Право собственности на квартиру

Введение.

        Недвижимость  в России - бесценный капитал,  дарованный природой, созданный  трудом, предшествующих поколений  людей, живших и живущих на  Российской земле. Гражданское  общество заинтересовано в сокращении  и приумножении народного достояния.  Право собственности на недвижимое  имущество регулируется различными  отраслями права. В своей работе  я опиралась на нормы гражданского, жилищного, а также конституционного  права. Жилье является необходимым  условием нормальной жизни и  деятельности каждого человека  и в силу этого выступает  как особый объект гражданско-правовых  отношений. В последнее время  одной из самых актуальных  проблем стала проблема жилищной  собственности и жилищных правоотношений.

Целью моей курсовой работы является рассмотрение темы «Право собственности  на квартиру». Для рассмотрения данной темы нужно было использовать нормативные  материалы, а также специальные материалы, в которых рассматривается данная тема.

Актуальность исследуемой  темы определяется:

а) проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны;

б) повсеместно возникающими сложностями при заключении и  оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью;

в) постоянными изменениями  и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.

В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным  названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция  к становлению и развитию различных  форм собственности на жилые помещения.

Наиболее важное значение в этой сфере имеет, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.

Глава 1. Приватизация - важнейшее основание возникновения права собственности.

     В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"¹ приватизация (от лат. privatus -частный) - передача государственного или муниципального имущества за плату или безвозмездно в собственность частных лиц или организаций.

Приватизация жилья  осуществляется, на основе следующих  принципов:

1)граждане принимают  решение о приватизации занимаемых  ими жилых помещений, в государственном  и муниципальном жилищных фондах  исключительно добровольно;

2)владельцы приватизированных  жилых домов и квартир имеют  право владеть,  пользоваться  и распоряжаться ими по своему  усмотрению: продавать, - завещать, сдавать в аренду;

3)совершать иные  сделки, не противоречащие закону;

4)каждый гражданин  имеет право на приобретение  в порядке приватизации жилого  помещения в домах государственного  и муниципального жилищных фондов  один раз;

5)на переходный  к рыночным отношениям период  для граждан, нуждающихся в  улучшении жилищных, условий, сохраняется  действующий порядок постановки  на учет и обеспечения, жилыми  помещениями;

__________________________________________________________________

¹Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями от 1 февраля 2010 г.)

6)обслуживание и  ремонт приватизированных жилых  помещений осуществляются при  желании их владельцев жилищно-эксплуатационными  и ремонтно-строительными организациями,  обслуживавшими эти дома до  приватизации

7)оплата расходов, связанных с обслуживанием, и  ремонтом приватизированных жилых  домов и квартир, производится  их собственниками по тем же  ставкам, которые установлены  для обслуживания государственного  и муниципального жилищных фондов.

Приватизации подлежит жилье, занимаемое гражданами в государственном  и муниципальной фондах. Весь жилищный фонд в настоящее время относится, к следующим видам собственности: государственной, муниципальной, частной и общественной. Поэтому прежнее ведомственное жилье в связи с разграничением собственности может находиться как в государственной, так и муниципальной собственности и, следовательно, подлежит приватизации в соответствии с законодательством.

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в  аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных  городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда  сельскохозяйственных предприятий, а  также жилые помещения в специализированных домах. Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и т.д. Например, бараки, дома, расположенные в пределах санитарно-защитных норм.

 Решение о  признании жилого дома или  жилого помещения непригодными для постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией региона, города, района в городе.

Вопрос о том, приобретают ли граждане жилье в  совместную или долевую собственность, решается только самими гражданами. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглашения между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую). При приватизации жилого помещения каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них. Несовершеннолетние же члены семьи, как проживающие в квартире на момент приватизации и имеющие право пользования ее жилплощадью, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь, в соответствии со ст.7 закона «О приватизации жилья в РФ» при приватизации квартиры теперь уже подлежат обязательному включению в число ее сособственников. При приватизации квартиры в заявлении необходимо указать, каким образом приватизируется квартира: в равных долях по числу прописанных, в совместную собственность без указания долей или можно отказаться в пользу одного из членов семьи. Если согласие на неравное пользование жилыми помещениями не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а, следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными. Прежде при приватизации квартир родители были вправе вписать в договор о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких или вообще никого из них, что приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой. В настоящее время ч. 2 ст. 7 Закона «О приватизации в РФ» сформулирована следующим образом ²: «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего  в местном отделении сберегательного  банка». Жилые помещения, в которых  проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до пятнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению  родителей (усыновителей), опекунов с  предварительного разрешения органов  опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые  помещения, в которых проживают  исключительно несовершеннолетние в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет, передаются им в собственность  по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов  опеки и попечительства. Отказ  от участия в приватизации может  быть осуществлен родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунами (попечителям) и только при наличии  разрешения органов опеки и попечительства. Право собственности на приобретенное  жилье возникает с момента  регистрации договора в местной  администрации.

