением между инвесторами  квартир. Вопросы распределения  долей или квартир решаются исключительно  по соглашению между самими инвесторами.

§2.3 Права собственности на жилой дом.

В соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищной политики»⁴ (ст. 22) застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у него другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе и в других населенных пунктах в зонах предусмотренных градостроительной документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в пользование, аренду собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца для физических лиц и двух месяцев обращения земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством. Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством. Строительство дома может осуществляться на участке ранее снесенного жилого дома. Однако в любом случае, независимо от оснований приобретения земельного участка, строительство должно осуществляться в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и существующими строительными нормами и правилами. Характеризуя понятие «застройщик», следует указать на то, что им может быть как физическое, так и юридическое лицо.

________________________________________________________________

⁴ Закон об основах федеральной жилищной политики от 22.08.2004 N122-ФЗ.

ГК РФ достаточно подробно регламентирует вопросы, связанные  с самовольной постройкой жилого дома. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой Дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе также распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В ряде случаев суд может узаконить самовольную постройку. Так, в частности, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лиц| расходы на постройку в размере, определенным судом (ч. 3 ст. 222 ГК РФ). Однако право на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. По окончании строительства дома  он подлежит  приему особой приемочной комиссией. Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после регистрации дома местной  администрации.  В  соответствии  со  ст.  263  ГК собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения и осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также требований о назначении земельного участка. Закон о собственности ввел принципиально новое основание возникновения права собственности на жилой дом. Речь идет так называемой приобретательной давности, о которой говорится в ст. 234 ГК. В соответствии с указанной статьей гражданин, не являющийся  собственником  недвижимого  имущества,  к  которому относится и жилой дом, но добросовестно и открыто владею: им как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на этот дом. В данном случае речь идет о не имеющем правового основания фактическом владении  имуществом  в течение длительного срока. В таких случаях создается неопределенность в отношениях фактического владельца с другими лицами, поскольку имущество не имеет правового статуса (хотя владелец и обращается с этим имуществом как со своим). Задача приобретательной давности и состоит в том, чтобы ликвидировать разрыв между фактом и правилом. Добросовестность фактического владельца заключается в его убеждении, что владение правомерно. Эта добросовестность должна сохраняться на протяжении всего срока давности, а не только на момент поступления имущества во владение. Открытость владения означает возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его обозначения, получения ими нужных сведений. Поведение фактического владельца должно соответствовать поведению собственника. Это значит, что он пользуется и распоряжается имуществом, как если бы обладал правом собственности (сдает внаем, в залог и т.д.). Такой самостоятельностью фактический добросовестный владелец отличается от титульного владельца (арендатора, хранителя и т.д.), который знает о производном характере своего права на имущество, его зависимость от права собственника, ограниченность во времени. Поэтому титульные владельцы не могут стать собственниками по давности владения. Следует также отметить, что для того чтобы возникло право собственности в результате приобретательной давности, она должна течь непрерывно в процессах установленного законом срока.

Дом, построенный трудом и на средства двух семей, может быть признан их общей долевой собственностью. Размер долей определяется в зависимости  от трудового и денежного вклада обеих семей. При наличии спора  гражданам следует обратиться в  суд с иском о признании  права собственности на часть (долю). Если один из совладельцев дома хочет сделать пристройку к дому, то он должен получить согласие других собственников. Это вытекает из правил ст. 246 и 247 ГК РФ, согласно которым владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производятся по взаимному согласию всех ее участников. Строительные работы, производимые одним из собственников, могут нарушить права других (например, затемнить помещения, сделать неудобным подход и т.д.). В случае не достижения соглашения споры решаются судом. Если участником общей долевой собственности будет увеличена полезная площадь путем пристройки, надстройки и т.д. свой счет и с соблюдением установленных правил, то по  требованию доли  в общей собственности на дом подлежат соответствующему изменению (ст. 245 ГК РФ). При взаимно: согласии совладельцы дома могут изменить размер долей путем нотариально удостоверенного соглашения.  В случае  смерти совладельцев  такое соглашение  может быть достигнуто  наследниками. Судебным решением доли могут быть изменены, если будет удостоверено, что полезная площадь была увеличена правомерно (с согласия органов власти и совладельцев). Совладельцы дома могут заключить соглашение о порядке пользования обособленными помещениями дома, нотариально его удостоверить и зарегистрировать в местном органе власти. В этом случае оно будет обязательным не только для совладельцев, но и для тех лиц, которые впоследствии могут приобрести части дома. При судебном определении порядка пользования жилым домом каждому собственнику по возможности передается конкретная часть строения, соответствующая его доле в праве собственности. Однако выделить помещения, адекватные долям в праве собственности, не всегда возможно. В таком случае с того собственника, который получил большее по размеру помещение, взыскивается в пользу другого обусловленная договором плата за пользование частью площади, превышающей его долю. Добровольное или судебное распределение жилых помещений между собственниками в отличие от раздела не влечет прекращения права общей долевой собственности, а устанавливает лишь порядок пользования им.