²   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации

Количество экземпляров  договора о передаче жилого дома или  квартиры в собственность граждан  определяется местным положением о  приватизации жилищного фонда в  области, крае или республике, разработанным  и утвержденным соответствующим  органом местной администрации. При передаче жилья в собственность  граждан при приватизации нотариального  удостоверения не требуется и  государственная пошлина не взымается. Договор заключается в простой  письменной форме. За оформление документов  при  приватизации  взимается плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся оформлением приватизационных документов, и на техническое обеспечение. Документами, подтверждающими право собственности на приватизированную квартиру, являются договор о передаче квартиры в собственность и свидетельство о собственности. Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ). Именно с момента регистрации договора закон определяет возникновение права собственности на приватизируемое жилое помещение и только после регистрации договора граждане получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем.

Приватизация жилья  в сельской местности осуществляется на основании решения местного органа власти. Закон о приватизации не делает никаких запретительных оговорок относительно сельской местности. Не следует  приватизировать  жилье, если в скором времени предполагается совершить  обмен этого жилого помещения. Перед  обменом своей квартиры на муниципальное  жилье нужно расторгнуть договор  о приватизации. Делается это через  суд, и за одну только регистрацию  расторжения договора приватизации необходимо уплатить значительную сумму. По общему правилу, при приватизации государственных предприятий ведомственные жилые дома, находящиеся в полном хозяйственном ведении этого предприятия, не приватизируются. Однако, если речь идет о ветхих домах, подлежащих сносу, то такие дома приватизируют, имея в виду предоставить жильцам новые квартиры. Процесс этот, к сожалению, затягивается на долгие годы, а тем временем жилищные права нанимателей нарушаются, поскольку администрация запрещает производить такие действия, как приватизация квартиры, прописка мужа на площадь жены и т.д.

В таких случаях, если дом непригоден для жилья, то жильцы вправе потребовать расторжения  договора и предоставления нового жилья.

§1.1 Приватизация коммунальных квартир.

     Вопрос  о приватизации как коммунальных  квартир в целом, так и отдельных  помещений, входящих в коммунальные  квартиры, не нашел в настоящее  время окончательного разрешения. В соответствии с общим правилом, установленным законом, коммунальные  квартиры приватизации не подлежат. Решение этого вопроса передано  на усмотрение конкретного собственника  жилья или его представителя,  которые различаются в зависимости  от формы собственности на  приватизируемое жилье. Так, если  речь идет о государственном  жилищном фонде, относящемся к  федеральной собственности, то  соответствующее решение принимает  Госкомимущество РФ по согласованию  с соответствующими министерствами  и ведомствами, а если речь  идет о государственной собственности  субъектов Федерации, то их  органы по управлению имуществом. Что касается коммунальных квартир,  входящих в муниципальный жилищный  фонд, то решение об их приватизации  могут принимать соответствующие  муниципальные органы власти. Приватизировать  можно также коммунальное жилье,  принадлежащее предприятиям на  праве хозяйственного ведения  и учреждениям на праве оперативного управления. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления включают те же правомочия, что и право собственности (владения, пользования и распоряжения), однако если право собственности — абсолютное и неограниченное, то субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления ограничены в осуществлении указанных правомочий. Оба эти правомочия производны от права собственности. Таким образом, решения о приватизации коммунальных квартир субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения могут принимать самостоятельно, поскольку это не выходит за рамки их правомочий. Приватизация коммунальных квартир осуществляется в следующем порядке. Все жильцы коммунальной квартиры подают совместное заявление со всеми необходимыми документами либо в местную администрацию, либо в предприятие, если дом ведомственный. Передача квартиры оформляется договором между администрацией и нанимателями. В нем должно быть отражено, что жилые помещения переходят в собственность нанимателей и их семей, а места общего пользования в долевую собственность. Исходя из этого, собственники жилых помещений владеют, пользуются и распоряжаются своими помещениями по своему усмотрению.