Участники общей долевой  собственности на жилой дом в  соответствии со ст. 250 ГК РФ имеют право  преимущественной покупки. Это право  заключается в том, что продавец доли обязан известить в письменной форме всех совладельцев дома о намерении продать ее постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если совладельцы откажутся от покупки или не воспользуются своим правом на нее в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Любое общее имущество (в том числе и дом) делятся лишь при условии, что это возможно без ущерба его хозяйственному назначению. Дом, возведенный или приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома, кто из них указан в договоре о приобретении дома и на чье имя зарегистрирован дом.

Принадлежность жилого дома обоим супругам независимо от того, на кого из них он зарегистрирован, подтверждается данными, на основе которых можно установить факт приобретения дома во время брака. Это, в частности, свидетельства о регистрации и расторжении брака, договоры купли-продажи, мены, о возведении индивидуального жилого дома и иные правоустанавливающие документы. Если жилой дом был приобретен лицами, проживавшими совместно без регистрации брака, то спор о праве собственности на этот дом разрешается между ними по нормам гражданского законодательства.

Глава 3. Основания  прекращения права собственности.

Прекращение права собственности  происходит по основаниям, зависящим  и не зависящим от воли собственника (правопрекращающим юридическим  фактам).

ГК РФ устанавливает следующие  основания прекращения права  собственности (ст.235.):

1. Право собственности  прекращается при отчуждении  собственником своего имущества  другим лицам, отказе собственника  от права собственности, гибели  или уничтожении имущества и  при утрате права собственности  на имущество в иных случаях,  предусмотренных законом.

2. Принудительное изъятие  у собственника имущества не  допускается, кроме случаев, когда  по основаниям, предусмотренным  законом, производятся:

   1) обращение взыскания  на имущество по обязательствам (ст.237 ГК РФ);

   2) отчуждение имущества,  которое в силу закона не  может принадлежать    данному лицу (ст.238 ГК РФ);

   3) отчуждение недвижимого  имущества в связи с изъятием  участка (ст. 239 ГК РФ);

   4) выкуп бесхозяйственно  содержимых культурных ценностей,  домашних животных (ст. 240 и 241 ГК  РФ);

   5) реквизиция (ст. 242 ГК  РФ)  Реквизиция- юридическое понятие, означающее изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости такого имущества. Реквизиция как одно из оснований принудительного изъятия у собственника имущества (ст. 235 ГК РФ) является категорией гражданского права. Поэтому связанные с ней отношения первично регулируются в ст. 242 ГК РФ. Согласно данной статье в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах чрезвычайного характера имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества;

6) конфискация;

Конфискация - принудительное безвозмездное изъятие в собственность  государства всего или части  имущества, являющегося собственностью лица, в качестве санкции за преступление либо за административное или гражданское  правонарушение. По гражданскому законодательству РФ конфискация рассматривается  как один из случаев принудительного  изъятия имущества у собственника (ч. 2 ст. 235 ГК РФ). Согласно ст. 243 ГК РФ имущество  может быть безвозмездно изъято у  собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление (иное правонарушение). В случаях, предусмотренных  законом, конфискация производится в административном порядке. Решение  о такой конфискации может  быть обжаловано в суде;

   7) отчуждение имущества  в случаях, предусмотренных п. 4 ст.252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 настоящего  Кодекса.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся  в государственной или муниципальной  собственности, отчуждается в собственность  граждан и юридических лиц. Обращение  в государственную собственность  имущества, находящегося в собственности  граждан и юридических лиц  (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

К первым относятся сделки по отчуждению своего жилого помещения  самим собственником (купля-продажа, мена, дарение). Порядок прекращения  права собственности у отчуждателя (и порядок возникновения его  у покупателя) нормами о данных сделках и договорах. Право на жилье может быть утрачено также в результате умышленного уничтожения его собственником. Более разнообразны случаи, когда право собственности прекращается помимо воли его хозяина. Согласно общему правилу, изъятие жилых помещений допускается только в случае прямого указания на это в законе. Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное по площади жилье, либо ему возмещается стоимость сносимого дома или осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств того, в чьих интересах производится изъятие. Требование об изъятии не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование участка в целях, для которых он изымается , невозможно без прекращения права собственности.

§3.1 Прекращение права собственности на жилой дом

Право собственности на жилой дом может прекратиться в результате определенных юридических фактов или оснований. Эти основания могут зависеть или не зависеть от воли собственника. К числу первых относятся, прежде всего различные гражданско-правовые сделки: договоры мены, дарения, купли-продажи. В этом случае прекращается право собственности одного субъекта и одновременно возникает у другого. Право собственности может прекратиться также в результате умышленного уничтожения собственником принадлежащего ему жилого дома. Более разнообразны случаи, когда право собственности на жилой дом прекращается помимо воли его собственника. Сюда относятся: принудительная продажа или изъятие дома в порядке обращения на него взыскания по исполнительному листу; изъятие в случаях неотложной необходимости с возмещением стоимости в пользу государства; изъятие в пользу государства в качестве санкции за совершение правонарушения и без возмещения стоимости; принятие законодательных актов, прекращающих право собственности (национализация) либо иное решение государственного органа, хотя и не направленное непосредственно на изъятие имущества, но влекущее прекращение права собственности (например, изъятие используемого собственником земельного участка).